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Wohnhäuser in Magdeburg: In Sachsen-Anhalt sind Wohnungen verhältnismäßig günstig zu haben.

Immobilienmarktbericht

Wohnen wird zum Luxus

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Mieten wie Kaufpreise in Ballungsräumen und beliebten Uni-Städten steigen seit Jahren. Und der Preisschub wird sich nach Ansicht von Experten weiter fortsetzen.

Wer in deutschen Metropolen wie Berlin, München, Frankfurt oder Köln eine Wohnung sucht, muss leidensfähig sein. Das Gleiche gilt für boomende Hochschulstädte wie Münster, Regensburg oder Göttingen. Die Entwicklung der Mieten und Kaufpreise kennt seit vielen Jahren nur eine Richtung – immer stramm nach oben. Für etliche Bürger ist Wohnen zum Luxus geworden. Und den Erwerb eines Eigenheims können sich sogar Besserverdienende häufig nicht mehr leisten.

Nach Einschätzung unabhängiger Experten wird sich der Preisschub auf absehbare Zeit fortsetzen. Eine Stagnation oder gar ein Rückgang auf breiter Front seien nicht in Sicht, heißt es im neuesten Immobilienmarktbericht für Deutschland, den die amtlichen Gutachterausschüsse am Montag in Berlin veröffentlichten. „Der Druck auf den Wohnungsmarkt bleibt hoch, und das fehlende Angebot treibt die Preise weiter hoch“, schreiben die Fachleute.

Diese Einschätzung teilt auch das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). „Die wachsende Nachfrage nach Wohnungen treibt die Umsätze und Preise“, sagte BBSR-Immobilienmarktexperte Matthias Waltersbacher. Er erinnerte jedoch daran, dass es in weiten Teilen des Landes auch eine gegenläufige Entwicklung mit abnehmender Bevölkerung, Leerstand und sinkenden Preisen gibt. „Die wirtschaftsstarken Ballungsräume wachsen, viele Räume abseits der Ballungsgebiete sind Abwanderungsregionen“, sagte Waltersbacher.

Kaufrausch im Immobiliensektor

Angesichts der hohen Nachfrage, der guten Wirtschaftslage und niedriger Kreditzinsen gibt es im Immobiliensektor einen regelrechten Kaufrausch. Im vergangenen Jahr wurden dem Marktbericht zufolge bundesweit 237,5 Milliarden Euro in Immobilien investiert. Das entspricht binnen zwei Jahren einem Zuwachs um rund ein Viertel.

Inzwischen sind nicht mehr nur deutsche und europäische Anleger auf dem hiesigen Markt  unterwegs, sondern auch zunehmend solche aus Übersee. Es gebe eine Globalisierung der Immobilienmärkte, sagte BBSR-Fachmann Waltersbacher. „Vor allem Investoren und Käufer aus Asien und dabei insbesondere aus China sind in den letzten beiden Jahren auf Einkaufstour in Europa gegangen. Das spürt man vor allem in den größten Städten Deutschlands, beispielsweise in Berlin und Frankfurt.“

Eine bundesweite Preisblase sieht das Institut bislang nicht. Immobilien seien hierzulande aufgrund der langen Zinsbindung und derzeit steigenden Tilgungsraten in der Regel stabil finanziert. Andere Marktbeobachter – etwas die Deutsche Bundesbank – warnen allerdings immer wieder, dass in einigen Regionen des Landes durchaus die Gefahr einer Überhitzung an den Immobilienmärkten bestehe.

Etwa zwei Drittel des gesamten Umsatzes im Immobiliensektor entfallen auf Wohngebäude. Wirtschafts- oder Agrarimmobilien spielen eine weitaus geringere Rolle. Besonders beim selbst genutzten Wohnraum schießen die Preise in die Höhe: Nach den Erhebungen der Gutachterausschüsse kostete im vergangenen Jahr der Quadratmeter Wohnfläche in gebrauchten, freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern im Bundesdurchschnitt 1.545 Euro. Die höchsten Preise waren in der bayerischen Landeshauptstadt München und ihrem Umland zu zahlen (8.500 Euro im Stadtgebiet und 7.500 im Landkreis). Verhältnismäßig günstig war die Bundeshauptstadt Berlin mit 3.190 Euro pro Quadratmeter. In abgelegenen Gegenden Ostdeutschlands zahlten Käufer teilweise weniger als 400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Auch bei gebrauchten Eigentumswohnungen ist die Preis-Spreizung enorm: Hier lag München mit 5.500 Euro pro Quadratmeter ebenfalls an der Spitze, gefolgt von Sylt mit 4.370 Euro. Die billigsten Eigentumswohnungen waren dem Marktbericht zufolge in abgelegenen Teilen des Landkreises Teltow-Fläming in Brandenburg zu haben. Dort kostete der Quadratmeter Wohnfläche in Geschosswohnungen nur 220 Euro.

Steigende Kaufpreise für Immobilien schlagen sich auch in steigenden Wohnungsmieten nieder: Laut BBSR stiegen die Neuvertragsmieten für Wohnungen im ersten Halbjahr des laufenden Jahres im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nochmals um 4,4 Prozent auf 7,90 Euro pro Quadratmeter. Noch stärker war der Anstieg in Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern, dort wird im Schnitt bereits mehr als zehn Euro pro Quadratmeter gezahlt.

Die Entwicklung auf den Immobilienmärkten und der künftige Kurs in der Wohnungs- und Baupolitik werden nach Lage der Dinge zu jenen Themen gehören,  die die Gespräche über eine mögliche Neuauflage der großen Koalition im Bund erschweren dürften. Union und SPD haben hier zum Teil sehr unterschiedliche Vorstellungen.  So dringen die Sozialdemokraten beispielsweise auf eine deutliche Verschärfung der bisher weitgehend wirkungslosen Mietpreisbremse. CDU und CSU sind diesbezüglich sehr skeptisch. Sie wollen unter anderem Häuslebauern den erstmaligen Erwerb einer Immobilie erleichtern und Freibeträge bei der Grundsteuer einführen.

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