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Symbolbild Untermietvertrag, Schlüssel, Geld
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Eine Untermietverhältnis sollte immer vertraglich geregelt sein.

Mietrecht

Untervermietungen: Was für neue Vermieter zu beachten ist

  • vonMechthild Henneke
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Untervermietungen sind ein heikles Thema: Vermieter mögen sie meist nicht, doch Mieter können von ihnen profitieren. Darauf müssen Sie achten.

  • Eine Untervermietung kann helfen, Kosten zu senken und Leerstand zu vermeiden.
  • Viele Vermieter wünschen keine Untervermietung.
  • Wir klären auf, worauf es beim Thema Untervermietung ankommt.

Bei Vermieter:innen sind Untervermietungen nicht beliebt. Schließlich möchten Eigentümer:innen meistens selbst bestimmen, wer in der Wohnung lebt. „Dies gilt vor allen Dingen für diejenigen Vermieter, die selber eine Wohnung in ihrem Mietshaus bewohnen“, erklärt Günter Mersson im Vermieter-Leitfaden. Die meisten Mietverträge verbieten eine Untervermietung. Deshalb ist es wichtig, bevor es losgeht, eine Erlaubnis vom Vermieter einzuholen.

Diese entfällt nur bei einem engen Personenkreis: bei Ehepartner:innen, gemeinsamen Kindern und Eltern des Mieters oder der Mieterin. Bei Lebensgefährten des Mieters oder der Mieterin hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass die Erlaubnis des Vermieters zwar nötig ist. Vermieter:innen müssen dem Wunsch der Mietpartei aber entsprechen, er darf die Aufnahme des Partners oder der Partnerin nicht ablehnen.

Was tun, wenn der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verweigert?

Schlägt der Vermieter oder die Vermieterin den Wunsch nach einer Untervermietung der Wohnung aus, gibt es so gut wie keine Handhabe. Mietparteien haben dann allerdings das Recht, das Mietverhältnis innerhalb von drei Monaten zu beenden. Ausnahme: Die Person des Untermieters oder der Untermieterin liefert einen berechtigten Grund, die Erlaubnis zu verweigern, weil er zum Beispiel „ein stadtbekannter Säufer oder Schläger“ ist, wie Mersson schreibt.

Wenn nur ein oder zwei Zimmer in der Wohnung vermietet werden sollen, sehen die Gerichte die Untervermietung anders: Hat die Mietpartei ein berechtigtes Interesse, müssen Hausbesitzer:innen ihr zustimmen. Darunter sind zum Beispiel wirtschaftliche und persönliche Gründe zu verstehen. Auch eine Reduzierung der Wohnkosten durch Untervermietung zählt dazu, erklärt der Deutsche Mieterbund. Die Aufnahme von Geschwistern des Mieters oder der Mieterin ist ein anderes Motiv.

Untervermietung: Auch teilweise Untervermietung möglich

Lange Besuche sind noch keine Untervermietung. Sechs bis acht Wochen können sich Besucher:innen problemlos einquartieren. Zahlen sie allerdings Miete, wird dies als Untermietverhältnis angesehen – und muss genehmigt werden. Vermieter:innen haben ein Recht, den Namen von Untermieter:innen zu erfahren. Ihre Einkommensverhältnisse müssen aber nicht aufgedeckt werden. Vermieter:innen dürfen auch keine Auflagen machen, wie lange zum Beispiel das Untermietverhältnis dauern darf.

Wenn die Kinder aus dem Haus sind, wird die Wohnung oft zu groß. Warum nicht einen Untermieter oder eine Untermieterin bei sich einquartieren? Auch ein Auslandsaufenthalt kann der Anlass dafür sein, seine Wohnung für den Zeitraum der Abwesenheit jemandem zu überlassen. Angesichts der Wohnungsnot kann daraus ein sinnvolles Geschäft für zwei Seiten werden. Es gibt allerdings einige Fragen, die vorher beantwortet werden müssen, denn eine Untervermietung macht aus dem Mieter und der Mieterin zugleich Vermieter:innen.

Ein Grund der Ablehnung kann sein, dass die Zimmer überbelegt werden. Vier bis fünf Personen in einem Raum sind zu viel. Verweigern Vermieter:innen unberechtigterweise ihre Zustimmung, können sie sogar verpflichtet sein, Mieter:innen die entgangene Untermiete zu ersetzen, wie Stiftung Warentest erklärt.

Eine Untervermietung macht aus dem Mieter und der Mieterin zugleich Vermieter:innen.

Eine Vertrag über die Untervermietung ist wichtig

Sind die Formalitäten geklärt, schließen Mieter:in und Untermieter:in einen Vertrag. Wer eine Index- oder Staffelmiete oder eine Befristung im eigenen Mietvertrag hat, sollte diese auch in den Untermietvertrag integrieren. Stiftung Warentest empfiehlt, den Hauptmietvertrag als Anlage beizulegen und darauf hinzuweisen, dass er auch für das Untermietverhältnis gilt. Auch die Hausordnung sollte bekannt gemacht werden.

Eine weiterer Rat: Zwischen den Parteien sollte geklärt werden, wie die gemeinsame Wohnung genutzt wird. Welche Räume dürfen Untermieter:innen allein nutzen und welche werden gemeinsam genutzt? Auch das zur Verfügung gestellte Inventar sollte aufgelistet werden.

Untervermietung: Wie hoch soll die Miete sein?

Hier gibt es keine gesetzlichen Beschränkungen. Die Miethöhe kann frei ausgehandelt werden. Stiftung Warentest regt dazu an, sich an der eigenen Quadratmeter-Miete zu orientieren. Wenn die untervermieteten Räume möbliert sind, sei ein Aufschlag gerechtfertigt. Heizung, Strom und Telefon nicht vergessen! Dafür sollten Untermieter:innen anteilig zahlen. Fallen Schönheitsreparaturen an, sollten sie sich auch daran beteiligen. Auch die Mietpreisbremse sollte beachtet werde

Drei Nettokaltmieten sind auch bei Untervermietungen als Kaution möglich. Eine Kaution zu nehmen empfiehlt sich besonders, wenn man selber abwesend ist und die Wohnung Fremden überlässt. Häufig passiert es nämlich, dass nach der Rückkehr Geschirr fehlt, Möbel beschädigt oder Wände beschmutzt sind, wenn Hauptmieter:innen zurückkehren. Stiftung Warentest weist darauf hin, dass es sinnvoll sein kann, bei Mitbewohner:innen darauf zu drängen, dass diese eine Privathaftpflichtversicherung haben. Dies dürfe allerdings nicht Teil des Mietvertrags sein.

Verantwortung bei einer Untervermietung – unerlaubt kann sie schwere Konsequenzen haben

Stellt sich die Person als Hardrock-Fan heraus, die die Nachbarn nachts mit lauter Musik vom Schlafen abhält, müssen Mieter:innen für Ruhe sorgen. Und zerschlagen Untermieter:innen betrunken eine Fensterscheibe? „Hier ist nicht nur der Untermieter, sondern auch der Mieter dem Vermieter gegenüber zum Ersatz verpflichtet“, heißt es bei Mersson.

Vermieten Hauptmieter:innen gegen den Willen der Besitzer:innen die Wohnung oder einzelne Räume, dürfen die in der Regel fristlos kündigen, heißt es beim Deutschen Mieterbund. Voraussetzung dafür sei aber, dass der Kündigung eine Abmahnung vorausgegangen sei. Danach müssen Mieter:innen alles tun, um das Untermietverhältnis zu beenden. (Mechthild Henneke)

Auszug

Viele Untermieter:innen hoffen, ihre Hauptmieter:in beim Mietvertrag beerben zu können. Diese Hoffnung ist jedoch meistens vergebens. Mit dem Mietvertrag endet auch das Untermietverhältnis. Alle Bewohner:innen der Wohnung müssen ausziehen. Als Nachmieter:in können Untermieter:innen aber vorgeschlagen werden. Vermieter:innen müssen sie jedoch nicht akzeptieren. Hat sich der Untermieter oder die Untermieterin aber als netter Mitbewohner:in etabliert, stehen die Chancen, in der Wohnung zu bleiben, nicht schlecht.

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