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Um den verstopften Duschkopf müssen sich Mieterinnen und Mieter in der Regel selbst kümmern.
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Um den verstopften Duschkopf müssen sich Mieterinnen und Mieter in der Regel selbst kümmern.

Bagatellschäden

Reparaturen in der Mietwohnung: Wenn der Wasserhahn tropft

  • VonMechthild Henneke
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Je nach Vertrag müssen Mieterinnen und Mieter die Kosten für geringfügige Reparaturen erstatten und regelmäßig renovieren. Das Kleingedruckte entscheidet über den Umfang.

Wenn der Wasserhahn tropft, benachrichtigen Mieterinnen und Mieter schnell die Hausverwaltung. Doch nicht selten weist diese eine Kostenübernahme für solche Reparaturen zurück. Was täglich benutzt wird und kaputt geht, müssen Mieter:innen in Privatwohnungen selbst reparieren lassen – sofern der Mietvertrag eine gültige Kleinreparaturklausel enthält. Auch zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen können Mietparteien vertraglich verpflichtet werden. Unter welchen Bedingungen die Bestimmungen greifen, erklären Fachleute.

Vermieterpflichten: „Grundsätzlich muss der Vermieter Reparaturen bezahlen“, sagt Jutta Hartmann, Sprecherin des Deutschen Mieterbunds. Als Eigentümer der Wohnung ist er verpflichtet, Kosten zu übernehmen, die der Sicherung und Instandhaltung des Gebäudes dienen. Dazu zählen zum Beispiel unter Putz liegende Rohre oder Schläuche, aber auch Dichtungen, Klingelschalter oder Steckdosen im Treppenhaus. Platzt ein Wasserrohr oder funktioniert die Heizung nicht, ist der Vermieter in der Regel in der Pflicht. Auch Abdichtungen in der Dusche oder an Fenstern, die nach Jahren porös geworden sind, muss der Vermieter ersetzen. Beschädigen Mieter:innen vorsätzlich Vorrichtungen in Haus oder Wohnung, für die an sich der Vermieter zuständig ist, ist der Vermieter nicht mehr verpflichtet, die Schäden wiedergutzumachen.

Kleinreparaturklausel: Wenn eine sogenannte Kleinreparaturklausel im Mietvertrag vorliegt, müssen Mieterinnen und Mieter Bagatellschäden in der dort angegebenen Höhe übernehmen. Eine typische Bedingung ist, dass die Kosten für die einzelne Reparatur 120 bis 130 Euro nicht überschreiten. Damit Mieter:innen nicht über Gebühr zur Kasse gebeten werden, ist die Gesamthöhe der Mieterbeteiligung pro Jahr gedeckelt. „Der jährliche Aufwand darf in der Regel sechs bis acht Prozent der Jahresnettomiete nicht übersteigen“, sagt Rechtsanwalt Thomas Röth aus Berlin, ein Experte für Mietrecht. Die Jahresnettomiete wird auch Nettokaltmiete genannt, in der Umgangssprache heißt sie oft Grundmiete. „Bei einer Nettokaltmiete von 3600 Euro jährlich betragen sechs Prozent 216 Euro“, sagt Röth.

Wer unsicher ist, ob sein Mietvertrag eine solche Kleinreparaturklausel enthält, sollte nachschauen. Kleinreparaturklauseln finden sich manchmal unter den allgemeinen Geschäftsbedingungen. Einige Regelungen sind ungültig, wie solche, die eine Beteiligung des Mieters bis 5000 Euro festschreiben, sagt Röth. Wer keinen Passus findet, hat Glück. „Gibt es keine Kleinreparaturklausel, kann der Mieter nicht zur Finanzierung von Bagatellschäden herangezogen werden“, sagt Röth.

Bagatellschäden: Was Kleinreparaturen sind, ist durch die Rechtsprechung vor Gericht deutlich gemacht worden. „Kleinreparaturen betreffen Teile, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen“ sagt Röth. Solche Teile sind Wasserhähne, Duschköpfe, Fenster- und Türverschlüsse, Rollläden, Jalousien, Lichtschalter und Steckdosen. Ist der Duschkopf verkalkt und lässt kein Wasser mehr durch, ist also die Mietpartei gefragt. Das Gleiche gilt für den Fenstergriff, der sich nicht mehr richtig hoch- oder runterdrehen lässt. Ein wichtiges Detail: Wer den Schaden durch einen eigenen Reparaturversuch verschlimmert, muss die Kosten dafür tragen.

Röth weist darauf hin, dass es sich bei den Bagatellschädenreparaturen nicht um regelmäßige Wartungsarbeiten handeln darf. Im Jahresturnus durchzuführende Arbeiten an der Therme, am Gas oder an Belüftungsanlagen dürfen Mieter:innen nicht angelastet werden.

Reparaturmodalitäten: Liegt ein Kleinreparaturschaden vor, muss der Vermieter zeitnah informiert werden. „Der Vermieter bestellt anschließend den Handwerker und bezahlt diesen auch“, sagt Röth. Liegt die Rechnung unter der im Mietvertrag angegebenen Kostengrenze für Bagatellschäden, erhält die Mietpartei eine Zahlungsaufforderung, dem Vermieter die Unkosten zu erstatten. Voraussetzung ist, dass die Reparatur erfolgreich verlaufen ist.

Was nicht möglich ist: „Den Mieter eine Rechnung anteilig begleichen zu lassen“, sagt Hartmann. Liegen die Kosten höher als die im Mietvertrag festgelegte Obergrenze, muss der Vermieter die Gesamtsumme zahlen.

Zahlungsunfähigkeit: Wer zum Beispiel vom Arbeitslosengeld lebt und keine 120 Euro aufbringen kann, muss dennoch einen Weg finden, die Schuld zu begleichen. „Kein Geld zu haben, ist im Juristischen kein Argument“, sagt Röth. Hartmann empfiehlt, sich in diesem Fall mit dem Vermieter zu einigen.

„Kann oder will ein Mieter dem Vermieter die Kosten für eine Kleinreparatur nicht erstatten, so ist dies kein Kündigungsgrund“, sagt Röth. Dafür sei der Vertragsbruch zu gering. Im Zweifelsfall kann die Weigerung zu zahlen jedoch zu einer Klage führen, was unter Umständen noch teurer wird.

Schönheitsreparaturen: Mieterinnen und Mieter können im Mietvertrag verpflichtet werden, in der Wohnung regelmäßig Schönheitsreparaturen vorzunehmen. „Damit ist alles gemeint, was man mit Farbe und Tapete wieder schön machen kann“, sagt Jutta Hartmann. Wände oder Decken streichen, tapezieren oder Fenster und Türen von innen lackieren, zählen dazu.

Mieter:innen können laut aktueller Rechtsprechung aber nur zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn ihnen die Wohnung renoviert übergeben wurde. Der andere Fall ist, dass man in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist, aber zum Ausgleich einen angemessenen Geldbetrag erhalten hat. „Die Höhe des angemessenen Ausgleichs ist gesetzlich nicht geregelt und hängt von der Höhe der Renovierungskosten ab“, sagt Hartmann.

Liegen diese Voraussetzungen vor, ist ein Blick in den Mietvertrag sinnvoll. Wie sind die Schönheitsreparaturen hier geregelt? Bei diesem Passus werden häufig Fehler gemacht, sagt Hartmann und: „Für einen Laien ist es schwer zu kontrollieren, ob die Bestimmungen wirksam sind.“ Sie rät dazu, die Fachleute einer Mieterorganisation zu konsultieren. Beispielsweise dürfen keine starren Fristen („Das Wohnzimmer muss alle fünf Jahre gestrichen werden“) genannt werden, sondern eher „weiche Bedingungen“, wie „je nach Abnutzung“. „Die unterschiedlichen Räume müssen außerdem verschieden behandelt werden“, sagt Hartmann. Der Mieter oder die Mieterin darf nicht gezwungen werden, einen Fachbetrieb zu beauftragen. Man darf auch selbst Hand anlegen. Wer Schönheitsreparaturen macht, muss auch nicht in jedem Fall eine Endrenovierung vornehmen. Das hängt von dem Zeitpunkt der letzten Arbeiten ab, so Hartmann.

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