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Immobilienrente immer beliebter: Nicht alle Angebote sind sinnvoll

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Von: Wolfgang Mulke

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Verschiedene Modelle der Immobilienrente werden beliebter. Doch nicht alle Angebote sind sinnvoll, um die Rente aufzustocken.

Deutschlands Rentnerinnen und Rentner sind oft vermögend, zumindest auf dem Papier. Über sechs Millionen Immobilien gehören ihnen und sind bereits abbezahlt. Zugleich haben viele von ihnen wenig auf der hohen Kante, weil sie ihre Ersparnisse während des Arbeitslebens in ihr Haus oder ihre Wohnung gesteckt haben.

Der Bedarf an finanziellen Spielräumen ist aber auch im Alter hoch. Dann liegt der Wunsch nahe, das in der Immobilie steckende Vermögen zu versilbern, ohne ausziehen zu müssen. Eine „Immobilien-Rente“ wird von Finanzdienstleistern in hellen Farben angepriesen. Das Versprechen ist einfach. Kund:innen erhalten viel Geld auf einmal oder eine regelmäßige monatliche Zahlung und dürfen ihr Leben lang im eigenen Heim wohnen bleiben. Dafür verkaufen sie die Immobilien ganz oder teilweise.

Der Bedarf an finanziellen Spielräumen ist aber auch im Alter hoch. Dann liegt der Wunsch nahe, das in der Immobilie steckende Vermögen zu versilbern, ohne ausziehen zu müssen.
Der Bedarf an finanziellen Spielräumen ist aber auch im Alter hoch. Dann liegt der Wunsch nahe, das in der Immobilie steckende Vermögen zu versilbern, ohne ausziehen zu müssen. © Moritz Wienert

Das klingt einfach und vernünftig, doch in der Praxis sind die Angebote schwer zu durchschauen und nicht für alle potenziellen Kund:innen gleichermaßen geeignet. „Grundsätzlich kann man kein Modell pauschal empfehlen“, sagt Alexander Krolzik von der Hamburger Verbraucherzentrale, „es hängt immer von der individuellen Lebenssituation ab.“ Daher sollten Interessenten die Eignung der möglichen Varianten für ihre Pläne genau prüfen. Die erste Voraussetzung ist aber eine gute Lage der Immobilie. Die Anbieter investieren nur, wenn die Region Wertsteigerungen verspricht und das Haus oder die Wohnung auch gutgepflegt worden ist.

Rente: Lebenslange Zahlung durch Leibrente

Leibrenten gibt es schon lange. Die Immobilie wird im Grundbuch an einen neuen Eigentümer überschrieben. Im Gegenzug wird eine lebenslange Rentenzahlung ausgehandelt. Wer bei dieser Vereinbarung das wirtschaftlich bessere Ende für sich hat, hängt von der Lebensdauer ab. Wird der Empfänger sehr alt, können die Auszahlungen den Wert der Immobilie sogar übersteigen. Stirbt er früh, ist die Abmachung finanziell ein schlechtes Geschäft. Denn der nicht ausbezahlte „Restwert“ der Immobilie wird normalerweise nicht an die Erben ausgezahlt.

Ein lebenslanges Wohnrecht im bisherigen Eigenheim lässt sich vertraglich vereinbaren, etwa durch ein Nießbrauchrecht, das unbedingt im Grundbuch als Last eingetragen werden sollte. Es gibt darüber hinaus verschiedene Vertragsbestandteile, die wichtig sind und schriftlich fixiert werden sollten. Dazu gehört die Frage, wer für die Instandhaltungskosten oder andere Verpflichtungen aus dem Immobilienbesitz aufkommt.

Rente mit Risiko: Teilverkauf

Beim Teilverkauf einer Immobilie veräußert man einen Anteil von bis zu 50 Prozent an einen Investoren. Mit einem Schlag kann man so über einen höheren Geldbetrag verfügen. Der Mehrheitseigentümer kann bis zum Lebensende in seinen vier Wänden zu Hause bleiben.

Doch ist das Modell nicht risikofrei und wird von einigen Fachleuten als teuer eingestuft. Denn für die weitere Nutzung des Hauses oder der Wohnung wird ein Entgelt fällig, eine Art Miete sozusagen. Auch für die spätere Verwertung berechnet der neue Miteigentümer eine Gebühr. Auf der anderen Seite kann der ursprüngliche Eigentümer weiter fast alle Veränderungen alleine bestimmen, den anderen Besitzanteil zurückkaufen, den verkauften Anteil erhöhen und den Restwert vererben.

Hier gibt es Infos

Eine Zusammenfassung der Modelle haben die Verbraucherzentralen aufgelegt. Sie findet sich unter der Webadresse www.ratgeber-verbraucherzentrale.de/immobilienverrentung.

Tipps und Erklärungen hat die Stiftung Warentest unter www.test.de/Immobilienrente-Haus-verkaufen-und-trotzdem-weiter-drin-wohnen-1814463-2814463/ veröffentlicht. Und ein Ratgeber dazu findet sich auch auf der Webseite https://www.finanztip.de/immobilienverrentung/.

Die Verbraucherzentralen sehen in dem Geschäftsmodell erhebliche Risiken für die Verkaufenden eines Anteils, etwa weil der Käufer seinen Anteil weiter veräußern oder pleite gehen könnte. Und wenn das Nutzungsentgelt nicht mehr bezahlt werden kann, drohe sogar der Verlust des Wohnrechts. Außerdem sei das Modell teuer: Wenn der Kunde 20 Prozent von seinem 500 000 Euro wertvollen Eigenheim veräußert, erhält er 100 000 Euro sofort. In den folgenden 20 Jahren bezahlt er jeden Monat ein Nutzungsentgelt, insgesamt 105 840 Euro. Dazu kommt beim Verkauf ein Durchführungsentgelt von 31 500 Euro und ein anteiliger Verkaufserlös in Höhe von 140 000 Euro, sofern die Immobilie dann 700 000 Euro einbringt. Insgesamt wird die Einzahlung von 100 000 Euro im Verlauf der Zeit mit 277 340 Euro vergütet.

Der Kritik widerspricht Wertfaktor-Chef Christoph Neuhaus. Es werde zum Beispiel nicht erwähnt, „dass die Wertsteigerung derzeit alle Kosten trägt“. Und die abgesicherte Kalkulation ermögliche es, dass der Kunde weiterhin alleine agieren kann. Nicht zu vergessen: Ein Kredit mit dieser Laufzeit koste auch viel Geld.

Rente durch Imobilie: Das Umkehrdarlehen

Beim Umkehrdarlehen (Reverse Mortage) baut der Rentner Monat für Monat neue Schulden auf. Als Sicherheit für das Darlehen dient die Immobilie. Zurückgezahlt werden die Schulden zum Beispiel durch den Verkauf der Immobilie nach dem Tod des Eigentümers durch seine Erben oder den Gläubiger. Laut Verbraucherzentrale ist das Modell aber ebenfalls im Vergleich zu einem normalen Kredit teuer. Doch Ältere finden nicht immer eine Bank, die ihnen ein „normales“ Darlehen gewährt.

Rentenzahlung durch Imobilie: Gute Infos fehlen

In einem Punkt sind sich Anbieter und Verbraucherschützer einig. „Es ist schwer, ein ausgewogenes Bild zu finden mit allen Vor- und Nachteilen“, sagt Unternehmer Neuhaus. Er plädiert für eine staatliche Regulierung, die die Kosten der Modelle sichtbar macht. Auch Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg sieht das Informationsdefizit. Viele Anwälte und Notare seien mit der Materie nicht vertraut. Beratungen bieten die Verbraucherzentralen in Hamburg und Bremen. Darüber hinaus gibt es im Internet informative Portale, allerdings ohne Gewähr, dass dahinter nicht bestimmte wirtschaftliche Interessen stehen.

Uneins sind sich die Fachleute in der Bewertung der Modelle. Die Stiftung Warentest hält die Modelle grundsätzlich für geeignet, wenn es keine geeignete Erben gibt oder Erben mit der Immobilie vor allem belastet würden. Immobilien-Expertin Barbara Weber vom Verbraucherportal Finanztip wiederum rät vom Teilverkauf wegen der hohen Kosten ab. „Eine Umkehrhypothek, so wie sie es in Deutschland gibt, finden wir eine sinnvolle Lösung“, sagt sie. Auch eine Leibrente komme in Betracht, etwa wenn sich jemand um nichts mehr kümmern mag und es keine Erben gebe.

Erhöhung der Rente: Alternativen sind Kredite und Kinder

Als Alternative kommt zum Beispiel ein normaler Baukredit in Frage. Doch Ältere ohne hohes Einkommen haben erfahrungsgemäß Schwierigkeiten, noch ein normales Darlehen zu erhalten. In Frage kommt auch eine familiäre Lösung. Die Immobilie kann auch an die Kinder oder Enkel übertragen werden, die ihrerseits ein lebenslangen Wohnrecht und eine Rentenzahlung zusichern.

Die Verbraucherzentralen bieten einen Überblick über die Modelle auf ratgeber-verbraucherzentrale.de/ immobilienverrentung.

So viel Geld bekommen die deutschen Rentnerinnen und Rentner im Durchschnitt.

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