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Kommt man durch Mietkauf einfacher an Immobilieneigentum? 

Eigenheime

Das Mietkaufmodell hat große Schwächen 

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Ein Mietkaufmodell könnte jungen Familien leichter zu eigenen vier Wänden verhelfen. Doch das Modell hat seine Tücken. Die Analyse. 

Wohnungsmieten werden in Städten und Ballungsräumen immer teurer. Gleichzeitig ist die Eigentumsquote in Deutschland im europaweiten Vergleich sehr niedrig. Nur jeder zweite Bundesbürger lebt in den eigenen vier Wänden. Bei den jungen Haushalten wohnen sogar 80 Prozent zur Miete.

Ein klassischer Immobilienkauf scheitert oft, weil kaum oder kein Eigenkapital vorhanden ist und Banken dann vernünftigerweise eine Finanzierung ablehnen. Um die Finanzierungslücke zu schließen, schlagen die Forscher im Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) ein Mietkaufmodell vor: Der Staat finanziert jungen Familien eine Eigentumswohnung – und im Gegenzug zahlen die bis zum Renteneintritt den Kaufpreis quasi als Miete ab. Der Staat tritt also als Bauherr in Vorleistung. Womit das Eigenkapital-Problem gelöst.

Gleichzeitig würden die Baukosten sinken: Der Staat schreibt den Bau von Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern europaweit aus. Außerdem stellt er die Grundstücke in Form von Erbpacht zur Verfügung. Und auch die Kreditkosten sind niedriger als bei privaten Bauherren: Aktuell kann der Staat immer wieder Anleihen am Markt platzieren, für die er kaum oder gar keine Zinsen zahlt. „Dieser Zinsvorteil könnte direkt an die ErwerberInnen weitergegeben werden“, schreibt das DIW.

Staat als Bauherr: Bürokratie und Verwaltungskosten 

Der Staat wird in diesem Modell zum Kreditgeber. Dies brächte nicht nur erhebliche Bürokratie und Verwaltungskosten mit sich, sondern perspektivisch auch ein erhebliches Klumpenrisiko – die US-Subprime-Krise könnte hier als Warnung dienen. Ausgerechnet die Deutsche Bank weist auf eine weitere, soziale Unwucht hin. Die Mietkäufer müssten später die Modernisierungskosten zahlen. Für einkommensschwache Haushalte ein Problem: Das Eigenheim wird dann zur doppelten Falle.

Doch warum überhaupt dieser Umweg? Einfacher wäre es, der Staat investiert wieder mehr direkt in den sozialen Wohnungsbau. Außerdem könnte das DIW-Modell letztlich doch nur zu weiterer sozialer Unwucht führen – wie seit Adenauers Zeiten die Förderung der Häuslebauer in den Speckgürteln der Städte. Die Folgen sind noch heute zersiedelte Landschaften und Pendler, die mit Staus und Feinstaub die Städte verpesten.

Ohnehin ist der beliebige Bau neuer Wohnungen in Ballungsgebieten grundfalsch. Neubauten ziehen nur noch mehr Verkehr an. Und es gibt kein Recht auf Zuzug. Ernst zu nehmende Probleme haben vor allem junge „Ur“-Einwohner einer Stadt, die eine Familie gründen. Die größere Wohnung, die mit Kindern eigentlich fällig wäre, ist für Normalverdiener kaum bezahlbar. Hier wäre die Politik entscheidend gefordert, einen modernen Wohnungsberechtigungsschein zu schaffen.

Und die anderen? In Deutschland stehen fast zwei Millionen Wohnungen leer. Ein verbesserter öffentlicher Nahverkehr, eine attraktive Bahn und die Wiederherstellung der öffentlichen Infrastruktur könnten diese wieder mit Leben füllen.

Und dort, wo Neubau notwendig erscheint, sollte der Staat die Immobilienwirtschaft durch entsprechende Rahmenbedingungen in die Pflicht nehmen. Etwa: Für jedes privat errichtete Edel-Appartement werden zwei sozialverträgliche Wohnungen gebaut. Solche Mischkalkulationen haben in der Vergangenheit beispielsweise in Hamburg durchaus funktioniert.

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