Hier wohnen Großstadtmieter am günstigsten: alte und neue Wohnhäuser in Berlin.
+
Hier wohnen Großstadtmieter am günstigsten: alte und neue Wohnhäuser in Berlin.

Wohnungsmarkt

Mieten steigen langsamer

  • Frank-Thomas Wenzel
    vonFrank-Thomas Wenzel
    schließen

Der „Rat der Immobilienweisen“warnt nichtsdestotrotz vor der Gefahr notleidender Kredite.

Blase oder keine Blase? Diese Frage stellen sich Immobilienexperten seit einigen Jahren. Jetzt hat die Debatte neue Nahrung bekommen. Das Frühjahrsgutachten des „Rats der Immobilienweisen“ bescheinigt, dass in vielen Städten die Entwicklung der Mieten und der Kaufpreise immer weiter auseinandergeht. Für Investoren sinken die Renditen. Die Lage wird wackeliger.

Die Mieten für Wohnungen mit guter Ausstattung sind im vorigen Jahr bundesweit im Schnitt um 3,5 Prozent auf 8,13 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen. Die Preise für Eigentumswohnungen legten aber um fast zehn Prozent zu – im Mittel kostet der Quadratmeter mittlerweile 2660 Euro. In vier der sieben sogenannten A-Städte (Hamburg, Düsseldorf, Köln, Stuttgart) hat sich die Verteuerung mit Werten deutlich über der Zehn-Prozent-Marke im Vergleich zum Vorjahr sogar noch verstärkt. Nur in Berlin, Frankfurt und München schwächten sich die Preisanstiege zuletzt etwas ab.

Bei der Bankenstadt am Main kam nach Einschätzung von Harald Simons, einer der fünf Weisen, die im Auftrag des Immobilien-Spitzenverbandes ZIA das Gutachten erstellt haben, insbesondere der Brexit zum Tragen, der die Preise 2018 um 20 Prozent und 2019 noch einmal um zwölf Prozent nach oben hievte.

Für Mieter allerdings bleibt München (16,40 Euro pro Quadratmeter) deutlich vor Frankfurt (13,10 Euro) die teuerste deutsche Stadt – und Berlin mit 9,60 Euro die günstigste unter den großen Sieben. Die Zahlen zeigten, dass sich die Märkte vielleicht „sogar leicht entspannen“, so Simons.

Die Zeichen für Entspannung haben nach seinen Recherchen damit zu tun, dass sich in den großen Städten die Zuwanderung in den vergangenen drei Jahren deutlich verringert hat. Zugleich wurde dort viel gebaut. „Auch im laufenden Jahr 2020 dürfte das Angebot in allen A-Städten stärker wachsen als die Nachfrage“, erläutert Simons. Die Immobilienberater und -forscher der Firma F+B haben kürzlich sogar errechnet, dass die Mieten im vierten Quartal 2019 im Vergleich zum Vorjahr bundesweit sogar leicht um 0,3 Prozent gesunken sind.

Doch wie lässt sich das mit den deutlich steigenden Kaufpreisen zusammenbringen? Denn: Kann der Hausbesitzer weniger bei seinen Mietern kassieren, müsste dies auch auf die Konditionen beim Erwerb der Objekte durchschlagen. Doch es kommt ein weiterer Faktor hinzu: das Zinsniveau, das letztlich von der Geldmarktpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) bestimmt wird. Hier wurden die Zügel 2019 noch einmal gelockert. Das macht sich bei den Hypothekendarlehen bemerkbar. Laut Simons waren es in den Jahren 2015 bis 2018 konstant etwa zwei Prozent (bei zehn Jahren Zinsbindung). Die Rate sei im Lauf des vergangenen Jahres nochmals auf gut 1,2 Prozent gerutscht. Bei konstanten Annuitätenzahlungen (Zinsen plus Tilgung) könne so eine zehn Prozent höhere Kreditsumme bedient werden. Dies entspreche dem Anstieg der Preise. Simons’ Diagnose: „Die zukünftige Preisentwicklung auf den Wohnimmobilienmarkt ist damit vollständig abhängig von der weiteren Zinsentwicklung.“

Doch zugleich werden die Warnungen vor einem hemmungslosen Investieren in Betongold immer lauter. Simons rechnet vor, dass durch das immer stärkere Auseinanderklaffen von Kaufpreisen und Mieten die Renditen von Investoren sinken. Sie lägen für Berlin und München unter Berücksichtigung aller Kosten nur noch knapp über einem Prozent. Er spricht von einer „fragilen“ Situation. Gemeint ist damit: Sinken die Renditen weiter, könnten die Preise einbrechen und Investoren massenweise in Not geraten.

Das könnte Sie auch interessieren

Kommentare