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Miete zu hoch? Was Sie zum Mietspiegelrecht wissen sollten

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Von: Niklas Kirk

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Wohnung Miete
In Deutschland sind die Mieten in vielen Städten hoch. Was Sie zum Mietspiegelrecht wissen sollten. (Symbolbild). © Michael Gstettenbauer/Imago

Seit Juli 2022 gilt das neue Mietspiegelgesetz. Die Anpassungen für mehr Rechtssicherheit nehmen Kommunen, Mieter und Vermieter in die Pflicht.

Frankfurt – Existiert in einer Kommune kein Mietspiegel, ist es etwa für Mieter:innen schwer, herauszufinden, wie hoch eine ortsübliche Vergleichsmiete ist und die Höhe ihrer eigenen Miete angemessen. Deshalb gilt seit Juli 2022 das neue Mietspiegelgesetz. In Deutschland sind Mietspiegel, die in der Regel von den Kommunen erstellt werden, der Bezugspunkt für die Vergleichbarkeit von Miete innerhalb einer Gemeinde. In Zeiten allgemeiner Teuerungen bei gleichzeitiger Überhitzung des Immobilienmarktes, hat ihre Bedeutung in der Vergangenheit stetig zugenommen.

Weiter dienen Mietspiegel unter anderem zur Ermittlung der zulässigen Neuvertragsmiete im Geltungsbereich von Mietpreisbremsen und zur Begründung von Mieterhöhungen. Primäres Ziel der Gesetzesänderung im Juli war somit, die Qualität und Verbreitung von Mietspiegeln zu verbessern, um damit die Rechtssicherheit für Mieter:innen und Vermieter:innen zu erhöhen. Aus den Änderungen ergeben sich Pflichten für alle Parteien.

Änderung im Mietspiegelrecht – Kommunen zur Erstellung gesetzlich verpflichtet

Durch die steigende Relevanz der Mietspiegel werden zunächst die Kommunen in die Pflicht genommen, einen Mietspiegel zu erstellen, sofern noch nicht geschehen. Dies gilt für alle Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohner:innen. Städte ab dieser Größe müssen bis zum 1. Januar 2023 einen einfachen Mietspiegel erstellen. Entscheidet sich eine Stadt für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels, läuft die Übergangsfrist sogar bis zum 1. Januar 2024.

Während einfache Mietspiegel lediglich der Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete dienen, sind bei der Erstellung qualifizierter Mietspiegel weitere Kriterien ausschlaggebend. So muss ein qualifizierter Mietspiegel laut Gesetz nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein. Zudem muss ein qualifizierter Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt werden. Die Regelungen zu den Mietspiegeln finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch.

Änderungen im Mietspiegelrecht – qualifizierte Mietspiegel sollen bei Rechtsstreitigkeiten herangezogen werden

Der qualifizierte Mietspiegel, der im Übrigen für Großstädte ab 100.000 Einwohner:innen verpflichtend ist, soll bei Verfahren vor Gericht zur Beurteilung herangezogen werden können. Bei Streitfragen, hatte der einfache Mietspiegel vor Gericht als belastbares Dokument des Öfteren nicht standgehalten.

Somit profitieren vor allem die Mieter von einer qualifizierten Variante des Spiegels. Zum einen wird die Vermutung zu viel Miete zu zahlen im Zweifelsfall belastbar und durch die Verpflichtung zur Aktualisierung im 2-Jahresrhythmus die tatsächlichen Begebenheiten einer Kommune abgebildet.

Verpflichtungen für Kommunen
Kommunen ab 50.000 Einwohner:innenErstellung eines einfachen Mietspiegels
Kommunen ab 100.000 Einwohner:innenErstellung eines qualifizierten Mietspiegels
Quelle:www.bmwsb.bund.de, § 558 BGB

Änderungen im Mietspiegelrecht – Auskunftspflicht für Mieter:innen und Vermieter:innen

Vor der Gesetzesänderung wurden die Daten für die Erstellung von Mietspiegeln durch Erhebungen auf freiwilliger Basis gewonnen – auch das hat sich nun geändert. So gibt es eine Informationspflicht für Mieter:innen und Vermieter:innen, über den Mietbetrag, sowie die Ausstattung und andere Merkmale der Wohnung. Kommt man der Verpflichtung nicht nach, droht eine Strafe über 5000 Euro.

Das Thema Mietpreisentwicklung hat sich in Frankfurt zum Dauerthema entwickelt. Im Zusammenspiel mit höheren Lebenshaltungskosten besteht mehr denn je die Angst, sich das Leben in der Stadt nicht mehr leisten zu können. (nki)

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