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Was gibt es bei einem Aus- oder Umbau der eigenen vier Wände zu beachten? Experten klären auf.
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Was gibt es bei einem Aus- oder Umbau der eigenen vier Wände zu beachten? Experten klären auf.

Telefonaktion

Mehr Platz im Haus

FR-Telefonaktion: Drei Experten erklärten unseren Leserinnen und Lesern, worauf bei einem Aus- oder Umbau der eigenen vier Wände geachtet werden muss.

Ist ein Bauantrag nötig, wenn ich im Dachgeschoss einen Abstellraum zum Wohnen nutzen möchte? So möchten wir zum Beispiel Dachflächenfenster einbauen.

In jedem Fall sollten Sie mit den zuständigen Behörden sprechen. Wird ein Raum als Wohnraum genutzt, greift das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG). Ein Einbau eines Dachfensters sollte hinsichtlich nachbarlicher Abstandsflächen geprüft werden. Auch der Brandschutz ist ein Thema. Die Bauämter bieten häufig eine Bürgerberatung an, sind aber meist stark ausgelastet und zum Teil selber im Home Office. Alternativ stehen regional ansässige Architekten zur Verfügung. Nutzen Sie zudem vorab eine Energieberatung, um energetische Schwachstellen aufzuspüren und im Zuge des Ausbaus zu beseitigen.

Wir planen ein Home Office unter dem Dach. Welche Vorteile bringt eine zusätzliche Dämmung des Dachbodenbereichs?

Die Wärmeverluste und damit Ressourcenverbrauch über eine nicht gedämmte oberste Geschossdecke, beziehungsweise einen Dachraum, sind erheblich. Bestandsbauten werden nach dem neuem GEG gesondert betrachtet und sollen auf Grund des Klimawandels ressourcenschonend und gut gedämmt ausgeführt werden. Der Umfang ist im Einzelfall durch einen Energieberater zu prüfen. Es verbessert sich auch der sommerliche Schutz gegen Hitze. Speziell bei Südrichtung sollten Sie aber gegebenenfalls auch über die zusätzliche Kühlung und Belüftung der Räumlichkeiten nachdenken.

Unsere Bausparkasse hat uns einen Modernisierungskredit für den Umbau unseres Dachbodens angeboten. Was ist das genau?

Modernisierungskredite sind Bankkredite, die dazu dienen, die eigene Immobilie zu renovieren, zu sanieren oder umzubauen. Sie entsprechen im Prinzip gewöhnlichen Ratenkrediten, sind aber zweckgebunden. Im Gegensatz zum Hypothekenkredit muss ein Modernisierungskredit nicht per Grundbuch abgesichert werden.

Wir benötigen circa 15 000 Euro für den Ausbau unseres Kellers. Wie können wir das finanzieren?

Für kleinere Maßnahmen eignet sich ein Kleindarlehen von der Bausparkasse, das auch ohne Grundbucheintrag erhältlich ist.

Wir erwarten Nachwuchs und möchten den Spitzboden zu einem Büro umbauen, um ein weiteres Kinderzimmer im ersten Obergeschoss zu schaffen. Mit welchen Kosten ist zu rechnen?

Je nachdem, wie viel Sie selbst bauen möchten und welches Material Sie zum Beispiel für Fenster oder den Fußboden verwenden, können die Kosten erheblich variieren. Pro Quadratmeter Ausbaufläche sollte man mit 500 bis 1000 Euro rechnen. Sie können KfW-Förderprogramme nutzen, wenn Sie im Zuge des Umbaus energetische Verbesserungsmaßnahmen vornehmen. Ihre Hausbank oder Bausparkasse berät Sie darüber hinaus welche ergänzende Darlehensvariante für Ihr Vorhaben passend erscheint.

Zu den Experten

Patrick Bach ist Finanzierungsexperte vom Verband der Privaten Bausparkassen.

Georg Bitterberg ist Diplom-Ingenieur und Energieberater der Verbraucherzentrale Hessen.

Helmut Zeitter von der Ingenieurkammer Hessen ist Professor für Ingenieurmathematik und Brandschutz.

Wir möchten unseren Keller als zusätzlichen Wohn- und Arbeitsraum einrichten. Reicht es, wenn wir dafür die Wände von innen isolieren?

Eine Innendämmung ist nicht unbedingt die beste Wahl. Vor allem eine vollständige Isolierung gegen Feuchtigkeit von außen ist zunächst eine Voraussetzung für die uneingeschränkte Nutzung des Kellers. Es muss sowohl in den vertikal aufgehenden Wänden eine Horizontalsperre als auch auf der Außenseite der Kellermauern eine Vertikalabdichtung vorhanden sein. Eine darauf angebrachte druckfeste Außendämmung mit Noppenschutz ist eine bewährte Ausführungsweise. Eindringende Feuchtigkeit oder gar Schimmelbildung ist stark gesundheitsschädlich und zersetzt die Bausubstanz. Auch die Verlegung von Heizleitungen oder Installation von Heizflächen, verändert das Raumklima eines alten Kellers erheblich.

Wir möchten im Keller Platz für einen Hobbyraum und das Home Office schaffen. Hierfür sind einige Umbauten, unter anderem auch das Einziehen von Wänden, nötig. Was ist vor Baubeginn zu beachten?

Achten Sie auf eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung und die Erhöhung der Geschossflächenzahl . Zusätzliche Wände können Sie im Keller problemlos aufmauern, beachten Sie jedoch die Feuchtigkeit, die Sie damit einbringen. Tragende Wände dürfen nicht ohne Weiteres entfernt werden: Für alle statischen Fragen bitte in jedem Fall einen Statiker hinzuziehen. Da Keller nicht als Wohnräume konzipiert wurden, müssen sie beim Kellerausbau ausreichend abgedichtet und gegen Wärmeverluste gedämmt werden. Feuchte Keller, besonders in älteren Häusern, müssen vor Beginn der Bauarbeiten professionell trocken gelegt werden.

Meine Eltern bewohnen das Obergeschoss. Was kostet eine altersgerechte Sanierung?

Dies kann man nicht pauschal beantworten. Bleibt es zum Beispiel beim Badumbau, so können Sie von einem vermutlich vierstelligen Betrag ausgehen. Ziehen Sie umfassendere Maßnahmen in Betracht, die auch Küche, Treppe, Zugang und eine elektronische Hausvernetzung betreffen, so ist wenigstens ein mittlerer fünfstelliger Betrag fällig. Ein Finanzierungsexperte steckt mit Ihnen zusammen rechtzeitig den für Sie passenden Rahmen ab.

Was ist bei einer Küche in Bezug auf einen altersgerechten Umbau zu beachten?

Die Einrichtungen und Arbeitsbereiche in Küchen sollten zusammenhängend angeordnet sein, damit Behältnisse nicht weit getragen werden müssen. Bei größeren Küchen empfiehlt sich eine Anordnung in U-Form. Für eine einzeilige Anordnung eignen sich dagegen zumeist nur Kleinküchen. Wichtig ist auch, dass die Arbeitsbereiche entweder im Sitzen benutzt oder mit dem Rollstuhl unterfahren werden können. Dies gilt vor allem für Spüle und Herd.

Wie können wir ein Darlehen aus dem Wohn-Riester für einen altersgerechten Umbau verwenden?

Wenn der Umbau innerhalb von drei Jahren nach Erwerb der Immobilien stattfindet, gilt hierfür eine Mindestinvestitionssumme von 6000 Euro, die Sie entnehmen müssten. Danach gilt eine Summe von 20 000 Euro. Wichtig ist auch hier, dass ein Sachverständiger die zweckgerichtete Verwendung der Gelder bestätigt.

Wir denken darüber nach, unser Einfamilienhaus, in dem unsere Eltern ebenfalls wohnen, barrierefrei umzubauen. Uns ist eine Wohnberatung empfohlen worden.

Die Wohnberatung soll sicherstellen, dass Ihre Eltern oder auch in Zukunft selbständig den Haushalt führen und sich selbst versorgen können. Der Wohnberater analysiert die momentane Wohnsituation, auch unter Berücksichtigung der vorherrschenden Infrastruktur in der Wohnumgebung.

Welche Möglichkeiten gibt es, wenn ich keine Treppen mehr steigen kann?

Zum einen gibt es Treppenlifte mit Sitz, die schnell und relativ einfach auf den Treppenstufen zu installieren sind. Für ein Mehrgenerationenhaus ist ein vertikaler Aufzug die bessere, aber auch deutlich teurere Lösung. Entfallen aus bestimmten Gründen technische Aufstiegshilfen, empfiehlt sich die Verlegung Ihres Wohnteils ins Parterregeschoss.

Kann ich in einer Reihenhaussiedlung meine Terrassenfläche mit einem Anbau überbauen und so mein Reihenhaus erweitern?

Zunächst ist zu klären, ob ein Bebauungsplan besteht, der Aussagen enthält, die sich auf diesen Anbau beziehen. Mögliche Probleme könnten sich aus einer Überschreitung der Grundflächenzahl oder aus Festsetzungen zum Baufenster ergeben. Wenn keine bauplanungsrechtlichen Vorgaben eines Bebauungsplanes den Anbau grundsätzlich in Frage stellen, wäre auf Grundlage der konkreten Planung und der Besonderheiten des Grundstücks als nächstes zu prüfen, ob eventuell bauordnungsrechtliche Regelungen dem Vorhaben entgegenstehen, wie zum Beispiel der Brandschutz, das Abstandsflächenrecht oder freizuhaltende Feuerwehrflächen.

Wir planen an unserem Haus einen Anbau. Haben wir die Möglichkeiten finanzielle Förderungen zu erhalten?

Sie können in der Regel für ein Maßnahmenpaket bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder für Einzelmaßnahmen beim Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) Fördermittel erhalten, sofern die Sanierungsarbeiten der Energieeffizienz dienen. Bitte informieren Sie sich bei Ihrer Hausbank oder Bausparkasse, die den Antrag dann auch für Sie einreicht, welche Förderung für Sie passend ist.

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