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Kampf um Wohnraum: Wer darf bleiben, wer muss gehen?

Eigenbedarf

Keine pauschalen Urteile

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Nach einem BGH-Urteil schützen Alter und lange Mietdauer nicht per se vor einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs.

Prozesse gegen Eigenbedarfskündigungen werden länger und teurer. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am Mittwoch in einem neuen Grundsatzurteil entschieden, dass das hohe Alter des bisherigen Mieters und die lange Mietdauer allein nicht genügen, damit sein Auszug aus der Wohnung wegen sozialer Härte abgelehnt werden kann. Auch ein ärztliches Attest zu Krankheiten genügt nicht. Vielmehr muss das Gericht von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einholen.

Der BGH entschied unter anderem über den Fall einer 80-jährigen Mieterin aus Berlin, die seit 45 Jahren mit zwei Söhnen in einer Dreizimmerwohnung lebt. Ihr war vom neuen Eigentümer gekündigt worden, weil der mit Ehefrau und zwei Kindern selbst in einer Zweizimmerwohnung wohnte. Er wollte selbst die Wohnung nutzen und sie dann auch mit einer Nachbarwohnung verbinden, die er ebenfalls gekauft hatte. Die Seniorin widersprach der Eigenbedarfskündigung und legte auch ein Attest vor, in dem ihr der Arzt Demenz bescheinigte. Das Landgericht bewertete die Eigenbedarfskündigung zwar als berechtigt, bejahte aber eine soziale Härte und lehnte die Räumung der Wohnung deshalb ab. Dieses Urteil hob der BGH nun auf und verwies den Fall zur näheren Sachaufklärung zurück (AZ: VIII ZR 180/18).

Ein Sachverständigengutachten muss nun feststellen, wie schwer die Erkrankung der Mieterin ist und welche Verschlechterungen bei einem erzwungenen Wohnungswechsel zu erwarten sind. Es müsse auch geprüft werden, ob die Folgen durch Unterstützung des Umfelds abgemildert werden könnten. Schließlich könne auch nicht von der langen Mietdauer pauschal auf eine starke Verwurzelung geschlossen werden.

Der für das Mietrecht zuständige BGH-Senat verwies auf das Gesetz, nach dem der Mieter dann der Kündigung widersprechen kann, wenn „die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter … eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“. Damit verlange das Gesetz eine sorgfältige Abwägung der beiderseitigen Interessen, was erst nach einer genauen Prüfung des jeweiligen Einzelfalles möglich sei.

Der BGH hob allerdings auch ein zweites Urteil auf, in dem die Mieter mit ihrem Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung gescheitert waren und entsprechend zur Räumung der Wohnung verurteilt wurden. Auch hier habe das Gericht die Einwände der Mieter nicht konkret geprüft (AZ: VIII ZR 167/17).

Die vorsitzende Richterin Karin Milger sagte in der Urteilsverkündung, die Härteklausel gewinne in Prozessen gegen Eigenbedarfskündigungen „zunehmend an Bedeutung“. Es gebe bei den Gerichten jedoch teilweise die Tendenz, „Fallgruppen zu bilden“ und diese dann schematisch zu lösen. Das sei rechtsfehlerhaft.

In Mietprozessen muss die Partei die Prozesskosten tragen, der verliert. Sachverständigengutachten beanspruchen Zeit und sind teuer.

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