Analyse

Kein Ende des Immobilienbooms

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Die Preise steigen mittlerweile auch im Umland deutlich. Die Antwort ist einfach und doch komplex: mehr Bauland und Nachverdichtung.

Die Mischung macht’s. Geringes Angebot, steigende Gehälter und niedrige Zinsen. All das hat die Preise für Immobilien und die Wohnungsmieten im vergangenen Jahr weiter heftig nach oben getrieben. Der Trend dürfte sich in diesem Jahr fortsetzen, zumal die Bundesregierung unter anderem mit dem sogenannten Baukindergeld Verteuerungen befeuert.

Zehn Jahre dauert der Immobilienboom nun schon. Und Berlin ist gewissermaßen der Hotspot. Nirgendwo sonst sind zuletzt die Mieten und die Kaufpreise so stark gestiegen. Sie verteuerten sich für Eigentumswohnungen in der Hauptstadt binnen Jahresfrist um rund 15 Prozent. In dieser Kategorie liegt Frankfurt (plus 13,2 Prozent) auf dem zweiten Platz. Teuerste Stadt Deutschlands bleibt gleichwohl München – mit 16,52 Euro pro Quadratmeter bei der Kaltmiete und mit einem Kaufpreis von knapp 6400 Euro bei einer Wohnung aus dem Bestand – der Bundesdurchschnitt liegt bei nur 1875 Euro. Das geht aus dem Frühjahrsgutachten des Dachverbands der Immobilienwirtschaft (ZIA) hervor, das am Dienstag vorgestellt wurde.

Am hohen Nachfragedruck dürfte sich kaum etwas ändern. Das gilt insbesondere für die sieben größten Städte. Diese verzeichnen steigende Einwohnerzahlen – auch durch Zuzüge aus dem Ausland. Gleichzeitig fehlt es vielerorts allein schon an Kapazitäten in den Rathäusern, um Planungen auf den Weg zu bringen und Genehmigungen zu erteilen. Die „Marktanspannung“ weitet sich deshalb laut Gutachten zunehmend auf das „funktionell verflochtene Umland“ aus, wo es häufig noch ein größeres Angebot an Wohnungen und Grundstücken zu günstigeren Preisen gebe. Die Experten der Deutschen Bundesbank sehen das ähnlich: Die Zahl der Baugenehmigungen sei kaum gestiegen und es mangele an bebaubaren Grundstücken. Hinzu komme, dass die Bauunternehmen ausgelastet seien, was das Bauen noch teurer macht.

Und dann kommt auch noch die Bundesregierung als potenzieller Preistreiber dazu. So soll ein befristeter Steuerbonus für Investoren den Mietwohnungsbau ankurbeln. Doch dies kann auch nach hinten losgehen, wenn die Investoren versuchen, Neubauprojekte vorzuziehen. Das erhöht die Nachfrage am Bau, was weitere Erhöhungen zeitigen kann. Ähnlich problematisch ist das Baukindergeld (12 000 Euro pro Kind auf zehn Jahre verteilt). Die „Prämie“ vom Staat können Verkäufer derzeit problemlos auf den Verkaufspreis aufschlagen.

Doch was hilft gegen steigende Mieten und immer teurere Wohnungen? Die Antwort ist relativ einfach. Sie ist schon vielfach gegeben worden. Und wird nun auch wieder von den Autoren des Frühjahrsgutachtens gegeben. Das Angebot an Bauland muss vor allem in den Ballungsgebieten massiv erhöht werden. Gleichzeitig muss im Bestand verdichtet werden. Das bedeutet eine gigantische Anstrengung der Kommunen, die von Landesregierungen und vom Bund unterstützt werden müssen. Denn ein Ende des Booms ist nicht absehbar. Wobei viel von der Konjunktur und der Gehaltsentwicklung abhängt. Zwar haben sich wegen diverser Handelsstreitigkeiten die globalen Perspektiven verdüstert, was aber das Zinsniveau niedrig halten dürfte. Zugleich spricht einiges für eine robuste Binnennachfrage in diesem Jahr, auch wegen relativ hoher Tarifabschlüsse in der jüngeren Vergangenheit.

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