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Immobilien: In welchen Regionen sich Kaufen statt Mieten lohnt

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Von: Lisa Mayerhofer

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Bau von Einfamilienhäusern
Für Neubauten soll es ab 2024 bestenfalls nur noch Heizungen mit einem großen Anteil erneuerbar Energien geben. © Jan Woitas/dpa

Im vergangenen Jahr verzeichneten die Preise für Wohnimmobilien einen Rekord-Anstieg. Eine Analyse zeigt, in welchen Regionen Deutschlands sich Kaufen gegenüber Mieten lohnt.

Berlin – Die Wohnkosten in Deutschland steigen seit Jahren – für Mieter:innen wie Käufer:innen. 2021 verzeichneten die Preise für Wohnimmobilien einen Rekord-Anstieg. Ein Ende des generellen Immobilienbooms ist laut einer aktuellen Analyse noch nicht in Sicht, doch in einigen Regionen mehren sich die Anzeichen dafür.

Wo genau lohnt es sich, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen – und wo ist es besser, zur Miete zu leben? Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für den Postbank-Wohnatlas durchgerechnet, wie hoch die Einkommensanteile sind, die in einzelnen deutschen Regionen durchschnittlich für die Nettokaltmiete beziehungsweise die Kreditzahlung aufzubringen sind.

In immer weniger deutschen Regionen ist ein Immobilienkauf finanzierbar

Dabei wurde der jeweilige Einkommensanteil auf Basis der durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommen für eine 70-Quadratmeter-Wohnung berechnet. Für die Finanzierung einer Immobilie legte das HWWI einen Zinssatz von 1,6 Prozent, eine Anfangstilgung von 3 Prozent, Notargebühren von 2 Prozent und 20 Prozent Eigenkapital zugrunde. Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Umbauten sind nicht berücksichtigt.

Nach einer Faustformel sollte Wohnen nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens kosten. Da dies auch die gestiegenen Wohnnebenkosten einschließt, sollen sich Mieter:innen und Käufer:innen bei Nettokaltmiete und Annuitäten eher an der 25 Prozent-Linie orientieren. Danach wäre 2021 in 367 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten der Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung für einen Durchschnittshaushalt finanzierbar gewesen, ergibt der Wohnatlas. Ein Jahr zuvor waren es noch 378 Kreise und Städte.

In welchen Regionen Wohnimmobilien am teuersten sind

Jeder fünfte deutsche Haushalt lebt in einer der 111 Regionen, in denen weniger als 12,5 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens ausreichen, um die laufende Kreditzahlung für eine 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung zu finanzieren. Demgegenüber müssen Immobilieneigentümer in zwölf Regionen mehr als 30 Prozent des durchschnittlichen regionalen Haushaltseinkommens für die laufenden Kreditzahlungen ausgeben.

Darunter fallen die Großstädte München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Potsdam, Freiburg und Heidelberg. Spitzenreiter ist mit 46,3 Prozent allerdings der Landkreis Nordfriesland, zu dem auch die Nordseeinseln Föhr, Amrum und Sylt gehören. Auch die bayerischen Landkreise Miesbach und Garmisch-Patenkirchen, der niedersächsische Landkreis Aurich mit den Inseln Baltrum, Juist und Norderney sowie der Landkreis Vorpommern-Rügen überschreiten die 30-Prozent-Marke.

Nettokaltmieten: Diese Städte sind nah an der Schwelle

Bei den Nettokaltmieten bleibt die anteilige durchschnittliche Einkommensbelastung mit Ausnahme der bayerischen Landeshauptstadt München (26,8 Prozent) unterhalb der 25-Prozent-Schwelle. Allerdings kommen sie dieser in Freiburg, Heidelberg und Frankfurt mit mindestens 24 Prozent schon relativ nah. In Berlin hat sich der Einkommensanteil für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung gegenüber dem Vorjahr um 0,3 Prozentpunkte auf 23,4 Prozent erhöht.

Die HWWI-Modellrechnung zeigt, dass der Einkommensanteil für Mietausgaben im Vergleich zum Vorjahr im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte stagniert. Da die Nettokaltmieten im Schnitt nicht stärker als die Einkommen anstiegen, mussten die Bürger:innen wie im Vorjahr 14,2 Prozent des regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete ausgeben.

Anders hingegen sieht es bei den Finanzierungen von Eigentumswohnungen aus. Da die Kaufpreise im Durchschnitt stärker als die Einkommen zulegten, mussten Eigentümer:innen 2021 mit 16,3 Prozent für eine 70-Quadratmeter-Wohnung einen höheren Anteil ihres Einkommens als noch im Vorjahr (14,7 Prozent) einplanen.

Einkommensbelastungen für Immobilienkäufer steigen

„Auch im dritten Jahr der Pandemie ist Wohneigentum weiter hoch gefragt. Die Kaufpreise stiegen im vergangenen Jahr wieder deutlich stärker als die Mietpreise“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. Ein Ende des generellen Immobilienbooms sei noch nicht in Sicht, die Anzeichen dafür mehrten sich jedoch in einigen Regionen.

Grunwald warnt: „Wer sich zum Kauf entschließt, muss in der Regel höhere monatliche Einkommensbelastungen hinnehmen als in der Vergangenheit. Dazu können Inflation, höhere Energiekosten oder Pandemie-Folgen zusätzliche Ausgaben verursachen oder es kann sich die Einnahmesituation ändern. Interessenten sollten genau prüfen, ob sie die Finanzierung langfristig auch dann noch stemmen können, wenn sich ihre finanzielle Situation ändern sollte.“ (lma/dpa)

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