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Wichtig beim Immobilienkauf: Welcher Preis ist für eine Immobilie gerechtfertigt?

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Tipps zum Immobilienkauf: So lässt sich der echte Wert von Wohnung oder  Haus ermitteln

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Um den Preis von Immobilien zu ermitteln, können Besitzer oder Käufer auf Gutachter oder Online-Tools zurückgreifen. Was ist dabei zu beachten?

Immobilien gelten in Zeiten von Niedrigzinsen als die Geldanlage schlechthin, doch ist ihr Wert alles andere als fix. Angebot und Nachfrage lassen die Preise schwanken. Der Wegzug vieler Menschen aus ländlichen Regionen führt zum Beispiel im Umland von Berlin zu fallenden Preisen. Die FR erklärt, wie der Wert einer Immobilie ermittelt wird und welche Möglichkeiten es für Käufer und Verkäufer gibt, sich zu informieren.

Eine gesetzliche Verordnung, die sogenannte ImmoWertV, regelt die Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien. Neben dem Grundstück fließen dabei auch Häuser und andere Bauten auf dem Grundstück in den Wert ein. Die Verordnung nennt weiter drei verschiedene Methoden zur Wertermittlung: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Wert der Immobilien im Vergleichswertverfahren taxieren

Der Wert einer Immobilie wird ermittelt, indem der Wert vergleichbarer Häuser oder Wohnungen betrachtet wird. Die Preise, die diese Objekte erzielten, dienen als Hinweis darauf, was für das betreffende Objekt bezahlt werden könnte. Neben der Größe und dem Alter von Grundstück und Gebäude kommen Parameter wie Ausstattung, Lage, Bauweise und voraussichtliche Restnutzungsdauer hinzu. Das Vergleichswertverfahren wird vor allem für selbst genutzte Wohnimmobilien und Grundstücke herangezogen.

Sachwertverfahren: materieller Wert einer Immobilie

Selbst genutzte Wohnimmobilien werden hierbei getrennt vom Bodenwert analysiert. Der materielle Wert der verbauten Materialien wird kalkuliert, vom Backstein über die Fenstertypen bis zu den Fußböden. Das geschieht auf der Basis der NHK 2010-Liste (NHK steht für Normalherstellungskosten), der staatlich eingeführten Standardliste. Diese wurde 2010 zum letzten Mal aktualisiert, ist jedoch weiter gültig. Der Bodenwert wird anschließend in die Bewertung integriert. Das Sachwertverfahren wird häufig dort angewandt, wo es wenig Vergleichsobjekte auf dem Markt gibt.

Bei vermieteten Immobilien wichtig: Ertragswertverfahren

Vermietete Gebäude, Wohnungen oder verpachtete Grundstücke werden im Zuge des Ertragswertverfahrens bewertet. Dreh- und Angelpunkt ist der Gewinn, der erzielt werden kann. Dieser errechnet sich aus der Miete minus den Bewirtschaftungskosten, plus dem Wert des Grundstücks. Hinzu kommt ein sogenannter Vervielfältiger, der Faktoren wie den Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer einbezieht. Je länger ein Objekt noch genutzt werden kann, desto höher ist dieser Wert. Das Ertragswertverfahren ist komplex. Es wird von Sachverständigen angewandt.

Sachverständige für Immobilienbewertung 

Traditionell werden Sachverständige zur Immobilienbewertung herangezogen. Sie erstellen – passend zum vorliegenden Fall – eines der vorgestellten Gutachten. Diese sind vor Gericht einsetzbar, was bei Streitigkeiten zum Beispiel im Fall von Scheidung oder bei Streit zwischen Erben wichtig ist. Der „Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger“ (BVS) rät dazu, lediglich öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige zu engagieren. Sie seien weisungsfrei und handelten objektiv, heißt es auf der BVS-Webseite. Der BVS bietet eine Datenbank (www.bvs-ev.de) an, in der solche Sachverständige gelistet sind. Die Preise für Gutachten sind nicht geregelt. Kurzgutachten können bei 400 bis 500 Euro liegen. Ein Gutachten nach einem der drei oben genannten Gutachten ist ab 1000 Euro zu haben.

Zudem hat der BVS kostenfreie Checklisten veröffentlicht, mit denen Privatpersonen Immobiliengutachten überprüfen können. Sie führen die wichtigsten Prüfungspunkte auf, sodass eine erste Prüfung, ob ein Gutachten in Form und Inhalt korrekt ist, schnell möglich ist.

Wert einer Immobilie: Online-Bewertung

Eine Reihe von Webseiten bieten eine Online-Bewertung von Immobilien an. Die User geben in der Regel in mehreren Schritten die wichtigsten Objektdaten wie Immobilientyp, Größe, Alter, Ausstattung und Zustand sowie ihre persönlichen Kontaktdaten ein. Die Auswertungssysteme fügen den geschätzten Bodenwert und Vergleichsdaten von Objekten hinzu, die auf Online-Immobilienmarktplätzen gelistet sind oder gelistet waren.

Online-Tool „Boris“
Der Bodenrichtwert ist ein Wert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens. Er wird, abhängig von den Rechtsvorschriften in den einzelnen Bundesländern, mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt und ist Basis für die Besteuerung von Grund und Boden.

Das Online-Tool „Boris“ macht es möglich, Bodenrichtwerte abzufragen. Für Hessen ist das Tool unter

https://hvbg.hessen.de/immobilienwerte/boris-hessen erreichbar. 

Nach Eingabe einer Adresse wird der Wert in Form der Bodenrichtwertkarte zusammen mit den dazugehörigen Sachdaten angezeigt.

Einige Anbieter von Online-Bewertungen nutzen die Daten, um auf diese Weise Zugang zu möglichen Immobilienverkäufern zu erhalten, sprich Immobilienmakler sichern sich Kontaktdaten von potenziellen Kunden. Wer sich online von ihnen einen Wert ermitteln lässt, erhält deshalb in der Folge häufig entweder direkt einen Anruf oder einen Werbebrief anstelle eines Immobilienwerts. Andere Portale versenden einen ersten Wert per Mail, lassen diesem aber rasch einen Anruf oder einen Brief folgen. Die dritte Variante ist eine Analyse mit einem Richtwert, diese fällt jedoch nicht immer gleich ausführlich und für Laien nicht immer verständlich aus.

Die Frankfurter Sparkasse arbeitet mit dem unabhängigen iib-Institut Dr. Hettenbach aus Schwetzingen zusammen. Die Bank und ihre Immobilientochter bieten auf ihrer Webseite Kunden und Nicht-Kunden kostenlose iib-Online-Analysen an.

Peter Hettenbach betont, dass er nicht mit einem intransparenten Algorithmus, sondern auf Basis der amtlichen Wertermittlungsverfahren arbeite. Der von ihm ermittelte Richtwert werde mithilfe einer tagesgenauen Auswertung von Angeboten an die Marktsituation angepasst. Hettenbach fügt hinzu: „Der Richtwert ist nur eine Vorstufe.“ Auf ihn müsse die konkrete Bewertung des Objekts in Form eines Gutachtens erfolgen. Diesen Schritt leiste zum Beispiel der Service der Sparkasse.

Kaufen statt mieten? Was gegen den Immobilien-Kauf spricht 

Soll ich oder soll ich lieber nicht? Experten nennen sechs Gründe, die gegen den Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung sprechen. Und dazu zählen nicht nur die hohen Kauf-Nebenkosten.

Also, wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie?  Wenn Sie über diese enorme Investition nachdenken, kann eine Analyse des Kaufpreis-Miete-Verhältnises hilfreich sein. 

Sie haben sich entschieden und wollen eine Immobilie kaufen? Bei der Suche stößt man häufig auf blumige Formulierungen der Makler. Was steckt dahinter? "Unverbaute Lage" und "gut erhalten" - das bedeuten Immobilien-Codes

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