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Immobilien kaufen: Bausubstanz von Häusern genau prüfen

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Von: Tobias Schwab

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Wie steht es um die Substanz der Immobilie? Wurde beim Bau gepfuscht?
Wie steht es um die Substanz der Immobilie? Wurde beim Bau gepfuscht? © Jens Büttner/dpa

FR-Telefonaktion Finanzexperten erklären unseren Leserinnen und Lesern, was beim Kauf‚ einer Gebrauchtimmobilie zu beachten ist und wie sich eine Modernisierung stemmen lässt.

Wir überlegen, ein Haus in der Nachbarschaft zu kaufen. Es ist aber schon älter. Auf was sollten wir besonders achten?

Nehmen Sie sich Zeit, die Bausubstanz mit einem Fachmann innen und außen zu prüfen. Auch die Haustechnik, d. h. Heizung, Leitungen und die Elektrik sind unter die Lupe zu nehmen. Die Außenwände sollten keine feuchten Stellen aufweisen, der Wandanstrich darf nicht verfärbt sein. Untersuchen Sie auch den Dachstuhl, die Fensterrahmen und die Dämmung.

Wir haben ein Haus, Baujahr 1984, im Auge. Mit welchen Sanierungskosten müssen wir rechnen?

Hier lässt sich nur ein grober Richtwert angeben: Bei Häusern, die zwischen 1980 und 1990 gebaut wurden, werden meist noch einmal circa 20 Prozent des Kaufpreises für die Sanierung fällig. Im Einzelfall können die Kosten aber auch deutlich darüber liegen.

Wir denken schon eine Weile darüber nach, einen Bausparvertrag für spätere Instandhaltungen abzuschließen. Lohnt sich das?

Ja. Eine Instandhaltungsrücklage auf diese Weise anzusparen ist ein gängiges Modell. Denn Sie kombinieren hierbei eine attraktive Guthabenverzinsung mit einem heute vereinbarten, sicheren Darlehenszins.

Was kostet ein Gutachter beziehungsweise Sachverständiger?

Eine sachverständige Begutachtung kostet im Durchschnitt circa 500 bis 1000 Euro. In Anbetracht der weiteren Kosten ist das ist aber gut investiertes Geld. Nicht immer kennt der Vorbesitzer Mängel oder „erinnert“ sich an diese.

Patrick Bach ist Bankkaufmann und seit 1998 für eine private Bausparkasse tätig. Er ist Finanzierungsexperte für Immobilien und deren Modernisierung und hat bisher mehr als 2500 Kundinnen und Kunden erfolgreich beraten.
Patrick Bach ist Bankkaufmann und seit 1998 für eine private Bausparkasse tätig. Er ist Finanzierungsexperte für Immobilien und deren Modernisierung und hat bisher mehr als 2500 Kundinnen und Kunden erfolgreich beraten. © Privat

Wir wollen umfangreich modernisieren und altersgerecht umbauen. Können wir verschiedene Finanzierungsmodelle kombinieren?

Ja. So eignet sich zum Beispiel der Bausparvertrag, je nach Eigenkapital, als Basis oder Ergänzung eines KFW-Darlehens für den altersgerechten Umbau. Diese Variante empfiehlt sich gerade bei mehreren Sanierungsetappen, wenn nicht alles in einem Rutsch vollzogen werden kann.

Ich interessiere mich für eine Immobilie aus den 60er Jahren. Kann es sein, dass es Schadstoff belastet ist?

Das ist leider möglich. Damals war die gesundheitsgefährdende Wirkung vieler Materialien nicht bekannt. Folglich verbaute man krebserregende Parkettkleber, Asbest in Verkleidungen und Bodenbelägen und flüchtige organische Stoffe, die selbst Jahrzehnte später Kopfschmerzen, Müdigkeit, Unwohlsein und Allergien auslösen können. Fragen Sie also den Verkäufer und ziehen Sie im Zweifel einen Baubiologen hinzu.

Wir planen den Kauf eines Einfamilienhauses. Das benötigt aber ein neues Dach. Können wir hierfür auch Fördergelder in Anspruch nehmen?

Wenn Sie zugleich in die Energieeffizienz, etwa in die Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke investieren, profitieren Sie von KFW- oder Bafa-Krediten oder -Zuschüssen. Fallen die Sanierungskosten höher aus als erwartet, ist ein Beratungstermin bei Hausbank oder Bausparkasse ratsam, um einen Finanzierungs-Mix zu erörtern.

Georg Bitterberg ist Bauingenieur und Energie-berater. Seine Schwerpunkte sind die Energieberatung für Bestands- und Neubauten, das Ausstellen von Energieausweisen sowie die Beratung für Fördermittel der KFW und Bafa.
Georg Bitterberg ist Bauingenieur und Energie-berater. Seine Schwerpunkte sind die Energieberatung für Bestands- und Neubauten, das Ausstellen von Energieausweisen sowie die Beratung für Fördermittel der KFW und Bafa. © Privat

Meine Eltern interessieren sich für ein kleines Reihenhaus. Allerdings ist die Heizung schon älter. Was empfehlen Sie?

Der Austausch einer alten Heizung kann durchaus lohnenswert sein, zumal Förderungen durch das Bafa winken. Beziehen Sie die voraussichtliche Nutzungsdauer, die Größe der zu beheizenden Fläche und die Kosten für Energieträger in Ihre Kalkulation mit ein. Fachleute wie Energieberater berechnen das Energieeinsparpotenzial einer neuen Anlage und zeigen auf, welche Energieträger in Frage kommen.

Wir planen die Modernisierung des in die Jahre gekommenen Badezimmers. Wie können wir das finanzieren? Ein finanzielles Polster haben wir nicht.

Fragen Sie bei Ihrer Bausparkasse oder der Hausbank nach einem Modernisierungskredit. Dieser ist günstig und bereits für kleine Summen ab etwa 5000 Euro erhältlich, ohne Eintragung ins Grundbuch.

Wie sicher sind Immobilien als Anlage?

Immobilien als Geldanlage sind relativ sicher. Bei guter Lage, ansprechender Ausstattung und einem guten Kaufpreis, sind langfristige Wertsteigerungen sehr wahrscheinlich. Zumal gerade im städtischen Raum, die Angebotslage weiterhin kleiner als die Nachfrage ausfallen dürfte. Die selbst bewohnte Immobilie als Teil der Altersvorsorge hat zudem auch künftig ihre Vorteile.

Ist ein unbebautes Grundstück eine rentable Anlageform?

Ein Baugrundstück in guter Lage ist zweifellos eine solide Kapitalanlage. Voraussetzung ist dabei natürlich, dass eine entsprechende Bebauung später vorgenommen werden darf. Eine positive Bauvoranfrage sollte also vorliegen.

Wir können uns nicht entscheiden, ob wir kaufen oder bauen sollen. Was meinen Sie?

Das kann man nicht pauschal beantworten. Wenn Sie ein Haus bauen, haben Sie mehr Gestaltungsspielraum, angefangen bei der Hausform bis zum Grundriss. Moderne Baustoffe und Haustechnik haben ebenfalls ihre klaren Vorteile. Andererseits ist gegen eine Gebrauchtimmobilie auch nichts einzuwenden, wenn der Preis und die Lage stimmen. In städtischen Lagen werden ohnehin meist nur noch Bestandsimmobilien angeboten, da es kaum noch Baugrundstücke gibt.

Helmut Zeitter ist Bauingenieur mit Arbeitsschwerpunkt „Vorbeugender Brandschutz“ und Holzbau sowie Erdbeben. Als ordentlicher Professor unterrichtet er an der UAS Frankfurt Holzbau und Ingenieurmathematik.
Helmut Zeitter ist Bauingenieur mit Arbeitsschwerpunkt „Vorbeugender Brandschutz“ und Holzbau sowie Erdbeben. Als ordentlicher Professor unterrichtet er an der UAS Frankfurt Holzbau und Ingenieurmathematik. © Privat

Was ist beim Kauf einer gebrauchten Immobilie zu beachten?

Wenn Sie sich für ein Objekt ernsthaft interessieren, sollten Sie einen Bausachverständigen hinzuziehen, um Mängel feststellen zu lassen und neben dem Kaufpreis mögliche Reparatur- oder Modernisierungskosten kalkulieren zu lassen. Sie sollten zudem auf die Lage des Hauses und einen Energieausweis achten, der Ihnen Aufschluss über den Zustand des Objekts unter energetischen Gesichtspunkten gibt.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es neben dem Bausparvertrag?

Für eine solide Baufinanzierung sollten mindestens 20 Prozent der Anschaffungskosten durch Eigenkapital abgedeckt sein. Weitere 20 Prozent können durch einen Bausparvertrag bereitgestellt werden. Durch regelmäßige Zahlungen in der Sparphase wird das verfügbare Eigenkapital erhöht und bietet die Option auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen. Der Rest der Finanzierungssumme ist mit einem Hypothekarkredit, beispielsweise einem Annuitätendarlehen, oder einer Lebensversicherung, aufzubringen. Bei einem Hypothekarkredit sollte man sich über die Möglichkeit und die Bedingungen zusätzlicher außerplanmäßiger Tilgungen informieren, da sie die Laufzeit eines Kredits erheblich verkürzen.

Welche Nebenkosten sind beim Eigenheimerwerb zu beachten?

Zu beachten sind vor dem Kauf die Grunderwerbssteuer, Notar- und Maklergebühren sowie eventuelle Erschließungs- und Vermessungskosten. Bei einer gebrauchten Immobilie geben Abrechnungen der Vorbesitzer und Protokolle der Eigentümerversammlungen Aufschluss über auch künftige Instandhaltungskosten.

Meine Tochter plant, sich eine Wohnung zu kaufen. Ist es möglich, dass ich meinen Bausparvertrag auf meine Tochter übertrage?

Bausparverträge können ohne Probleme auf Familienangehörige übertragen werden.

Wie groß sind die Preisunterschiede zwischen Altbauten und Häusern, die aus den 1960er-Jahren stammen?

Das lässt sich pauschal nicht beantworten. Neben der Lage spielen der Gesamtzustand des Objekts oder auch dessen Ausbaupotenzial eine Rolle. Zu beachten ist, dass Gebrauchtimmobilien oft nach energetischen Gesichtspunkten nachträglich saniert werden müssen. Dies gilt insbesondere für Häuser, die in den 60er-Jahren meist sehr schnell erbaut worden sind. Hier ist mit eher preiswerteren Angeboten zu rechnen, während stilvolle Altbauten auch unsaniert, gerade in guten Lagen durchaus überdurchschnittliche Preise erzielen können.

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