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Krasse soziale Ungleichheit in Deutschland: Immobilienboom vergrößert Schere zwischen Arm und Reich

  • vonStephan Kaufmann
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Seit Jahren investieren die Deutschen in Betongold. Doch der Immobilienboom ist zu einem wesentlichen Treiber der Ungerechtigkeit geworden.

  • Viele Menschen in Deutschland träumen von einer eigenen Immobilie.
  • Tatsächlich trägt Immobilienbesitz in Deutschland dazu bei, die Schere zwischen Arm und Reich zu vergrößern.
  • Viele ärmere Menschen sind gezwungen, in günstigere Gegenden umzuziehen.

Frankfurt - Steigende Mieten und Immobilienpreise sind ein beherrschendes Thema, nicht nur in Großstädten. Während die einen keine bezahlbare Unterkunft mehr finden, werden die Eigentümer von Grund und Boden immer reicher. Wie verteilt sich das Immobilienvermögen, wer profitiert von dem Preisboom, und wie wirkt er auf die soziale Ungleichheit? Diesen Fragen hat sich das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) gewidmet. Das Ergebnis ist zwiespältig: Zwar profitieren immer mehr Menschen von der Marktentwicklung. Gleichzeitig aber trennt ein tiefer Graben die Welt der Eigentümer von der der Nichteigentümer.

Haben oder nicht haben: Viele Menschen in Deutschland träumen von einem Reihenhäuschen.

Der Beitrag des Immobilienvermögens zur Ungleichheit ist von 19 Prozent auf 31 Prozent gestiegen

Die Ökonomen des DIW haben die Wirkung des Immobilienbooms auf drei Ebenen untersucht: der Ungleichheit der verfügbaren Einkommen, der Vermögen und des Konsums. Ihre Daten kommen aus der Haushaltsumfrage Sozio-oekonomisches Panel (SOEP), in dem allerdings sehr reiche Haushalte kaum vorkommen. Dies, so mahnen die Forscher, führt dazu, dass die Ungleichheit höher sein könnte als von ihnen errechnet. Zudem sind in ihren Daten nur relativ wenige Vermieter enthalten, weswegen die Ergebnisse mit großer Unsicherheit behaftet sind.

Zunächst zur Frage, wie der Immobilienmarkt die Ungleichheit der Einkommen beeinflusst: Haushalte beziehen Einkommen aus Kapital und aus Arbeit – die Einnahmen aus Mieten und Leasing zählen zu den Kapitaleinkommen. Über derartige Einkommen verfügen laut DIW nur wenige, nämlich zwischen fünf und 17 Prozent der Haushalte, abhängig von der Region: In Bayern und Baden-Württemberg sind es viele, im Osten Deutschlands deutlich weniger.

Die jährlichen Mieteinnahmen der Eigentümer betragen im Durchschnitt zwischen 10 000 und 15 000 Euro pro Jahr im Westen und weniger als 10 000 Euro im Osten. Sie sind höher in Ballungsräumen und geringer auf dem Land. Zwischen 2002 und 2012 sind die Einkünfte aus Vermietung vor allem in städtischen Räumen im Durchschnitt gesunken. Dieser Trend drehte sich ab 2012 mit dem Beginn des Immobilienbooms in Deutschland allerdings um. Da die Einnahmen aus Vermietung nur wenigen zukommen, hat Immobilienbesitz Auswirkungen auf die allgemeine Verteilung: Zwischen 2002 und 2017 wuchs laut DIW der Beitrag des Immobilienvermögens zur Ungleichheit von 19 Prozent auf 31 Prozent. „Das bedeutet, dass die Bedeutung der Einkommen aus Vermietung für die allgemeine Ungleichheit gestiegen ist“, so die Ökonomen.

Die reichsten zehn Prozent haben doppelt so viel wie vor der Wende, die untere Hälfte nur 10 Prozent mehr

Nun zur Frage, wie der Immobilienmarkt auf die Vermögensungleichheit wirkt: Der Reichtum in Deutschland ist extrem ungleich verteilt. Seit der Wiedervereinigung konnten die reichsten zehn Prozent der deutschen Haushalte ihr Vermögen verdoppeln, die ärmere Hälfte der Bevölkerung verbuchte dagegen lediglich ein Plus von zehn Prozent. Der Anteil der unteren 50 Prozent am Gesamtvermögen hat sich von fünf auf unter drei Prozent fast halbiert. Die Entwicklung am Immobilienmarkt hatte dabei verschiedene Auswirkungen: Auf den ersten Blick hat der Hausboom die Vermögensungleichheit laut DIW nicht drastisch verschärft, da Wohnungseigentum stärker verbreitet ist als zum Beispiel Betriebsvermögen. So halten die reichsten zehn Prozent der Haushalte 66 Prozent aller Aktien, aber „nur“ 46 Prozent des Immobilienvermögens.

Insbesondere die Mittelklasse ist unter die Eigentümer gegangen und hat ihren Besitz vermehrt. Zwischen 2012 und 2017 wuchs das Immobilienvermögen in den Ballungsräumen um 50.000 Euro pro Haushalt. So liegt das Immobilienvermögen in Bayern und Hamburg bei durchschnittlich 350.000 Euro, Schulden sind hierbei bereits abgezogen. Für Ostdeutschland beträgt der entsprechende Wert 100.000 bis 150.000 Euro. Gleichzeitig aber wuchs die Distanz zu jenen, die über kein oder sehr wenig Vermögen verfügen. Insgesamt, so das DIW, erkläre die Verteilung von Grund und Boden 35 Prozent der Ungleichheit bei der Verteilung der Vermögen.

Beim ärmsten Fünftel der Haushalte beträgt die Miete fast 40 Prozent ihres verfügbaren Einkommens

Schließlich zur Frage der Konsum-Ungleichheit: Hier geht es darum, ob und wie die steigenden Mieten die Budgets und damit die Konsummöglichkeiten der Mieterhaushalte zunehmend belasten. Hier hält das DIW fest: Im Durchschnitt stiegen die Einkommen parallel zu den Mieten, weswegen der Anteil der Kaltmiete an den Ausgaben in etwa bei 26 bis 28 Prozent blieb.

Dieser landesweite Durchschnitt verbirgt jedoch krasse Ungleichheiten. Erstens ist die Mietlast in den Großstädten zum Teil deutlich gestiegen. Zweitens frisst die Miete beim ärmsten Fünftel der Haushalte fast 40 Prozent ihres verfügbaren Einkommens, beim reichsten Fünftel sind es weniger als 20 Prozent. Mieterhöhungen treffen also die Armen am härtesten.

Die ärmsten 20 Prozent müssen in viel billigere Gegenden umziehen

Um ihre Mietlast konstant zu halten, mussten von den ärmsten 20 Prozent viele in billigere Gegenden umziehen: 35 Prozent von ihnen wechselte zwischen 2012 und 2017 die Adresse. „Gentrifizierung“ heißt dies in Fachkreisen, also die Verdrängung armer Haushalte in Randgebiete.

Dies, so das Wirtschaftsforschungsinstitut, „zeigt, wie bedeutsam es ist, einen weiteren Anstieg der Mieten zu verhindern“.

Die Mietlast für die reichen Haushalte wiederum hat seit 2002 zwar zugelegt. Dahinter steht jedoch auch die Tatsache, dass sie sich größere Wohnungen leisteten: Während die ärmsten 20 Prozent der Haushalte im Durchschnitt weiter auf durchschnittlich 64 Quadratmetern wohnten, nahm die Wohnungsgröße bei den reichsten 20 Prozent von 98 auf 108 Quadratmeter zu. (Stephan Kaufmann)

Rubriklistenbild: © Julian Stratenschulte/dpa

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