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Wie viel ist dieses betagte Bauernhaus in der Lüneburger Heide wirklich wert? Die Grundsteuer gibt jedenfalls nicht die Entwicklung am Immobilienmarkt wieder.

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Die Grundsteuer soll reformiert werden

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Das Bundesverfassungsgericht befasst sich nun mit dem Thema, von dem Immobilienbesitzer, aber auch Mieter sind betroffen sind.

Wenn am Dienstag das Bundesverfassungsgericht über die Grundsteuer verhandelt, steht nicht nur für Deutschlands Immobilieneigentümer einiges auf dem Spiel. Auch für alle Mieter wirkt sich der Ausgang des Verfahrens aus, da die Hausbesitzer die Grundsteuer über die Nebenkosten weiterreichen können. Gerade wegen dieser weitreichenden Konsequenzen dringen nicht nur die Kommunen die Bundespolitik, selbst zu handeln und zu gestalten, bevor Karlsruhe ein Urteil spricht. Auch der hessische Finanzminister Thomas Schäfer (CDU) bedauert den Stillstand in Berlin. „Kassiert das Verfassungsgericht die gegenwärtige Gesetzgebung, ist das auch eine nicht zu leugnende Klatsche für die Politik in unserem Land – eine Klatsche mit langer Ansage.“ 

Zwar urteilen die Verfassungsrichter in dieser Woche nicht, sondern wollen sich mit Anhörung der Parteien und von Experten erst einmal genauer mit der Materie befassen. Doch es wäre eine Überraschung, wenn sie den Status Quo akzeptieren würden. Bereits vor Jahren hat der Bundesfinanzhof eine Neuregelung angemahnt, weil die heutigen Vorschriften für offensichtliche Ungerechtigkeiten sorgen und somit den Gleichbehandlungsgrundsatz im Grundgesetz verstoßen dürften. 

Reform soll Verteilung der Lasten anpassen

Denn die Berechnung der Steuer basiert auf völlig veralteten Schätzungen der Immobilienwerte. In den alten Ländern dienen die so genannten Einheitswerte aus dem Jahr 1964 als Grundlage, für die damals die Preise von 1958 entscheidend waren. Im Osten arbeiten die Finanzämter im 21. Jahrhundert mit Größen aus dem Jahr 1935. Zwar wurden die Einheitswerte in den Jahrzehnten danach fortgeschrieben. Doch sie geben längst nicht mehr die Entwicklung am Immobilienmarkt wieder. 

Eine Dachgeschosswohnung in München-Schwabing dürfte seit den Zeiten der Beatles und des VW-Käfers deutlich stärker an Wert zugelegt haben als ein Grundstück in Ostfriesland oder in der Pfalz. Diese Schieflage müssen Bundestag und Bundesrat durch ein Gesetz korrigieren – sonst wird aller Voraussicht nach das Verfassungsgericht einschreiten. Für die Städte und Gemeinden keine schöne Aussicht, fürchten sie doch, dass ohne eine rasche Reform ihre Forderungen gegenüber den Eigentümern bald auf unsicherer rechtlicher Grundlage stehen könnten. 

Bei einer Reform ginge es daher auch nicht darum, das Aufkommen insgesamt zu erhöhen. Dies haben die Länder sogar ausgeschlossen. 13 Milliarden Euro brachte die Abgabe den Kommunen zuletzt ein – allein die Gewerbesteuer ist noch lukrativer für die Kämmerer. Gerungen wird in der Politik und auch vor Gericht um die Verteilung der Lasten. Doch die Suche nach einer Alternative gestaltet sich schwierig. 

Natürlich könnte man die Einheitswerte aktualisieren. Doch dafür müsste man für 35 Millionen Fälle die Markt- beziehungsweise Verkehrswerte frisch ermitteln – dies würde die Verwaltungen jahrelang lahmlegen. Daher haben die Länder sich im Bundesrat mit großer Mehrheit für ein vereinfachtes Verfahren ausgesprochen. Demnach soll es dabei bleiben, dass die Grundsteuer sich an den Werten von Grund und Boden einschließlich der darauf errichteten Gebäude ansetzt. Doch wie die Häuschen oder Wohnungen einzuschätzen sind, soll sich nicht mehr an den Marktpreisen richten. 

Verbände fordern Wechsel auf reine Bodensteuer

Als Grundlage soll ein vereinfachtes Sachwertverfahren dienen. Das zielt darauf ab, die Kosten beziehungsweise den Investitionsaufwand bei Erstellung der Gebäude abzubilden. Diese Pauschalierung verspricht spürbar weniger Bürokratie, provoziert aber ihrerseits Kritik. Das CSU-regierte Bayern und Hamburg mit einem SPD-Bürgermeister scherten aus und lehnten als einzige Länder das Modell ab. Sie fürchten, dass bei ihnen die sehr teuren Immobilien stärker belastet würden.

Grundsätzliche Einwände führte das Institut der deutschen Wirtschaft an. Seine Experten warnen davor, dass dieses Bundesrats-Konzept nicht nur Neubauten gegenüber modernisierten Altbauten benachteiligen würde. Es setze auch falsche Anreize, da ein Investor finanziell bestraft werde, der auf einem leeren Grundstück baue oder den Bestand aufstocke. 

Diese Bedenken teilt das Bündnis „Grundsteuer: Zeitgemäß!“, dem unter anderem der Mieterbund und der Naturschutzbund Deutschland (Nabu) angehören. Sie fordern den Systemwechsel auf eine reine Bodensteuer. Die würde nur die Grundstücke erfassen. Damit stelle sie bauliche Investitionen steuerfrei, wirbt das Bündnis. Mehr zahlen müssten Villenbesitzer und Spekulanten mit unbebauten Grundstücken in guten Lagen. „Das unterstützt die nötige und gewünschte Innenentwicklung der Städte und Gemeinden“, sagt Ulrich Kriese vom Nabu. „Für eine zeitgemäße Reform der Grundsteuer ist die Einbeziehung der Gebäude ein regelrechter Störfaktor.“

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