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Städte wie Berlin oder Hamburg stehen vor dem Problem, ihren Bürgern preiswerten Wohnraum zu beschaffen.
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Städte wie Berlin oder Hamburg stehen vor dem Problem, ihren Bürgern preiswerten Wohnraum zu beschaffen.

Sozialer Wohnungsbau

Fördern - aber wie?

  • Tim Szent-Ivanyi
    VonTim Szent-Ivanyi
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Der soziale Wohnungsbau muss aus der Krise, denn preiswerte Domizile sind knapp. Die hohen Mietpreise und Wohnungsnöte in den Ballungszentren lassen die Rufe nach einer Reaktivierung der Wohnbauförderung lauter werden.

Er galt als Auslaufmodell, als Fossil der Aufbaujahre und der Wirtschaftswunderzeit: Der soziale Wohnungsbau. Spätestens Anfang der 90er Jahre beendeten viele Bundesländer den staatlich geförderten Bau von Wohnungen oder fuhren die Programme stark zurück. Grund war nicht nur ein wachsender Wohnungsleerstand.

Auch die Erfahrungen mit Sozialbauten waren eher schlecht. Denn mit den Mitteln des sozialen Wohnungsbaus entstanden Großsiedlungen wie die Berliner Gropiusstadt, die sich zu sozialen Brennpunkten entwickelten.

Doch seit die Mieten in Ballungszentren deutlich steigen und mancherorts wieder Wohnungsnot herrscht, werden die Rufe nach einer Reaktivierung der Wohnungsbauförderung lauter. Es gibt aber auch kritische Stimmen. Unklar ist vor allem, wie man die alte Idee an die heutige Lage anpasst.

Für Bundesbauminister Peter Ramsauer (CSU) ist die Sache klar. „Bauen, Bauen und nochmals Bauen“, forderte er kürzlich. Zuvor hatte der Minister den Ländern eine Zweckentfremdung der Mittel vorgeworfen, die der Bund für den sozialen Wohnungsbau bereitstellt. Prompt kam von den Ländern Widerspruch. Sie verwiesen darauf, dass die Situation von Land zu Land und von Gemeinde zu Gemeinde völlig unterschiedlich ist.

Tatsächlich ist in Ostdeutschland wegen der schrumpfenden Bevölkerung weiter der Leerstand das Problem. Einen angespannten Wohnungsmarkt gibt es allenfalls in Berlin, Potsdam und Jena.

Auch im Westen sind im wesentlichen Groß- und Unistädte betroffen. Ursache sind die überraschende Zunahme der Stadtbevölkerung sowie der anhaltende Trend zu Single-Haushalten. Dadurch steigt selbst bei abnehmender Bevölkerungszahl die Nachfrage nach Wohnungen.

Zahl der Sozialwohnungen nimmt stetig ab

Leidtragende dieser Entwicklung sind die Geringverdiener – egal ob in München, Jena, Köln oder Berlin. So müssen diese Haushalte inzwischen 40 Prozent und mehr ihres knappen Einkommens für das Wohnen aufwenden.

Wenn in den letzten Jahren überhaupt gebaut wurde, dann entstanden hochpreisige Wohnungen. Verschärft wird die Situation dadurch, dass die Zahl der Sozialwohnungen stetig abnimmt. Denn Wohnungen, die im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus gefördert wurden, fallen nach einer gewissen Zeit aus der Festschreibung des Mietpreises. Pro Jahr betrifft das 100 000 Wohnungen. Gab es 1999 noch rund vier Milliarden Sozialwohnungen, war die Zahl 2011 auf nur noch 1,6 Millionen gesunken. Wird die Preisbindung aufgehoben, bedeutet das nicht nur für den einzelnen Mieter deutlich höhere Kosten. Auch der allgemeine Mietspiegel wird dadurch nach oben gedrückt, was dann Preiserhöhungen für alle Mietwohnungen bedeutet.

Eine Studie des Pestel-Instituts im Auftrag des Deutschen Mieterbundes und von Interessenverbänden der Bauindustrie ergab, dass in Deutschland mindestens vier Millionen Sozialwohnungen fehlen. „Bund und Länder müssen sich gleichermaßen bei der sozialen Wohnraumförderung stärker engagieren als bisher“, fordert daher der Mieterbund. Länder und Städte sehen das genauso. So hat Schleswig-Holstein angekündigt, mehr Geld in Sozialwohnungen zu investieren, und Berlin bereitet den Wiedereinstieg vor.

Kopfzerbrechen bereitet den Experten jedoch die Frage, wie der Staat den sozialen Wohnungsbau überhaupt fördern kann. Denn in der Vergangenheit handelte es sich in der Regel bei der Förderung um zinsverbilligte Baudarlehen. In der gegenwärtigen Niedrigzinsphase nutzt das nichts. „Wir würden versuchen ein Problem zu lösen, das gar nicht existiert“, sagt Städtetag-Präsident Ulrich Maly.

Bereitstellung günstiger Grundstücke

Der Städtetag schlägt einen anderen Ansatzpunkt vor: die Bereitstellung günstiger Grundstücke. Sie müssten zu Preisen angeboten werden, die den Neubau auch im mittleren und preiswerten Marktsegment rentabel machten, sagt Maly.

Doch das kollidiert mit dem Haushaltsrecht. Unter Wert dürfen die Gemeinden ihre Flächen eigentlich nicht verkaufen. Hamburg experimentiert daher mit einer Konzeptausschreibung. Dabei kommt nicht das Höchstgebot zum Zuge, sondern ein überzeugendes Konzept für bezahlbare Mietpreise.

Immobilienverbände lehnen den sozialen Wohnungsbau dagegen grundsätzlich ab. Haus & Grund kritisiert, die Förderung erreiche nicht die wirklich Bedürftigen, weil viele Mieter von Sozialwohnungen im späteren Verlauf zu viel verdienten und eigentlich umziehen müssten. Der Verband, unterstützt vom arbeitgebernahen Institut der deutschen Wirtschaft in Köln (IW), hält deshalb das Wohngeld für die effizientere Lösung. „Es unterstützt die Haushalte in den Phasen, in denen sie auch tatsächlich Hilfe benötigen“, meint IW-Immobilienexperte Ralph Henger.

Städtetag-Präsident Maly ist anderer Ansicht. „Auf Dauer ist es sinnvoller, preiswerten Wohnraum zu schaffen, statt steigende Mieten durch hohe Sozialleistungen bekämpfen zu müssen.“ Deutschland gehe heute den umgekehrten Weg: Jährlich würden 1,5 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau ausgegeben, aber 15,5 Milliarden Euro für Wohngeld und Unterkunftskosten von Hartz-VI-Empfängern. „Das sollte sich dringend ändern.“

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