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Ein Stück vom Einkaufszentrum

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Von: Mechthild Henneke

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Illustration Immobilienfonds
In Anteile an Immobilienfonds investieren kann man schon für kleines Geld. © Moritz Wienert

Bei offenen Immobilienfonds lässt sich auch ohne Hauskauf vom sogenannten Betongold profitieren.

Um Immobilienbesitzer zu werden, muss nicht jeder gleich ein Haus bauen. Finanzinstitute bieten die Möglichkeit, in offene Immobilienfonds zu investieren. Auf diesem Weg werden die Anlegerinnen und Anleger Miteigentümer:innen von Büros, Hotels, aber auch Wohnungen. So wie das Eigenheim eine solide Investition sein kann, versprechen auch diese Anlagen, Stabilität ins Depot zu bringen. In Zeiten steigender Zinsen, treten allerdings andere Finanzprodukte mit ihnen in Konkurrenz.

Wie funktionieren offene Immobilienfonds? Grundlage offener Immobilienfonds ist der Erwerb tatsächlicher Gewerbe- oder Wohnimmobilien durch eine Kapitalverwaltungsgesellschaft. Das bedeutet, dass mit dem Geld der Investoren und Fondsanleger:innen Bürogebäude, Logistikzentren oder Shopping-Arkaden gekauft werden. Der Fonds „Grundbesitz Europa“ der DWS verfügt beispielsweise über 96 Immobilien in verschiedenen europäischen Ländern. Der Ausgabepreis des Fonds liegt momentan bei rund 42 Euro pro Anteil. „Anleger können mit überschaubaren Beträgen Miteigentümer an Immobilien werden“, sagt Ulrich Steinmetz, verantwortlich für die offenen Immobilien-Publikumsfonds der DWS.

Das Ziel ist es, aus der Vermietung oder dem Verkauf der Objekte Renditen zu erwirtschaften. Der Vorteil: „Gewerbeimmobilien sind ein Stück weit inflationsgeschützt“, sagt Volker Schmidtke von der Verbraucherzentrale Berlin. Gewerbemietverträge seien in der Regel inflationsindexiert. Das heißt, dass regelmäßig eine Anpassung der Miete an die Inflation erfolgt. Offene Immobilienfonds haben ihren Schwerpunkt bei Gewerbeimmobilien. Es gibt aber Anteile von Wohnimmobilien oder überwiegend Wohnimmobilienfonds wie den „UniImmo: Wohnen ZBI“ von Union Investment. Der DWS-Fonds „Grundbesitz Europa“ habe mittlerweile 17 Prozent in Wohnimmobilien investiert, darunter auch Studentenwohnheime, berichtet Steinmetz.

Wie rentabel sind offene Immobilienfonds?

„Laut Analysehaus Scope liegt die Durchschnittsrendite offener Immobilienfonds mit Schwerpunkt Gewerbeimmobilien derzeit zwischen 2,5 Prozent und 3,0 Prozent“, sagt Fabian Hellbusch, Leiter Immobilien Marketing, Kommunikation bei Union Investment. Steinmetz nennt drei Faktoren, die bei der Gewinnermittlung eine Rolle spielen: die Mietzahlungen, die Wertentwicklung der Immobilie und Gewinne, die aus Geldmitteln des Fonds selbst erwirtschaftet werden. „Der Grundbesitz Europa hatte aufs Jahr 2022 berechnet eine Performance von 2,6 Prozent“, sagt Steinmetz, auf fünf Jahre gerechnet seien es 12,9 Prozent per 31.12.2022 nach BVI-Methode (Bundesverband Investment und Asset Management). Die Risiken von offenen Immobilien liegen in fehlenden Mieteinnahmen und einer allgemein negativen Wirtschaftsentwicklung. Allerdings zeigt eine Betrachtung der Performance über mehrere Jahrzehnte, dass diese Art Fonds recht krisenfest ist. Auch die Corona-Krise hat sich bislang nicht eklatant auf die Wertentwicklung ausgewirkt – trotz vieler Diskussionen, ob das Homeoffice die Büros verdrängt. Wer sich über die Performance von offenen Immobilienfonds informieren will, findet bei Stiftung Warentest (test.de) aktuelle Vergleiche, die auch die Renditen zeigen.

Für wen sind offene Immobilienfonds geeignet?

„Sie sind ein solider Baustein beim Vermögensaufbau“, sagt Hellbusch. Mit einer schwankungsarmen Wertentwicklung über lange Zeiträume sei die Anlageklasse eine geeignete Beimischung im Depot von Anlegern mit einer konservativen Anlagestrategie. Steinmetz nennt die Stabilität der Fonds als Hauptargument für einen Kauf – außerdem sind die DWS-Fonds ausschüttend, sodass die Anleger:innen jährlich an der Wertsteigerung teilhaben. Er betont, dass ein mittel- bis langfristiger Anlagehorizont (vier Jahre und länger) die Voraussetzung ist. „Für jemanden, der investieren und gleich wieder rausgehen will, sind offene Immobilienfonds schon allein wegen der verpflichtenden Haltedauer nicht konzipiert“, sagt er.

Worauf sollte man beim Erwerb achten?

Schmidtke nennt hier zum einen die bereits erwähnte Rendite als Kriterium. Außerdem bergen offene Immobilienfonds, die weltweit investieren, Währungsrisiken. „Die Währung hat Einfluss auf die Wertentwicklung“, sagt er. Fällt die Währung gegenüber dem Euro, verlieren Anleger:innen. Umgekehrt kann man aber auch gewinnen. Verbraucher:innen, die Währungsrisiken minimieren wollen, rät die Verbraucherzentrale, Immobilienfonds zu wählen, die ihren Anlageschwerpunkt in Europa oder im Euro-Raum haben. Steinmetz weist darauf hin, dass Währungsrisiken bei Investments außerhalb des Euro-Raums üblicherweise abgesichert werden.

„Auch der Anteil der leerstehenden Immobilien im Fonds ist ein Auswahlkriterium“, sagt Schmidtke. Die Angaben dazu finden sich im letzten Jahres- oder Halbjahresbericht des Fonds. Steinmetz berichtet, dass laut gesetzlicher Vorgabe alle Immobilien in offenen Immobilienfonds vierteljährlich von jeweils zwei unabhängigen Gutachtern bewertet werden. Eventuelle Wertänderungen spiegeln sich dann im täglichen Anteilspreis.

Ein weiteres Auswahlkriterium ist das Fondsvolumen. Je größer es ist, desto mehr Objekte sind potenziell im Fonds enthalten. Liegt es unter 500 Millionen Euro, besteht das Risiko, dass die Fondsgesellschaft den Fonds schließt. Der „Grundbesitz Europa“ der DWS hat zum Beispiel ein Fondsvolumen von 9,6 Milliarden Euro per 31.12.2022. Der Fonds „UniImmo Europa“ hat 14,7 Milliarden Euro Volumen.

Letzter Punkt: die Ausgabe- und Verwaltungskosten. Hier rät Schmidtke zu Fonds, deren Verwaltungskosten nicht über 1,2 Prozent des verwalteten Vermögens pro Jahr liegen. Beim Ausgabeaufschlag rät er zum Verhandeln oder zum Kauf über die Börse oder eine Bank oder Plattform, die keinen oder nur einen geringen Ausgabeaufschlag verlangt. Er gibt zu bedenken, dass es zurzeit Festgeldangebote mit 2,5 Prozent Zinsen bei einem Jahr, mit 3,0 Prozent bei zwei Jahren gibt, bei inländischer Einlagensicherung. Auch deutsche Staatsanleihen erbringen aktuell wieder rund 2,5 Prozent Rendite und sind zudem flexibel.

Wie funktioniert die Kündigung?

Um den Bestand von Immobilienfonds zu schützen, hat der Gesetzgeber ein Sicherheitsnetz eingezogen: Die Anteile an offenen Immobilienfonds können erst nach Ablauf einer Mindesthaltedauer von 24 Monaten und unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten verkauft werden. Tipp: Bei Kauf und Verkauf der Fondsanteile über die Börse sind Anleger an diese Halte- und Kündigungsfristen nicht gebunden.

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