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Eigenkapital meist unverzichtbar

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Kann ich mir den Traum vom eigenen Haus leisten?
Kann ich mir den Traum vom eigenen Haus leisten? © Imago

FR-Telefonaktion Fachleute erklärten unseren Leserinnen und Lesern, was beim Kauf einer Immobilie zu beachten ist und welche Förderungen möglich sind.

Wer keine Miete mehr zahlen möchte und zudem das Glück hat, eine passende Wohnimmobilie oder ein Baugrundstück gefunden zu haben, steht meist vor der wohl größten Investition in seinem Leben. Doch wie Wohneigentum am besten finanzieren? Eine Auswahl der Fragen und Antworten unserer Telefonaktion.

Wie kann ich prüfen, ob ich mir die Baufinanzierung wirklich leisten kann?

Die Kreditinstitute haben Formblätter, in die Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben eintragen können, um festzustellen, welcher Betrag für Ihre Finanzierung übrig bleiben würde. Überschlägig können Sie auch Ihre aktuellen Sparraten und die Miete abzüglich Nebenkosten ansetzen. Denken Sie aber bitte daran, dass die Betriebskosten im eigenen Haus oder in einer Eigentumswohnung höher sind, als wenn Sie zur Miete wohnen, und an schnell einmal ungeplante Kosten. Achten Sie darauf, einen gewissen Freiraum zu haben, etwa für eine gelegentliche Urlaubsreise. Denn Finanzierungen dauern in der Regel 20 bis 25 Jahre und über einen so langen Zeitraum ist es schwer, sich ständig einschränken zu müssen.

Wir planen die Modernisierung des in die Jahre gekommenen Badezimmers. Wie können wir das finanzieren? Ein großes finanzielles Polster haben wir nicht mehr.

Fragen Sie bei Ihrer Bausparkasse oder der Hausbank nach einem Modernisierungskredit. Dieser ist günstig und bereits für kleine Summen ab etwa 5000 Euro erhältlich, ohne Eintragung ins Grundbuch. Wenn Sie den Umbau mit Maßnahmen zur Verbesserung der Barrierefreiheit kombinieren, können Sie zusätzlich von Fördergeldern der KFW oder der WIBank profitieren.

Volker Hans.
Volker Hans. © privat

Wir wollen umfangreich modernisieren und altersgerecht umbauen. Können wir verschiedene Finanzierungen kombinieren?

Ja. So eignet sich etwa der Bausparvertrag, je nach Eigenkapital, als Basis oder Ergänzung eines KFW- oder WIBank-Darlehens für den altersgerechten Umbau. Diese Variante empfiehlt sich gerade bei mehreren Sanierungsetappen, wenn nicht alles in einem Rutsch vollzogen werden kann.

Wir denken schon eine Weile darüber nach einen Bausparvertrag für spätere Instandhaltungen abzuschließen. Lohnt sich das?

Eine Instandhaltungsrücklage auf diese Weise anzusparen ist ein gängiges Modell. Sie kombinieren dabei eine attraktive Guthabenverzinsung mit einem heute vereinbarten, sicheren Darlehenszins.

Frank Preussner.
Frank Preussner. © privat

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es neben dem Bausparvertrag?

Für eine solide Baufinanzierung sollten mindestens 20 Prozent der Anschaffungskosten durch Eigenkapital abgedeckt sein. Weitere 20 Prozent können durch einen Bausparvertrag bereitgestellt werden. Durch regelmäßige Zahlungen in der Sparphase wird das verfügbare Eigenkapital erhöht und bietet die Option auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen. Der Rest der Finanzierungssumme ist mit einem Hypothekarkredit, beispielsweise einem Annuitätendarlehen, oder einer Lebensversicherung, aufzubringen. Bei einem Hypothekarkredit sollte man sich über die Möglichkeit und die Bedingungen zusätzlicher außerplanmäßiger Tilgungen informieren, da sie die Laufzeit eines Kredits erheblich verkürzen.

Kann jeder, der sich Wohneigentum anschafft, die Eigenheimrente nutzen?

Nicht jeder hat Anspruch auf die Förderung, anspruchsberechtigt sind jedoch sehr viele Menschen. Wie bei klassischen Riester-Verträgen sind rentenversicherungspflichtige Arbeitnehmer:innen und Selbständige sowie Beamte und Beamtinnen förderberechtigt. Auch Bezieher:innen von Arbeitslosengeld und Eltern, die während der ersten drei Lebensjahre eines Kindes nicht berufstätig sind, können eine Förderberechtigung haben. Ehepartner:innen förderberechtigter Personen können ebenfalls einen Riester-Vertrag abschließen. Nicht förderberechtigt sind beispielsweise Selbständige, die keine Pflichtbeiträge in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlen und keine Förderberechtigung über den Ehepartner haben.

Welche Arten von Darlehen werden gefördert?

Hinter dem Begriff „Eigenheimrente“ steckt nicht nur ein einzelnes Produkt. Er vereint unterschiedliche Wege, wie angehende Hauseigentümer:innen die staatliche Förderung nutzen können. Zwei Kreditmodelle stehen zur Auswahl: Ein Riesterdarlehen mit direkter Tilgung und einer Zinsbindung von beispielsweise zehn, 15 oder 20 Jahren. Möglich ist auch ein Kombikredit einer Bausparkasse. Dieser besteht aus einem Bausparvertrag und einem tilgungsfreien Darlehen, mit dem der Anbieter die Bausparsumme vorfinanziert. Die Verträge müssen vorsehen, dass das Darlehen bis spätestens zum 68. Lebensjahr getilgt wird. Die Ehepartner müssen beide einen Kredit aufnehmen, um die Förderung auszuschöpfen.

Die Expert:innen

Volker Hans ist seit über 20 Jahren als Steuerberater und Wirtschaftsprüfer tätig. Er berät Privat-personen zur Immobilien- besteuerung und zu Fragen der Vermögensübertragung.

Tamara Hintermeier ist Gruppenleiterin in der WIBank, die Förderbank des Landes Hessen. Als Finanzierungsexpertin berät sie zu Förderprogrammen und Zuschüssen rund um das Thema Wohneigentum.

Frank Preussner ist seit mehr als zehn Jahren für eine führende private deutsche Bausparkasse tätig. Er ist Experte für die Finanzierung von Immobilien und deren Modernisierung.

Wo liegen die Zinsen für Baukredite?

Hierauf gibt es, ohne einige Details zu kennen, keine eindeutige Antwort. Die Zinsen hängen unter anderem von der Höhe des Eigenkapitals und dem Immobilienwert ab. Auch die Vertragslaufzeit und die Tilgungshöhe entscheiden.

Auf eine normale Riesterrente muss ich doch im Alter Steuern zahlen. Und beim Wohn-Riester?

Hier verlangt das Finanzamt die Steuern nicht auf die Einnahmen aus einer Rente, sondern auf das sogenannte Wohnförderkonto: Die Bank verbucht alle geförderten Beträge und Tilgungsleistungen auf einem Wohnförderkonto. Dann wird so gerechnet, als verzinse sich dieses Geld bis zum Rentenbeginn mit zwei Prozent im Jahr. Ab Rentenbeginn ist der Kontostand in gleichen Raten bis zum 85. Lebensjahr zu versteuern. Oder die Eigentümer:innen zahlen die Steuern sofort ab Renteneintritt, dann aber auf einen um 30 Prozent gekürzten Betrag.

Kann ich die Grunderwerbssteuer verringern?

Ja, indem Sie ein Grundstück erwerben und erst danach ein Haus darauf errichten bzw. Grundstückskauf und Bauvertrag unabhängig voneinander abwickeln.

Welche Steuerarten fallen beim privaten Immobilienerwerb an?

Neben der Grunderwerbssteuer sind da die jährliche Grundsteuer, die Spekulationssteuer z. B. beim Verkauf von nicht selbst genutztem Eigentum sowie die Erbschaftssteuer. Steuerlich absetzbar sind Handwerkerrechnungen zu 20 Prozent der Arbeitskosten, die der Renovierung dienen. Auch haushaltsnahe Dienstleistungen wie die Reinigung von Wohnräumen, sind absetzbar.

Und was bedeutet Disagio?

Der Kreditgeber behält hierbei üblicherweise eine Zinsvorauszahlung ein.

Was sind eigentlich Bereitstellungszinsen?

Die meisten Banken und Bausparkassen halten über drei Monate lang die volle Kreditsumme für den Kunden ohne Aufschlag bereit. Darüber hinaus werden ab dem vierten Monat Bereitstellungszinsen fällig.

Wir erwarten in zwei Jahren ein höheren Geldbetrag, haben aber jetzt schon unser Traumhaus gefunden. Können wir für zwei Jahre eine 100- Prozent-Finanzierung beantragen?

Ohne Eigenmittel ist ein Darlehen eigentlich nicht anzuraten, zumal die Konditionen dann nicht die besten sind und das Risiko zu hoch. Stellen Sie sich bitte vor, es passiert Ihnen in den zwei Jahren etwas, dann haben Sie ein großes zusätzliches Problem. Besteht allerdings ein zweites Haushaltseinkommen, so ist das Risiko gemindert. Besprechen Sie Ihre Situation am besten mit der Hausbank oder Bausparkasse und wägen Sie die Entscheidung sorgfältig ab.

Die Zinsbindung meines Darlehensvertrags läuft in drei Jahren aus und es besteht noch eine Restschuld. Erhoffte Sondereinnahmen sind ausgeblieben, so dass ich dann zusätzliches Geld benötige. Was kann ich tun?

Angesichts von möglicherweise steigenden Darlehenszinsen sollten Sie bald handeln und das Gespräch mit Ihrer Hausbank oder Bausparkasse suchen. Es besteht einerseits die Option, den bestehenden Darlehensvertrag zu verlängern. Allerdings zu neuen Konditionen. Oder Sie vereinbaren ein sogenanntes Forward-Darlehen, bei dem Sie das heutige Zinsniveau für Ihre Anschlussfinanzierung nutzen können.

Was gibt es bei einem Forward-Darlehen zu beachten?

Man kann in der Regel bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung des alten Vertrags ein Forward-Darlehen beantragen. Je länger der Vorlauf bis zur Auszahlung ist, desto teurer wird es. Und umgekehrt: Je kürzer der Vorlauf, desto günstiger. Ein Forward-Darlehen ist insgesamt etwas teurer als ein klassisches Baudarlehen. Wichtig dabei ist, dass die persönlichen Lebensumstände stabil bleiben, um das Darlehen später bedienen zu können.

Tamara Hintermeier.
Tamara Hintermeier. © privat

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