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Dämmen für Klima und Konto

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Von: Hannes Koch

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Wie die Energiesanierung von Häusern mit mehreren Eigentumswohnungen gelingt.

Die energetische Sanierung von Wohngebäuden – Dämmung der Fassaden, Austausch der Fenster, Einbau einer Wärmepumpe – ist ein großes Thema der kommenden Jahrzehnte. Es betrifft auch die etwa neun Millionen Wohnungen in Deutschland, die in 1,8 Millionen sogenannter Wohnungseigentümer-Gemeinschaften (WEG) liegen. Das sind Wohngebäude, die sich im gemeinsamen Eigentum mehrerer Parteien befinden. Deshalb stellen sich diesen Gemeinschaften besondere Herausforderungen, nicht nur baulich, sondern auch finanziell und organisatorisch.

Warum ist die Energiesanierung relevant?

Im Zuge der Klimapolitik ändern und verschärfen die Regierungen die Gesetze. So novelliert die Bundesregierung das Gebäudeenergiegesetz. Die Europäische Kommission arbeitet in dieselbe Richtung. Zudem steigen die Brennstoffkosten, wie das Jahr 2022 auch für Eigentümergemeinschaften zeigte. Der absehbare Anstieg des Kohlendioxidpreises verteuert Kohle, Öl und Gas zusätzlich, was für die Reduzierung des Energieverbrauchs und den Umbau der Heizungen spricht.

Wie fängt man an?

Die Versammlung der Wohnungseigentümer, das Parlament der WEG, sollte zuerst einen Beschluss fassen, um einen Energieberater oder eine Energieberaterin zu beauftragen.

Dafür konsultiert man die Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes (www.energie-effizienz-experten.de). Die Dienste dieser Beraterinnen und Berater werden vom Bundesamt für Wirtschaft (Bafa) bezuschusst. Der beauftragte Experte liefert den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP).

Darin wird der Zustand des Gebäudes analysiert, eine Reihe von Baumaßnahmen in sinnvoller Reihenfolge vorgeschlagen und die mögliche finanzielle Förderung durch den Staat beschrieben.

Der Plan – wie sieht er aus?

Idealtypisch kann der iSFP fünf Maßnahmenpakete enthalten: Fenster und Haustüren, Außenwand, Dach, Decken – besonders für Keller und oberstes Stockwerk, sowie die Heizung. „Die Maßnahmen kann man strecken“, sagt Gerhard Holzapfel, Vorstandsmitglied beim Bundesverband der Gebäudeenergieberater, „man muss nicht alles in einem Zuge erledigen“.

Wie steht es um Kosten und Nutzen?

Für einen Gründerzeit-Altbau, Baujahr 1890, mit elf Wohnungen können sich die Kosten der Energiesanierung beispielsweise auf 600 000 Euro belaufen. Ungefähr ein Drittel davon lässt sich durch öffentliche Förderung etwa der KFW-Bank oder des Bafa hereinholen, die Hausgemeinschaft müsste selbst vielleicht 400 000 Euro finanzieren. Würden alle vorgeschlagenen Maßnahmen in einem Zug umgesetzt, könnte der Energieverbrauch des Gebäudes auf zehn Prozent sinken, die Energiekosten reduzierten sich von beispielsweise 50 000 Euro pro Jahr auf gut 10 000 Euro.

Wie bezahlt man das?

Einen Teil der Investitionskosten kann die Hausgemeinschaft wahrscheinlich der Rücklage entnehmen, die sie regelmäßig anspart. Zusätzlich könnte die WEG eine Sonderumlage beschließen, die jede Eigentümerpartei einzahlen muss. Diese lässt sich durch Eigenkapital der einzelnen Personen oder durch individuelle Kredite finanzieren.

Ergänzend kommt eine gemeinsame Kreditaufnahme durch die Hausgemeinschaft in Betracht. Der gemeinsame Kredit würde durch höhere Hausgelder bedient, also die monatlichen Überweisungen der Eigentümer auf das WEG-Konto.

Müssen alle allem zustimmen?

Ein Beispiel: Zehn Eigentümer im Haus wollen die alten Fenster durch moderne ersetzen. Eine Partei lehnt das jedoch ab. Kann sich in einem solchen Fall die Mehrheit gegenüber der Minderheit durchsetzen? „Nach dem neuen Wohnungseigentumsrecht kann eine bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit beschlossen werden“, erklärt Eva Kafke, die für die Stiftung Warentest das Buch „Energetische Sanierung in der Eigentümergemeinschaft“ verfasste. „Dann müssen jedoch die Ja-Sager sämtliche Kosten tragen.“ Wird die Sanierung dagegen mit doppelt qualifizierter Mehrheit entschieden (zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren), müssen alle zahlen.

Wer organisiert das alles?

Arbeitsabläufe zu strukturieren und Verantwortlichkeiten festzulegen, ist extrem wichtig. Sinnvoll erscheint etwa, aus der WEG-Versammlung einen Bauausschuss zu wählen. Das sind zwei, drei Eigentümer, die den Prozess der Sanierung organisieren. Sie arbeiten eng mit dem Verwaltungsbeirat der WEG und der Hausverwaltung zusammen. Als Fachleute für den Umbau beauftragt die Hausgemeinschaft beispielsweise einen Energieberater und eine Architektin.

Welche Lösungen gibt es für die Fassaden?

Die Außenhaut des Gebäudes ist entscheidend. Durch sie kann viel Wärme entweichen. Oft wird deshalb eine Außendämmung angebracht. Diese besteht zum Beispiel aus Dämmmaterialplatten, die die Baufirmen auf die Außenwände kleben oder dübeln (Wärmedämmverbundsystem). Wenn das Gebäude Stuck- oder andere Schmuckelemente aufweist, müssen diese abgenommen und eventuell hinterher wieder aufgesetzt werden, was ins Geld gehen kann.

Eine Alternative bietet die Innendämmung, bei der ebenfalls Platten verwendet werden können. Vorteil: Die Maßnahme ist flexibler, man kann sich Wohnung für Wohnung voranarbeiten. Nachteil: Die Innendämmung verringert den Wohnraum. Außerdem ist es schwieriger, Wärmebrücken zu vermeiden, an denen sich Schimmel bildet.

Was ist wichtig bei den Fenstern?

In der Regel werden die alten Fenster durch moderne Fenster mit Dreifachverglasung ersetzt. Wichtig ist, dass Anschlüsse der neuen Fensterrahmen an die Wände von der Dämmung abgedeckt werden. Aber wird dadurch nicht Schimmel verursacht? „Die Angst davor ist in WEGs oft ein Hindernis auf dem Weg zum Fenstertausch“, weiß Kafke. „Dabei ist gesetzlich vorgeschrieben, dass ein Experte ein Lüftungskonzept erstellen muss, wenn mehr als zwei Drittel der Fenster erneuert werden.“

Und die Heizung?

Gebäudeenergieberater Holzapfel regt an, in einem ersten Schritt, falls nötig, die Heizung „zu optimieren“. Möglicherweise ist beispielsweise die Größe der Heizkörper nicht richtig auf die Wohnungen abgestimmt. „Das lässt sich relativ kostengünstig ändern“, so Holzapfel. Die grundsätzliche Sanierung der Heizanlage bildet aber eher den letzten Schritt. Sie muss später ja nur die Wärme liefern, die nach der Sanierung noch gebraucht wird.

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