Wohnen ohne Sorgen: In vielen Fällen sollten Mieter ihre Vermieter um Nachsicht bitten.

Corona-Sprechstunde

Stundung, Umzug, Renovierungspflichten: Was Mieterinnen und Mieter jetzt wissen sollten

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Rechtsexperte Stefan Bentrop vom Deutschen Mieterbund gibt Ratschläge und Tipps.

Manche können ihre Miete nicht mehr bezahlen, andere haben ihren Mietvertrag gekündigt und müssen eigentlich ausziehen, können aber nicht: Die Corona-Krise stellt Mieter vor ungekannte Herausforderungen. Rechtsexperte Stefan Bentrop vom Deutschen Mieterbund hat in der Corona-Sprechstunde der Frankfurter Rundschau Ratschläge gegeben.

Herr Bentrop, der Gesetzgeber hat neue Regeln geschaffen, um Mieterinnen und Mieter wegen der Corona-Pandemie besser zu schützen. Was sind die wichtigsten Änderungen?

Verabschiedet wurde ein Kündigungsausschluss, durch den Mieterinnen und Mieter, die wegen der wirtschaftlichen Folgen der Pandemie in den Monaten April bis Juni 2020 ihre Miete ganz oder teilweise nicht zahlen können, wegen dieser Rückstände bis zum 30.06.2022 nicht gekündigt werden können. Sind die Rückstände bis dahin nicht nachgezahlt, kann der Vermieter dann ihretwegen das Mietverhältnis kündigen. Wichtig ist, dass nur die Kündigung ausgeschlossen ist. Mieterinnen und Mieter bleiben auch in den Monaten April bis Juni 2020 in vollem Umfang verpflichtet, ihre Miete zu zahlen, und müssen, wenn die Zahlung später erfolgt, gegebenenfalls zum Beispiel auch Verzugszinsen zahlen. Das Gesetz sieht die Möglichkeit vor, dass die neue Regelung später durch eine Rechtsverordnung der Bundesregierung auf Mietrückstände für die Monate Juli bis September 2020 ausgedehnt werden kann.

Zur Zeit bin ich mit meiner logopädischen Praxis noch liquide. Allerdings erfolgen die Abrechnungen meiner Rezepte immer einen Monat zeitversetzt. Meine Miete beträgt monatlich 1400 Euro. Nun ist meine Frage, was meine Rechte und Möglichkeiten als Mieter sind, trotz gegebener Liquidität?

Stefan Bentrop vom Deutschen Mieterbund.

Zwar schützen Sie die jetzt beschlossenen gesetzlichen Maßnahmen vorerst vor einer Kündigung wegen Mietrückständen. Aber die Pflicht zur Mietzahlung bleibt unverändert bestehen. Dies gilt erst recht, solange Mieterinnen und Mieter weiterhin liquide sind. Bei drohenden finanziellen Engpässen können gegebenenfalls staatliche Unterstützungen wie Wohngeld oder die Übernahme der Kosten der Unterkunft und Heizung beantragt werden, um die Mietzahlungen aufbringen zu können.

Möglicherweise werde ich dazu gezwungen sein, meinen Vermieter um eine Mietreduktion zu bitten. Wie sollte ich vorgehen? Welche Modelle gibt es, um zu einem guten finanziellen Ausgleich zu kommen?

Mieter und Vermieter können vereinbaren, dass die Miete (ganz oder teilweise) für eine gewisse Zeit gestundet wird, wodurch die Fälligkeit der Miete und damit die Pflicht zur Mietzahlung für die vereinbarte Zeit hinausgeschoben wird. Der gestundete Betrag muss später nachgezahlt und dabei zusätzlich zur dann laufenden Miete aufgebracht werden. Damit hier kein neuer Engpass entsteht, sollte mit der Stundungsvereinbarung gegebenenfalls auch geregelt werden, dass der Mieter die Nachzahlung in Raten leisten darf.

Wir haben unsere Wohnung zu Ende April gekündigt. Der Umzug eines Vierpersonenhaushaltes geht ohne Helfer nicht. Was sollen wir machen?

Zeichnet sich ab, dass es keine Möglichkeit gibt, die gekündigte Wohnung rechtzeitig zu räumen, sollte der Mieter sich in der gegenwärtigen Situation mit dem Vermieter in Verbindung setzen und bitten, dass er noch eine gewisse Zeit in der Wohnung bleiben darf, bis der Umzug möglich ist. Kommt keine Einigung zustande, kann der Vermieter den Mieter aber nicht einfach auf die Straße setzen. Eine zwangsweise Räumung ist erst möglich, wenn der Mieter gerichtlich zur Räumung verurteilt ist.

Unser Sohn ist berufsbedingt nach Marburg gezogen. Seine Heidelberger Studentenwohnung, gekündigt zu Ende April, sollte renoviert übergeben werden. Ist mein Sohn verpflichtet, trotz Ausgangsbeschränkungen für die Renovierung nach Heidelberg zu kommen? Da wir als Eltern der Risikogruppe 65+ angehören, können wir die Renovierung nicht übernehmen.

Zunächst sollte geprüft werden, ob tatsächlich eine Renovierungspflicht besteht. Dies gilt unabhängig von der Pandemie. Viele Mietverträge enthalten unwirksame Renovierungsklauseln. In solchen Fällen muss der Mieter nicht renovieren, auch wenn der Text des Mietvertrages etwas anderes besagt. Ergibt die Prüfung eine Renovierungspflicht, muss der Mieter die Wohnung renoviert an den Vermieter übergeben. Dabei ist nicht entscheidend, ob der Mieter die notwendige Renovierung selbst ausführen kann. Will oder kann er nicht selbst aktiv werden, ist er verpflichtet, Dritte, zum Beispiel ein Handwerksunternehmen, zu beauftragen, um die Renovierung rechtzeitig auszuführen.

Ich habe eine Stelle in einer anderen Stadt angenommen. Die Stelle soll ich Anfang April antreten. Aber mein neuer Arbeitgeber hat schon signalisiert, dass er mich wohl noch in der Probezeit kündigen wird. Nun habe ich an meinem neuen Arbeitsort bereits eine Wohnung angemietet. Kann ich den Mietvertrag rückgängig machen?

Sie können den Mietvertrag grundsätzlich nur regulär kündigen. Das Gesetz legt das sogenannte Verwendungsrisiko, dass eine angemietete Wohnung für die Lebenspläne des Mieters verwendbar ist, dem Mieter auf. Dies gilt auch in der gegenwärtigen Situation. Vielleicht ist der neue Vermieter aber bereit, Ihnen in Ihrer besonderen Lage entgegenzukommen und mit Ihnen die kostenfreie Aufhebung des Mietvertrags zu vereinbaren.

Ich bin selbstständig, habe bisher aber ein externes Büro, das auch meine Geschäftsadresse ist. Aus Kostengründen möchte ich das Büro nun aufgeben und von zu Hause aus arbeiten. In meinem Mietvertrag steht aber, dass die Wohnung nur zu Wohnzwecken genutzt werden darf, es sei denn, der Vermieter willigt in eine andere Nutzung ein. Was bedeutet das für mich jetzt?

Ist eine Wohnung zu Wohnzwecken vermietet, ist eine gewerbliche Nutzung grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter stimmt einer (teil-)gewerblichen Nutzung zu. Eine Ausnahme kommt in Betracht, wenn die gewerbliche Nutzung keine andere Inanspruchnahme der Wohnung und keine stärkere Beeinträchtigung anderer Mieter bedeutet als eine Wohnnutzung und deshalb unter den Wohnzweck eingeordnet werden kann. Auch dann muss der Mieter aber die beabsichtigte gewerbliche Nutzung dem Vermieter vorher anzeigen. Sprechen Sie Ihren Vermieter auf Ihre Pläne an und versuchen Sie, eine teilgewerbliche Nutzungsmöglichkeit der Wohnung zu vereinbaren. Sollte der Vermieter nicht einverstanden sein, bliebe zu prüfen, ob eine Konstellation besteht, in der eine bloße Anzeige genügt. Da es sich um eine Ausnahme handelt, ist hier Vorsicht geboten.

Ich lebe mit meinem Mann und zwei kleinen Kindern in Baden-Württemberg und wurde letztes Jahr wegen Eigenbedarfs gekündigt. Vor Gericht kam es zu einer gütlichen Einigung, dass wir bis Ende Juli dieses Jahres ausziehen müssen. Nun war es vor der Pandemie schon extrem schwierig, in unserer Gegend Ersatzwohnraum zu finden, jetzt erscheint es völlig aussichtslos – Besichtigungstermine werden abgesagt, neue Objekte kommen nicht auf den Markt. Was können wir tun? Wie werden wir vor Obdachlosigkeit geschützt?

Lassen Sie sich bitte schnellstens individuell beraten. Ich gehe davon aus, dass in Ihrem Fall ein gerichtlicher Räumungsvergleich geschlossen wurde. Es muss geprüft werden, ob Sie gegebenenfalls bei Gericht eine Verlängerung der Ihnen mit dem Vergleich eingeräumten Zeit zur Räumung beantragen können.

Wenn ein Mieter wegen der Corona-Krise erst nach dem Kündigungstermin aus seiner Wohnung ausziehen kann, muss er dann für die verbleibende Zeit noch Miete bezahlen?

Mit dem Ende des Mietverhältnisses endet die Pflicht des Mieters, Miete zu zahlen. Gibt der Mieter die Wohnung dann nicht zurück, muss er dem Vermieter anstelle der Miete eine sogenannte Nutzungsentschädigung zahlen (§ 546a BGB). Sie ist zu zahlen, bis der Mieter die Wohnung an den Vermieter zurückgibt und berechnet sich taggenau bis zur Rückgabe. Nach dem Gesetz kann der Vermieter wählen, ob er für die Berechnung der Entschädigung (weiter) die vertraglich vereinbarte Miete (einschließlich Betriebskosten) zugrunde legt und somit die anteilige Miete für diesen Zeitraum verlangt oder ob er die bei einer Neuvermietung erzielbare ortsübliche Miete (einschließlich Betriebskosten) zugrundelegt und dann die anteilige ortsübliche Miete für diesen Zeitraum verlangt. Bei der letzten Variante kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter tatsächlich schon einen neuen Mieter hat.

Die Corona-Sprechstunde

Die Corona-Krise  hat neue Verhältnisse geschaffen, mit denen Bürgerinnen und Bürger, Unternehmen und Politik zurechtkommen müssen. Da ist guter Rat gefragt. Im Online-Forum der FR „Corona-Sprechstunde“ beantworten Expertinnen und Experten Fragen der Leserinnen und Leser.
Studentisches:  Am Dienstag, 31. März, 11 bis 12 Uhr, erhalten Studierende Ratschläge, wie sie mit der aktuellen Situation umgehen sollen. Sie sind mit dem Verlust von Jobs oder abgesagten Vorlesungen konfrontiert. Auskunft gibt Achim Meyer auf der Heyde, Generalsekretär des Deutschen Studentenwerks.
Arbeitsrecht:  Am Mittwoch, 1. April, 11 bis 12 Uhr, steht Anwalt Christian Helmrich von der Kanzlei AFA für Fragen rund um die Rechte von Arbeitnehmern zur Verfügung.
Haustiere:  Am Montag, 6. April, 11 bis 12 Uhr, beantwortet Lea Schmitz vom Deutschen Tierschutzbund Fragen rund ums Haustier.
Geldanlage:  Am Dienstag, 7. April, 11 bis 13 Uhr beantworten Spezialisten des Deutschen Bankenverbandes alle Fragen zum Thema Geldanlage in Krisenzeiten. Diese Sprechstunde findet ausschließlich telefonisch statt. Sie erreichen die Experten unter folgenden Nummern: 069 2199 27050, -27051 und -27052.
Fragenstellen können Sie zu den jeweiligen Sprechstundenzeiten auf www.fr.de/sprechstunde und auch vorab jederzeit einfach per E-Mail (corona-sprechstunde@fr.de). Nutzen Sie die Gelegenheit! 

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