Immobilienriese Deutsche Wohnen

Angriff der Miethaie

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  • Tomma Petersen
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Private Wohnungskonzerne kümmert die Enteignungsdebatte wenig – sie entledigen sich schon ihrer Altmieter durch Modernisierungen.

Eigentlich will Helga Bach nur ihren Abfall zu den Müllcontainern im Hinterhof bringen. Dann trifft sie auf Nachbarn und sofort entspinnt sich in der alten Anlage an der Berliner Grellstraße wieder mal ein Gespräch um das eine große Thema: der Immobilienriese Deutsche Wohnen, die Modernisierung seiner Häuser am Prenzlauer Berg und die Angst der Bewohner vor einer Mietsteigerung, die sich keiner leisten kann. „Wir haben alle Angst, dass wir wegmüssen“, sagt die 86-jährige Helga Bach.

Rund drei Millionen Wohnungen in Deutschland sind im Besitz privater Immobilienkonzerne. Wer in Hamburg, Berlin, München, Düsseldorf, Stuttgart oder auch in Freiburg im Breisgau eine Wohnung sucht, kommt an ihnen kaum vorbei.

In Hamburg und Berlin demonstrieren Tausende gegen Mietwucher. Nicht nur Linke fordern, dass große Wohnungskonzerne zum Schutz der Normalbürger enteignet gehören. Wie gefährlich aber sind Vonovia, Deutsche Wohnen & Co. für den gesellschaftlichen Frieden wirklich? Wie groß ist ihre Macht? Und wer oder was steckt eigentlich hinter diesen Firmen?

Kommunen besitzen kaum noch Wohnfläche

In Großstädten sind nach wie vor die kleinen Privateigentümer die mit dem meisten Mietbestand: 48 Prozent aller Wohnungen. So sieht das eine Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln von Anfang April. Untersucht wurden Mieter- und Vermieterstrukturen in Städten ab 500 000 Einwohnern. Auf Platz zwei der größten Vermietergruppe stehen demnach die Genossenschaften mit 24 Prozent aller Mietwohnungen. Erst an dritter Stelle kommen private Firmen mit 17 Prozent.

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Letzteres klingt wenig – und ist doch fast doppelt so viel wie der Besitz der Kommunen. Deren Anteil am Mietmarkt ist mit neun Prozent fast schon vernachlässigbar. Und genau da liegt der Knackpunkt.

Seit Anfang dieses Jahrtausends drängen private Konzerne auf den Wohnungsmarkt – inspiriert vom weltweiten Boom der Immobilienbranche. „Investoren kauften günstig öffentlichen Wohnbestand auf, weil sie mit einer schnellen, großen Wertsteigerung rechneten“, erklärt IW-Wohnungsmarktexperte Michael Voigtländer. Klamme Kommunen verkauften großzügig ihr Tafelsilber an die Privaten – in der Erwartung, dass Anlagen oder gar ganze Viertel aufgewertet würden; sie selbst hätten das finanziell nicht stemmen können.

Vonovia, Deutsche Wohnen und LEG Immobilien machen die Geschäfte

Das dickste Geschäft machten über die Jahre Vonovia, Deutsche Wohnen und LEG Immobilien. Die Vonovia AG etwa, die bis 2015 Deutsche Annington (DA) hieß, wurde 2001 von einer englischen Fondsgesellschaft gegründet und hat ihren Hauptsitz in Bochum. Annington startete mit 65 000 Wohnungen der Deutschen Bahn, kaufte dem Energiekonzern RWE 4500 Werkswohnungen ab und später etliche alte Zechensiedlungen. Als der Konzern 2005 die Viterra AG schluckte, wuchs er zu Deutschlands größtem Vermieter. Der Plan, mit der Deutsche Wohnen AG auch noch den größten Konkurrenten zu übernehmen, scheiterte allerdings 2013. Kurz zuvor hatte der frühere Bertelsmann-Manager Rolf Buch den Vorstandsvorsitz übernommen und die Firma an die Börse gebracht. Erst dann fasste das Unternehmen seinen teils verkommenen Bestand genauer ins Visier und begann, nach und nach zu modernisieren. So tat es auch Deutsche Wohnen, die den Großteil ihrer Immobilien in Berlin hat. Auch jene Anlage in der Grellstraße im Prenzlauer Berg.

Helga Bach ist die älteste Mieterin in dem Block. Seit 1937 lebt sie in derselben Wohnung, 82 Jahre sind das nun. „Hier ist noch nie irgendetwas saniert worden“, sagt sie. Der braune Putz platzt von der Fassade, Einschusslöcher aus dem Zweiten Weltkrieg sind auch noch klar zu erkennen, die Fensterrahmen modern vor sich hin.

Sozial Schwache werden an den Rand gedrängt

Deutsche Wohnen will das Haus jetzt modernisieren: Fassadendämmung, neue Fenster, neue Bäder ... Und dann noch mehrere neue Stockwerke obendrauf und ein sechsstöckiger Wohnblock im Hinterhof. Das ist das Problem, das die Mieter haben: Natürlich wollen sie, dass ihre Häuser endlich in Stand gesetzt werden und getan wird, was jahrzehntelang versäumt wurde. Aber zusätzliche Stockwerke, höhere Mieten und Nebenkosten, ein Neubau im Hof?

„Alles auf modern gemacht – das passt nicht in’n Kiez“, findet Roger Bach, der Sohn von Helga Bach. Der 58-Jährige hat eine Mieterinitiative gegründet. „Es kann doch nicht sein, dass die sozial Schwachen an den Rand gedrängt werden.“

Die offizielle Linie der Wohnungsgesellschaft: Das „grundsätzliche Ziel der energetischen Maßnahmen“ sei, die Nebenkosten zu senken. Außerdem würden durch Dachaufstockung und „Lückenschluss“ neue Wohnungen entstehen. Man wolle „das gesamte Quartier auf einen zeitgemäßen Standard bringen“.

Eine Instandsetzung zum Erhalt einer Immobilie müssten die Wohnungsgesellschaften selbst tragen. Aber „energetische Maßnahmen“, etwa die Fassadendämmung und die Erneuerung der Fenster, gelten als Modernisierung und dürfen daher auf die Mieter abgewälzt werden. Bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten und bis zu zwei Euro pro Quadratmeter können Vermieter auf die Mieten schlagen.

Starker Zuzug in die Metropolregionen und ihre Einzugsgebiete

Die Rechnung ist schnell gemacht: Für ihre 47 Quadratmeter zahlt Helga Bach bisher kalt 304,67 Euro. Nach den Modernisierungen werden das 509,92 Euro. Eine Erhöhung um 67 Prozent. „Das ist unmöglich für mich“, sagt sie. Und fügt trotzig hinzu: „Das lass ich nicht mit mir machen – und wenn ich vor Gericht gehe.“

Um die Mieter zu besänftigen, hat die Deutsche Wohnen eine Vereinbarung mit dem Bezirksamt Pankow unterzeichnet, die den „sozialverträglichen Ablauf“ der Sanierungsarbeiten gewährleisten soll. Im Härtefall soll die Miete nach der Modernisierung 30 Prozent des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen. Aber wer kontrolliert das? Die Vereinbarung mit dem Bezirksamt ist rechtlich nicht bindend.

Einige Mieter sind vorsichtshalber bereits ausgezogen. Aber es gibt viele, die nicht aufgeben wollen. Und auch nicht so einfach umziehen können. Es mangelt an Mietwohnungen und bezahlbarem Baugrund, die Neubauten können den Bedarf nicht decken. Das spüren auch die Makler. „Der starke Zuzug in die Metropolregionen und ihre Einzugsgebiete sowie die steigende Anzahl an Ein-Personen-Haushalten – der häufigsten Haushaltsform in Deutschland – verstärkt das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage“, sagt Kai Enders, Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG. In der Branche geht man davon aus, dass die Entwicklung „mittelfristig“ anhält.

Wie konnte es dazu kommen? Seit 2010 erhöht sich der Druck auf den Mietmarkt: Die Lohnentwicklung sorgte bei Gutverdienern für noch größere verfügbare Einkommen, der niedrige Zins schaffte Anreize für Investoren. Gleichzeitig setzten die Kommunen, die viel Wohnbestand verkauft hatten, nicht schnell genug auf neue Bauprojekte, auf Bereiche um Ballungszentren herum. So erklärt Ökonom Voigtländer das Gemisch von Ursachen.

1,5 Millionen neue Wohnungen versprochen

Allein nach Berlin ziehen jährlich rund 40 000 Menschen, in etwa 15 Jahren werden dort mehr als vier Millionen sein. Aber wo sollen die wohnen? „Wir müssen wieder mehr an den Bau auf der grünen Wiese denken“, sagt Voigtländer. Nicht Reihen- und Hochhausanlagen wie in den 60er Jahren an den äußersten Rand der Stadt geklotzt. Die Metropolen bräuchten neue Stadtviertel, „mit einer guten Infrastruktur – Bahnanbindung, Kitas, Schulen und Geschäften“.

Eine Enteignung der Großkonzerne aber hält Voigtländer – wie viele seiner Kollegen – nicht für sinnvoll. Denn damit würde auch den kleinen Aktionären weggenommen, was sie rechtmäßig erworben haben. Und Privatvermieter würden weiter vom Markt verdrängt. Was also dann?

Die Bundesregierung hatte 1,5 Millionen neue Wohnungen bis zum Ende der Legislaturperiode versprochen. 2017 und 2018 wurden jeweils weniger als 300 000 gebaut, davon waren 2017 nicht einmal 30 000 Sozialwohnungen – trotz Verdopplung der Bundesförderung.

Die seit 2019 gültige Mietpreisbremse scheitert schon daran, dass kein Wohnungssuchender sich erlauben kann, gegen eine Mieterhöhung zu klagen. Das Baukindergeld von 2018 ist zwar ein guter Anreiz, aber es fehlt an bezahlbarem Bauland. Hinzu kommt ein rechtlicher Dschungel, der in allen 16 Bundesländern auch noch unterschiedlich ist. Gab es 1990 schon 5000 Bauvorschriften, sind es mittlerweile mehr als 20 000. „Die ist ein generelles Hemmnis für günstigen Bau“, sagt Voigtländer.

Versäumnisse von Kommunen, fehlerhafte Pläne von Regierungen, wüste Verordnungen und mächtige Privatfirmen, die vor allem wirtschaftlich und nicht sozialpolitisch denken– für Helga Bach und die anderen Mieter in dem Wohnkomplex am Prenzlauer Berg sind die Gründe, wie es zu ihrer jetzigen Situation gekommen ist, unwichtig. „Wir wurden jahrzehntelang alleine gelassen und plötzlich will man über unseren Kopf hinweg entscheiden? Das ist ein schreckliches Gefühl.“

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