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Das Wiesbadener Ostfeld: Heute Wiese und Acker, aber in einigen Jahren soll dort ein Quartier für 8000 bis 12 000 Menschen stehen.

Neubaugebiete

„Das kriegen wir ohne Enteignung hin“

  • Madeleine Reckmann
    vonMadeleine Reckmann
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SEG-Chef Roland Stöcklin spricht im FR-Interview über ökologisches Bauen im Ostfeld, Rechtssicherheit und seine Familie

Das Baugebiet Ostfeld ist hochumstritten. Aber CDU, SPD und Grüne haben sich auf Bedingungen für das Quartier geeinigt. Heute soll das Parlament die städtebauliche Entwicklung beschließen.

Herr Stöcklin, sind Sie erleichtert?

Ich spüre eher Respekt und Demut vor der Aufgabe, die jetzt vor uns liegt. Die SEG hat viel Erfahrung mit großen Neubaugebieten und Konversionsflächen, aber einen neuen Stadtteil hat sie noch nicht gebaut. Aber für die Motivation meiner Mitarbeiter ist das ein wichtiger Meilenstein.

Laut Aufstellung der Stadt gibt es Platz für 13 500 Wohnungen. Warum wird das Ostfeld dennoch gebaut?

Der Zuzug in die Metropolregion wird nicht abreißen. Studien des Landes gehen davon aus, dass 2040 in Wiesbaden 32 500 neue Wohneinheiten gebraucht werden. Die Miet- und Kaufpreise sind jetzt schon für viele unerschwinglich, weil Wohnraum knapp ist. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Also schaffen wir ein größeres Angebot.

Das sind ja Wachstumszahlen wie nach dem Krieg?

Das hat auch demografische Gründe. Wir werden alle älter und bleiben länger in eigenen Wohnungen. Die Zahl der Singlehaushalte steigt. Zurzeit gibt es in Wiesbaden 3500 registrierte Wohnungssuchende mit Wohnberechtigungsschein. Viele Wohneinheiten sind mit mehreren Haushalten belegt. Wir haben also einen gehörigen Nachholbedarf und noch kein Wachstum. Positiv kommt hinzu, dass jeder Umzug einer jungen Familie in ein Eigenheim statistisch mehr als zehn Umzüge nach sich zieht. Das bedeutet, jede Wohnung mehr entspannt den Markt. Hingegen nur Belegrechte für Sozialwohnungen mit einer Miete von etwa 6,70 Euro pro Quadratmeter zu kaufen, ist Augenwischerei. Das führt dazu, dass Mieten letztlich steigen. Damit die Mieten sinken, brauchen wir eine Leerstandsquote von um die vier Prozent, davon sind wir weit weg, sie liegt zur Zeit bei unter zwei Prozent.

Der Klimawandel ist im Gange. Und ein neues Baugebiet verursacht allein durch den Bauvorgang viel CO2.

Ich leugne den Klimawandel nicht! Aber ganz mit dem Bauen aufzuhören, löst weder das Problem des Wohnungsmangels noch den Klimawandel. Im Vergleich zur Innenverdichtung können wir im neuen Stadtviertel viel ökologischer bauen. Wir können die Infrastruktur komplett neu denken, etwa neben einer Trinkwasserleitung auch eine Brauchwasserleitung legen, nachhaltige Baustoffe verwenden und mit Holzmodulen arbeiten, das spart auch Geld und emittiert weniger CO2. Wir streben ein Quartier an, das mehr Energie produziert als es verbraucht, in dem alle Erledigungen mit einem maximalen 15 Minuten-Fußweg zu erledigen sind. Viele Metropolen versuchen heute aufwendig nachträglich, zu so genannten „15 minute Citys“ zu werden. Arbeiten, Wohnen und Freizeit nahe zueinander zu bringen, ist in einer Neuplanung leicht möglich. So werden lange Wege und CO2 gespart.

Ist ökologisches Bauen nicht viel teurer?

Bei der wirtschaftlichen Betrachtung darf man nicht nur auf die Herstellungskosten schauen, sondern auch auf den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. Wir wollen eine Architektur schaffen, die für die nächsten 60 bis 100 Jahre Bestand hat. Das herkömmliche Wärmedämmverbundsystem – schlanke Mauer, Polystyrol als Dämmung und Putz – ist zwar in der Herstellung billig, aber im Unterhalt teuer und in der Entsorgung oder im Brandfall eine Katastrophe. Wir planen hocheffiziente Gebäude; wir können jedes Baufenster nach der optimalen Himmelsrichtung ausrichten, auch ein Vorteil bei einem komplett neuen Stadtteil.

... und die Dächer für die Photovoltaikanlegen..

Nur Photovoltaik ist mir zu wenig. Ich habe eher den Anspruch, Dinge auszuprobieren, die in fünf Jahren ganz neu sind.

Zur Person

Roland Stöcklin , Jahrgang 1976, ist seit 2013 Geschäftsführer der städtischen Entwicklungsgesellschaft SEG. Nach seinem Bauingenieurstudium in Darmstadt war er von 2002 an bei der Wiesbadener Berufsfeuerwehr für den vorbeugenden Brandschutz zuständig. Seit dieser Zeit führt er ein Büro für Brandschutz in Wiesbaden. Er ist verheiratet und hat zwei Kinder. Das Bilanzvolumen der SEG ist seit 2013 von 73 auf 280 Millionen Euro gewachsen, die Zahl der Angestellten hat sich verdreifacht. Im Ostfeld (490Hektar) sollen ein Wohnquartier auf einer Fläche von 67, 5 Hektar für 8000 bis 12000 Menschen und ein Gewerbegebiet auf einer Fläche von 26,5 Hektar entstehen

Ich möchte mich noch nicht festlegen, wir sehen, was in fünf Jahren innovativ ist.

Im Ostfeld entstehen Kalt- und Frischluftströme, die einige Stadtteile und Mainz abkühlen. Entfallen sie, wird es dort noch heißer.

Auf der Basis der Klimpraxstudie des deutschen Wetterdienstes haben mehrere Klima-Gutachten, die kleinteiliger als die Klimpraxstudie sind, die Luftströme dargestellt. Obwohl in der Simulation davon ausgegangen wird, dass das gesamte Gebiet mit 20 Meter hohen Gebäuden zugebaut wird, was ja nicht so sein wird, sind keine Auswirkungen auf Mainz und die Wiesbadener Stadtteile erkennbar. Das Gewerbegebiet Petersweg in Mainz-Kastel und Teile des Gewerbegebietes Kreuzberger Ring in Erbenheim erfahren geringfügige Auswirkungen. Wir werden in den europaweiten Städtebauwettbewerb die Klima-aspekte einpflegen und auch die Wettbewerbsergebnisse klimatologisch bewerten.

Es besteht die Befürchtung, dass Ihre Verwandtschaft, die in der Immobilienwirtschaft tätig ist, im Ostfeld bedient wird. Wie möchten Sie das ausschließen?

Nicht jeder, der drei Wohnungen hat, ist ein Immobilienmogul. Mein Vater - auch Bauingenieur - ist seit 24 Jahren tot. Mein Schwiegervater ist glücklicher Weltenbummler und wird sich bestimmt nicht um Grundstücke bemühen. Und wenn sich mein Schwager um Grundstücke bewerben würde, könnte ich ihm das nicht verbieten. Wie bei allen anderen wird eine Jury das Angebot bewerten. Der Gutachterausschuss bestimmt den Preis, und Bauherren, Baugemeinschaften, Wohnungsgesellschaften, Wohnungsbaugenossenschaften oder Investoren bewerben sich. Auch die Wiesbadener Wohnungsbaugesellschaft wird sich engagieren.

Die SEG geht von einem Defizit von 72 Millionen Euro aus. Wieso lohnt sich das Vorhaben dann?

Die Kosten für die Entwicklung werden außerhalb des städtischen Haushalts vorfinanziert. Mit dem Verkauf der Grundstücke kommt wieder Geld in die Kasse. Ist alles verkauft, haben wir Stand heute ein Defizit von 72 Millionen Euro. Dann haben wir aber die gesamte Infrastruktur im Wert von 600 Millionen Euro geschaffen. Alleine 220 Millionen Euro für Kindergärten und Schulen, Grünfläche für 60 Millionen Euro und Straßen und so weiter. All dies geht in den Besitz der Stadt über, und sie muss dafür nur 72 Millionen Euro zahlen. Mit anderen Modellen als der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme müsste die Infrastruktur zu einem größeren Anteil aus dem städtischen Etat bezahlt werden.

Das geht aber zu Lasten der jetzigen Grundstücksbesitzer, die müssen ihr Land zu 0,6 bis 12 Euro pro Quadratmeter abgeben, abhängig davon, ob Acker oder Wiese.

Ja, das ist der Spagat zwischen den Grundrechten Gewährleistung des Eigentums und dem Grundrecht der Freizügigkeit. Es ist die Abwägung zwischen 47 betroffenen Eigentümern und möglichen 12 000 Menschen, die eine neue Wohnung finden. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen ziehen immer Normenkontrollklagen nach sich. Das ist auch gut, dann gibt es Rechtssicherheit. So lange die Frist für die Klagen läuft, arbeiten wir weiter, für uns ergibt sich kein Zeitverzug. Wir werde selbstverständlich auch juristisch begleitet.

Roland-Alexander Stoecklin: „Der Zuzug in die Metropolregion wird nicht abreißen.“

Angeblich soll die hessische Landgesellschaft, die 33 Hektar im Ostfeld besitzt, auch klagen.

Wir sind mit der HLG im Gespräch. Die HLG ist zu den jetzigen Bedingungen nicht mitwirkungsbereit - wie das formal heißt. Würden wir allen, wie von einer Eigentümer-Initiative gefordert, 80 Euro zahlen, würde das Projekt um etwa 64 Millionen teurer oder die Wohnungen würden sich verteuern. Außerdem sind 80 Euro keine Garantie, dass nicht einige noch mehr Geld fordern würden.

Am Schluss steht also für einige die Enteignung?

Die Eigentümer erhalten durch die SEM das 2,1-fache des jetzigen Werts. Zudem bieten wir Tauschgrundstücke an. Das wird zu Einigungen führen. Des Weiteren können Eigentümer über so genannte Abwendungsvereinbarungen an der Entwicklung teilhaben - also tatsächlich selber auf ihren Grundstücken bauen. Das ist eine gerechte Sache. Ich denke, wir werden das am langen Ende ohne Enteignung hinbekommen.

Interview: Madeleine Reckmann

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