Nebenkosten

Wenn Vermieter zu spät abrechnen

Mal enthalten sie Hiobsbotschaften, mal kündigen sie einen unerwarteten Geldregen an: die Mietnebenkostenabrechnungen. Je nach Höhe der Vorauszahlungen und der entstandenen Nebenkosten für Heizung, Hausmeister, Grundsteuer & Co. muss der Mieter nachzahlen, oder ihm wird ein Guthaben ausgezahlt.

Von Kai Althoetmar

Andere Mieter warten und warten, aber es kommt nichts. Der Vermieter rechnet nicht ab. Das kann viele Gründe haben: Er ist schlecht organisiert, es fehlen Belege oder es gab einen Vermieter- oder Verwalterwechsel. Wer rechnet bei einem Vermieterwechsel während der Abrechnungsperiode ab? Jürgen Pfeilschifter vom Deutschen Mieterbund stellt klar: „Über die gesamte laufende Abrechnungsperiode, also über alle während dieser Zeit geleisteten Beträge, muss der neue Vermieter abrechnen.“

Manchmal sind Vorauszahlungen so üppig, dass der Vermieter mit einer Erstattung an den Mieter rechnet und deshalb nicht abrechnet. Laut Gesetz hat der Vermieter zwölf Monate Zeit abzurechnen. „Spätestens ein Jahr nach dem Ende einer Abrechnungsperiode muss der Mieter die Betriebskostenabrechnung in Händen halten“, so der Mieterbund. Abrechnungsperiode ist fast immer das Kalenderjahr. Zieht der Mieter aus, ändert das an den Fristen nichts.
„Trifft die Abrechnung später beim Mieter ein, kann der Vermieter nichts mehr nachfordern“, erläutert der Mieterbund. „Das gilt selbst dann, wenn der Mieter vor Ablauf der Ausschlussfrist erklärt hat, dass er zahlen werde.“ Ausnahme: Hat der Mieter seine Vorauszahlungen nicht geleistet, kann der Vermieter diese noch verlangen, wenn er nach Fristablauf ordnungsgemäß abrechnet.

Hat der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten, darf er verspätet abrechnen und kann die komplette Nachzahlung verlangen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn kommunale Gebührenbescheide zu spät kommen. Dann muss er aber binnen drei Monaten abrechnen, nachdem die fehlenden Unterlagen eingetroffen sind, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH, Az.: VIII ZR 220/05). Ausreden wie „Überlastung“ oder „Probleme mit dem Verwalter“ entschuldigen nichts – die Nachforderung ist futsch.
Rechnet der Vermieter gar nicht ab, muss sich das kein Mieter gefallen lassen. Rückzahlungsansprüche fallen nicht unter die Ausschlussfrist. „Der Mieter kann auch nach Ablauf der Frist verlangen, dass der Vermieter abrechnet“, sagt der Mieterbund. „Ergibt sich ein Guthaben, kann der Mieter Auszahlung verlangen. Eine Nachforderung steht dem Vermieter hingegen nicht mehr zu.“

Ist die Frist zur Abrechnung abgelaufen, ist der Vermieter in Verzug. Der Mieter kann auf ein Guthaben Verzugszinsen fordern – fünf Prozent über dem Basiszinssatz. Rechnet der Vermieter nicht binnen Jahresfrist ab, kann der Mieter auf Abrechnung klagen.
Nicht jeder Mieter zieht gleich zu Gericht. Eine Alternative ist, die Vorauszahlungen für Betriebskosten so lange einzubehalten, bis die Abrechnung vorliegt. So urteilte auch der BGH (Az.: VIII ZR 191/05). Das Zurückbehaltungsrecht betrifft nur künftige Vorauszahlungen. Die Grundmiete darf der Mieter nicht zurückbehalten.
Welche Rechte hat der Mieter, wenn er schon ausgezogen ist und Abrechnungen überfällig sind? Das Druckmittel „Zurückbehaltungsrecht“ entfällt. Der BGH hat entschieden: Der Mieter kann nach Auszug alle Vorauszahlungen zurückverlangen, die er im Abrechnungszeitraum gezahlt hat (Az.: VIII ZR 57/04).
Der Mieter hat nicht endlos Zeit, wegen überfälliger Abrechnungen zu klagen. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Die Frist beginnt zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes zu laufen. Beispiel: Abrechnungszeitraum ist 2007. Die Frist beginnt Ende 2008. Anfang 2012 ist die Verjährung eingetreten.

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