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Der erfolgreiche Immobilieninvestor Jakob Mähren stammt aus Berlin.

Immobilienpreise in Berlin

Einschätzung von Immobilieninvestor Jakob Mähren

Die Immobilienpreise entwickeln sich seit Jahren stetig in eine Richtung: nach oben. Das wirkt sich natürlich auf potenzielle Käufer oder Investoren ebenso aus wie auf Mieter.

Experten warnen seit geraumer Zeit vor einer Blase. Wie werden sich die Immobilienpreise in Berlin entwickeln? Um diese Frage zu klären, haben wir den Immobilieninvestor und Experten Jakob Mähren befragt.

FR.de: Immer mehr Menschen wollen in Berlin leben. Woran liegt das Ihrer Meinung nach?

Jakob Mähren: „Berlin hatte noch Ende der Neunzigerjahre mit einem Bevölkerungsrückgang zu kämpfen. Seit 15 Jahren allerdings liegt die Hauptstadt im Trend. Zuwanderer kommen aus dem In- und Ausland. Das liegt natürlich zum einen am eigenen Charme der Berliner. Zum anderen bietet die Stadt beste Chancen, was den Arbeitsmarkt betrifft. Viele Start-ups und interessante Unternehmen haben sich hier angesiedelt. Die potenziellen Arbeitskräfte wollen dann natürlich auch hier wohnen und konkurrieren um die zu wenigen Wohnungen. Berlin hat sich zu einer Weltmetropole entwickelt“

Das führt mittlerweile zu einer angespannten Situation, weil zu wenig Wohnungen vorhanden sind. Es ist schwer, in Berlin eine Wohnung zu finden. Und wenn man eine gefunden hat, ist sie teuer. Was ist Ihrer Meinung nach die Lösung für dieses Problem?

Jakob Mähren: „Wir müssen einfach mehr Wohnungen bauen.“

Ist es wirklich so einfach?

Jakob Mähren: „Natürlich nicht. Aber darin liegt die Lösung: bezahlbaren Wohnraum schaffen. Und dafür müssen nun einmal mehr Wohnungen her. Das Problem ist, dass die Politik den Trend des „attraktiven Berlins“ vor mehr als zehn Jahren verschlafen hat. Es gab viele leer stehende Immobilien und es wurde darüber diskutiert, diese abzureißen. Viele Immobilien, die Berlin beziehungsweise den Wohnungsbaugesellschaften gehörten, wurden an Investoren verkauft. Die Investoren haben den Trend erkannt, die Politik nicht.

Die positive Entwicklung der Stadt ist also zum Problem geworden?

Jakob Mähren: „Die Entwicklung sollte natürlich die meisten erfreuen, auch mich als gebürtigen Berliner. Das Problem ist ja nicht, das Berlin mittlerweile hip ist, sondern dass es einfach zu wenig Wohnraum gibt. Die Nachfrage nach günstigen Wohnungen ist hoch, allerdings gibt es zu wenige Angebote. Da hilft nur ein groß angelegter Neubau, der auch in Zusammenarbeit von Politik und privaten Investoren möglich ist. Wenn die Grundstücke von den Kommunen kommen, wäre dies hilfreich. Es sind zu wenig Grundstücke vorhanden, um in den richtigen Gebieten bauen zu können. Hier sind beispielsweise die freien Flächen des Tempelhofer Feldes zu nennen.“

Wie werden sich die Immobilien- und Mietpreise in den nächsten Jahren entwickeln?

Jakob Mähren: „Einerseits muss man die Immobilienpreise und die Mietpreise getrennt voneinander betrachten und andererseits ist diese Frage nicht so einfach zu beantworten. Die Immobilienpreise haben sich nach der Finanzkrise relativ stark an den Mietpreisen orientiert. Das ging etwa bis Ende 2013 so. Seit 2014 sind jedoch die Immobilienpreise viel stärker angestiegen. Ob das in den nächsten Jahren so weitergeht, ist aber fraglich. Wenn die Zinsen weiter niedrig bleiben, ändert sich auch nichts am Druck auf die Immobilienpreise.“

Was sind die Gründe dafür, dass sich zwischen den Immobilienpreisen und den Mieten die Schere vergrößerte?

Jakob Mähren: „Das Eigenkapital vieler inländischer und ausländischer Investoren fließt unter anderem auch in den Immobilienmarkt. Ein Beispiel dazu: Wir haben Ende 2014 Wohnhäuser verkauft, bei denen der Preis oberhalb des 20-Fachen der jährlichen Mieteinnahmen lag. Nur wenige Jahre zuvor haben wir die Immobilien mit einem Faktor von 13 bis 14 gekauft. So schnell steigende Preise sind mit steigenden Mieten nicht erklärbar. Zudem können sich die Mieter solche Preissteigerungen auch gar nicht leisten. Der Grund ist also das Kapital, das ebenfalls ein Zuhause sucht. Die niedrigen Zinsen sind beispielsweise ein treibender Faktor, weil die Kreditkosten geringer sind als die Preissteigerungen. Sobald die Zinsen steigen und neue Investmentmöglichkeiten vorhanden sind, entspannt das den Immobilienmarkt. Wann es soweit ist, ist aber fraglich.“

Also sollte man als Privatperson mit dem Kauf von Immobilien warten?

Jakob Mähren: „Wenn man sich nur den Preis der Immobilie anschaut, dann ja. Allerdings werden die wenigsten eine Wohnung oder ein Haus in bar bezahlen können. Eine Finanzierung muss also gefunden werden, und logischerweise steigen die Kosten wieder, wenn die Zinsen steigen. Aber auch jetzt ist der Kauf von Immobilien noch sinnvoll – trotz der hohen Kosten. Wichtig ist, dass man ein zukunftsfähiges Objekt mit guter Lage findet. Mit einer vorausschauenden Finanzierung kann man das Zinsumfeld für sich nutzen, was mit normalen Geldanlagen nicht möglich ist.“

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