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Für Häuslebauer hängen über der Stadt dicke Regenwolken. Wer heute als Frankfurter ins Eigenheim will, muss nach außen ausweichen.

Das wird teuer

Hausbau um Frankfurt: Wo geht noch was für Normalverbraucher auf dem Immobilienmarkt?

Steigende Immobilienpreise treiben Häuslebauer zwangsläufig aus dem unmittelbaren Stadtbereich raus. Und teils sind im Umland die Preise noch okay.

Die Deutschen wollen bauen. Das schlägt sich nicht nur in trockenen Statistik-Zahlen nieder, das sieht man auch mit eigenen Augen, sobald man durch die rappelvollen Gänge der Baumesse in Offenbach geht. Allerdings ist das gerade bei uns in der Region so eine Sache. Denn nicht nur die Stadt selbst ist eine der teuersten Deutschlands, auch im Umland sind die Preise längst nicht mehr so gering wie einst. Wohin sich Häuslebauer orientieren sollten, was zu beachten ist, das zeigen wir jetzt.

1. Wie sieht es generell in Frankfurt aus?

Die kurze Antwort: Düster. Schlecht für alle, die nicht wirklich sehr gut verdienen. Was die Preise anbelangt, verschärft sich im Stadtbereich die Spirale gerade nochmals, weil zu den normalen Anlegern mittlerweile auch viele aus dem Ausland dazustoßen. Mit der Folge, dass sich die Preise in den vergangenen zehn Jahren in vielen Stadtteilen mehr als verdoppelt haben.

Das zeigt sich nicht nur auf der offiziellen Bodenrichtwert-Karte, sondern auch auf dem freien Markt. Hohe dreistellige Quadratmeterpreise sind vollkommen normal und gelten vielerorts schon als Glücksgriff. Auch vierstellige Preise werden heute ohne Scham verlangt. Im Westend feierte man beispielsweise vergangenes Jahr einen traurigen Rekord: 6000 Euro für einen einzigen Quadratmeter. Unterm Strich sieht es so aus, dass der berühmte Otto Normalverbraucher momentan gar keine Chance mehr hat, zu halbwegs erträglichen Preisen noch an sein eigenes Häuschen im unmittelbaren Stadtgebiet zu kommen.

2. Wie sieht es im Umland aus?

Das Problem, wenn man eine so teure Lage hat, die zudem auch noch Jahr für Jahr teurer wird, ist, dass man damit naturgemäß viele vertreibt. Doch wo gerade Offenbach lange Jahre lang Frankfurts „Expats“ schlucken konnte, wird es aktuell ebenfalls eng, denn auch hier ist naturgemäß der Raum begrenzt.

Und so kommt es, dass in Offenbach selbst mittlerweile unter 600 Euro pro Quadratmeter nichts mehr geht. Was das restliche Umland anbelangt, muss man ebenfalls stark unterscheiden. Noch im Rahmen des Erträglichen, aber schon ziemlich weit weg ist beispielsweise die Gegend um Freigericht. Hier sprechen wir nur von rund 300€. Ähnlich sieht es auch um Nidderau aus sowie in der Gegend um Usingen. Generell lautet die Empfehlung für alle Grundstückssuchenden allerdings, sich nördlich und östlich des Mains zu halten. Weiter südlich und westlich gerät man bereits in den Kreis von Darmstadt, Rüsselsheim und natürlich Mainz-Wiesbaden und da sind die Preise keinen Deut besser. Erst ab Breuberg ändert sich das, da finden sich sogar tatsächlich noch zweistellige Quadratmeterpreise. Allerdings muss man auch bedenken, dass es von da bis in die City eben 60 Kilometer und selbst im besten Fall eine Stunde Fahrtzeit sind.

Als Grundsatz kann man sich merken, dass räumliche Distanz nicht so sehr die preistreibende Kraft ist wie es die Verkehrsanbindung ist. Betrachtet man all die Orte, die verkehrsgünstig unmittelbar an A3, A661, A66 und den Bundesstraßen liegen, rufen diese auffällig höhere Preise auf als Dörfer, die einige Kilometer abseits der nächsten Auffahrt liegen. Und das, obwohl sie vielleicht näher an der City liegen.

3. Sollte man noch warten?

Eine sehr knifflige Frage. Was die reinen Grundstückspreise anbelangt, ist die Antwort ein definitives Nein. Denn die Urbanisierung Deutschlands schreitet mit Riesenschritten voran. Bedeutet, unsere Region wird noch an Attraktivität hinzugewinnen. Demensprechend werden selbst die Orte, die jetzt noch günstig sind, in den kommenden Jahren anziehen. Im Schnitt sprechen wir bereits heute von etwa 15 Prozent pro Jahr.

Allerdings ist die Sache auf einer anderen Ebene durchaus ein Fall für alle, die pokern möchten. Wer sich die Mühe macht, seine persönlichen Zinsen mit dem kostenlosen Baufinanzierungsrechner von Interhyp durchzurechnen, wird feststellen, dass diese jetzt sehr gering sind und im Bereich von 1,38% liegen. Eine ganz normale Folge der Niedrigzinsphase.

  • Großes Aber Nummer eins: Diese Zinsphase wird definitiv bald enden. Vielleicht nicht abrupt, aber definitiv. Dann steigen die Zinsen, es können sich weniger Menschen ein Haus leisten.
  • Großes Aber Nummer zwei: Wenn sich weniger Menschen ein Haus leisten können, werden automatisch die Baukosten, die in den vergangenen Jahren in ungeahnte Höhen geschossen sind, wieder fallen.

Unterm Strich: Die Grundstücke selbst werden immer teurer, da beißt die Maus keinen Faden ab. Aber es werden die Hausbaukosten wieder sinken. Pokern mag zwar nichts für jeden sein, aber wer die Nervenstärke hat und sehr gut durchrechnet, kann dabei einiges an Kosten sparen.

4. Warum macht die Stadt nichts?

Stellt sich natürlich die Frage, warum die Stadtväter selbst nicht eingreifen. Die erste Antwort darauf lautet, sie tun es bereits. Im Süden von Bergen-Enkheim wird wohl im Herbst endlich die Erschließung des Baugebiets „Leuchte“ beginnen. Doch das große Problem, gegen das auch die Stadtväter nichts tun können, lautet Grenzen. Eine Stadt kann die Grenzlinie ihrer Gemarkung nicht beliebig weiter nach außen verschieben oder wie sie möchte Grünflächen zu Bauland umwidmen.

Gerade das Beispiel „Leuchte“ zeigt ja, was dahinter für Probleme stecken. Es ist die Umsiedlung von Tieren, es sind Umweltbelange, etwa Grundwasserspiegel. Und vor allem muss die Bodenversiegelung beachtet werden. Jedes Haus versiegelt eine große Fläche Boden. Auch noch ein großes Dilemma von Einfamilienhäusern, denn die sind vom Standpunkt „versiegelte Quadratmeter pro Bewohner“ eine Katastrophe, gegen die jedes Hoch- oder Mehrfamilienhaus besser dasteht. Ein Grund auch, warum Experten dringend dazu raten, dass sich Städte auch hierzulande in die Höhe denn in die Breite entwickeln sollten.

Fazit

Wer als Innenstadt-Frankfurter heute bauen will, der hat dazu in der City selbst kaum noch eine realistische Chance. Dazu sind die Grundstücke zu rar und die Preise zu hoch. Wer wirklich noch günstig bauen will, kann das nur dort, wo er erst einmal ein paar Landstraßenkilometer hinter sich bringen muss, bevor er eine in die Stadt führende Autobahn oder Bundesstraße erreicht. Und auch da gilt: Ohne minutiöses Vergleichen von Anbietern, Krediten usw. sollte man heute gar kein Bauprojekt mehr starten.

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