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Eigentums- und Mietobjekte in Großstädten

Der Markt bleibt unter Hochspannung

Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Deutschland ist dramatisch, vor allem in Ballungsräumen und wirtschaftsstarken Regionen.

Kein Tag vergeht ohne drastische Berichte von der Mietenfront, die sich bis zu Enteignungsfantasien in Berlin steigern. Heute schon fehlen bundesweit über eine Million Wohnungen, ob zum Kaufen oder Mieten. Und diese Lücke zwischen Angebot und Nachfrage wird nach Branchenmeinung in den nächsten Jahren weiter wachsen. Warum aber gibt es diese Wohnungsnot?

Die Misere hat sich in den vergangenen Jahren erst unmerklich entwickelt – und dann verstärkt: Es ist die zunehmende Binnenwanderung in attraktiv scheinende Städte und Boomregionen, die Niedrigzinspolitik, gestiegene Kaufpreise und der Trend zu Single-Haushalten und größeren Wohnungen. Andere Ursachen haben sich urplötzlich eingestellt: So sind durch die Einwanderungspolitik der Bundesregierung allein von Mitte 2015 bis Mitte 2018 mehr als 1,3 Millionen Flüchtlinge ins Land gekommen – die nach Anerkennung als Flüchtling auf dem freien Wohnungsmarkt suchen, meist in Großstädten. Mit dem Familiennachzug und Migranten aus der Zeit vor Sommer 2015 dürfte diese Zahl heute selbst zurückhaltend geschätzt bei mindestens zwei Millionen neuen Einwohnern liegen. Auch in den nächsten Jahren wird die Wohnungskrise also weiterhin anhalten und sich noch verschärfen. Denn um die Not zu lindern, müssten bis 2021 400.000 Wohnungen jährlich errichtet werden – es sind jedoch nur 325.000. Wie sehen Projektentwickler und andere Experten die Situation – und was könnten Lösungen für den Mieter- und Käufermarkt sein?

Holger Rausch, geschäftsführender Gesellschafter des Berliner Projektentwicklers MINERVA, geht bei Erklärungen etwas in die Geschichte zurück und sieht Gründe auch in der verfehlten Förderpolitik, mit der bis in die 90er-Jahre große Mengen preisgebundenen Wohnraums errichtet worden sind. Die Programme seien aber zumeist eingestellt, vor allem aber nie den neuen Gegebenheiten angepasst worden. Gleichzeitig kam der freifinanzierte Wohnungsbau vor der Niedrigzinspolitik nicht richtig in Fahrt, zumal Mieten und Kaufpreise niedrig waren.

Die aktuelle Politik, beispielsweise und besonders jene des Berliner rot-rot-grünen Senats, agiere laut Rausch eher hilflos: „Berlin setzt auf staatliche Eingriffe und reguliert besonders im Bestand. Damit wird aber keine einzige Wohnung gebaut. Hinzu kommt: Das riesige Bauflächenangebot in Berlin wird überhaupt nicht entwickelt.“ Anders sieht Rausch die Lage in Frankfurt. Hier werden dem freien Markt größere Möglichkeiten eingeräumt. „Allerdings entstehen so keine preiswerten Wohnungen. Rauschs Fazit: „Wer mehr bezahlbaren Wohnraum möchte, muss Förderprogramme auflegen und eine offensive Baupolitik betreiben, die Bauen attraktiver macht.

Die Mieten in den TOP 7 A-Städten sind von 2007 bis 2018 um knapp 50 Prozent gestiegen. Dass alle Akteure in einem großen Kraftakt handeln müssen, das scheint unausweichlich. So sieht es auch Martin Hellweger, Inhaber des auf Immobilien spezialisierten Investors „Kronberg International“: „An Kooperationen zwischen öffentlicher Hand und Privatunternehmen führt kein Weg vorbei“. Und er sagt dies nicht nur so, sondern lebt diese Zusammenarbeit vor, über ein Joint Venture mit der Berliner Wohnungsbaugesellschaft Gewobag. Hellweger spricht sich für eine synergetische Kooperation von staatlichen und privaten Bauträgern aus: "Denn weder der private, noch der staatliche Wohnungsbau allein können das geballte Problem in deutschen Großstädten lösen.“ Gefragt sind für ihn gemeinsame Lösungen. „Dabei muss jeder – entsprechend seinen Interessen – seine Rolle erfüllen, aber auch seine Hausaufgaben machen", betont er.

Eine mögliche Liste, was die Politik abzuarbeiten hätte, wäre lang. Experten kommen auf eine beachtliche Reihe von Versäumnissen und Handlungsfeldern: verschärfte Gesetze und Vorschriften für Dämmung, Energieverbrauch, Entsorgung und Sicherheit oder hohe Grunderwerbsteuern von bis zu 6,5 Prozent in fünf Bundesländern sind nur zwei Gebiete, wo der Staat drastisch Kosten senken könnte – wenn er wollte. Denn zur Wahrheit gehört auch: Ein Investor hat pro Quadratmeter Kosten für Bau und Grundstückserwerb von rund 3000 Euro. Er muss also bei Neubauten allein schon rechnerisch eine Kaltmiete von gut 10 Euro pro Quadratmeter aufrufen, um kostendeckend zu wirtschaften.

„Eine klare Analyse der Verantwortlichkeiten ist wichtig, Lösungen gibt es allerdings nur im Schulterschluss und ohne Schuldzuweisungen“, so die Devise von Martin Hellweger. Dabei sei es mit dem einfachen Bau von Wohnungen nicht getan: "Die Ballungszentren benötigen neue Quartiere und diese Quartiersschaffung bedeutet, dass Wohnen, Arbeiten und Freizeitgestaltung besser verbunden werden müssen – genauso aber auch, wie die Projekte von Privaten und Öffentlichen.“ In Berlin entwickeln sich beide Bereiche größtenteils getrennt. Laut Hellweger droht jedoch so eine Spaltung von Stadt und Gesellschaft. „Deshalb müssen Bauträger der Stadt und aus dem privaten Sektor enger und kompetenter zusammenarbeiten.“ Dass die Mieten dadurch zurückgehen, könne aber niemand erwarten (siehe „Baukosten“), die Verteuerung lasse sich aber aufhalten.

Zentral dabei ist, dass die Kommunen mehr Bauland bereitstellen und Genehmigungen schneller erteilen. Ein weiterer Weg, der nach Ansicht vieler Branchenvertreter die persönlichen Monatsausgaben für Wohnen dämpfen kann, ist der Erwerb von Immobilien zur Eigennutzung. Gleichzeitig würde sich damit auch die generelle Einstellung zu Eigentum ändern. Der Frankfurter Immobilienmakler und Hausverwalter Markus Wagner (WAGNER Immobilien) plädiert für seine Stadt aktuell (noch) zum Kaufen: „Wer das nötige Eigenkapital hat und längerfristig in Frankfurt plant, sollte sich derzeit eine Immobilie anschaffen, statt zu mieten; auch angesichts der günstigen Finanzierungszinsen.“ Dass sich der Frankfurter Haus- und Wohnungsmarkt demnächst entspannt, sieht er nicht – ebenso wie eine vermeintliche Blase: „Die Zuwanderungszahlen in Frankfurt steigen, und der Zuspruch durch ausländischen Investoren ist ungebrochen. Neue Bauabschnitte werden viel zu langsam frei gegeben und umgesetzt. Vom ersten Bebauungsplan bis zum ersten Spatenstich, vergehen bis zu zehn Jahre. Der Bedarf kann also auf absehbare Zeit nicht durch entsprechendes Angebot gedeckt werden.“

Die einzige Möglichkeit, Druck aus dem Markt herauszunehmen, sei schlichtweg mehr zu bauen, aber auch spekulativen Leerstand aufzudecken: „Der Markt regelt sich immer von selbst und lässt sich nicht von der Politik beeinflussen. So lange das Angebot niedrig ist, ist die Nachfrage und der Preis hoch.“ Angehenden Mietern und Besitzern kann Wagner in dieser Lage daher wenig Hoffnung auf günstige Preise machen: „Der Mieter, der aktuell günstig wohnt, bleibt in der Wohnung. Bei Wohnungen die frei werden, wird der Besitzer das Mietniveau dem Marktniveau anpassen, was vollkommen verständlich ist.“

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