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Der Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern nochmals verbessert.

Kündigungsverzicht

Bundesgerichtshof stärkt Mieter

Mieter müssen nicht in jedem Fall einseitig auf eine Kündigung ihres Mietvertrags verzichten. Eine entsprechende Klausel in einem sogenannten Formularmietvertrag für das erste Jahr nach dem Einzug benachteiligt einen Mieter unangemessen.

Karlsruhe. Mieter müssen nicht in jedem Fall einseitig auf eine Kündigung ihres Mietvertrags verzichten. Eine entsprechende Klausel in einem sogenannten Formularmietvertrag für das erste Jahr nach dem Einzug benachteiligt einen Mieter unangemessen.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe laut einer Mitteilung vom heutigen Montag (5. Januar). Im konkreten Fall war eine Mieterin im Januar 2005 in ihre neue Wohnung eingezogen, zum Oktober desselben Jahres hatte sie den Vertrag wieder gekündigt. Der Vermieter hatte dies aber mit Hinweis auf den Kündigungsausschluss zurückgewiesen. Daraufhin hatte die Frau die Miete verweigert und die Vorauszahlungen für die Betriebskosten eingestellt. Neun Monate nach ihrem Einzug zog sie wieder aus (AZ: VIII ZR 30/08).

Nachdem das Amtsgericht in Weißenfels die Mieterin zum Zahlen der ausgebliebenen letzten Miete für Oktober verurteilt hatte, forderte die Mietverwaltung auch die Zahlungen für den Rest des vereinbarten ersten Jahres einschließlich des Februars. Sie scheiterte damit zunächst vor dem Landgericht in Halle, danach auch in Karlsruhe.

Die Mietverwaltung hatte sich in ihrer Forderung auf ein früheres BGH-Urteil berufen, nach dem Mieter sich an einen einseitigen Kündigungsverzicht halten müssen, wenn dieser zusammen mit einer Staffelmiete vereinbart wurde. Dem widersprach der VIII. BGH-Zivilsenat: Die Nachteile für den Mieter würden durch die Vorteile einer Staffelmiete ausgeglichen, urteilten die Richter. Im nun verhandelten Fall sei allerdings keine Staffelmiete vereinbart worden. "Es fehlt auch sonst an der Gewährung eines ausgeglichenen Vorteils für den Mieter, der den einseitigen Kündigungsverzicht rechtfertigen könnte", heißt es im Urteil.

Der Deutsche Mieterbund bezeichnete die BGH-Entscheidung als "gut und wichtig". Mieter könnten ihr Mietverhältnis jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen - trotz des Formularmietvertrags.

Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten wies aber auch auf die Einschränkungen hin, die der BGH in seiner jüngsten Urteilserklärung ebenfalls gemacht hat. "Mieter und Vermieter können zum Beispiel in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbaren, dass beide Seiten für höchstens vier Jahre auf ihr Recht zur Kündigung verzichten", sagte er. In einer sogenannten Individualvereinbarung, die Mieter und Vermieter untereinander aushandeln, kann dieser einseitige Verzicht des Mieters sogar auf bis zu fünf Jahre ausgedehnt werden.

In der Regel werden heute die sogenannten Formularmietverträge abgeschlossen. Diese Verträge werden nicht zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt. Die enthaltenen pauschalen Klauseln werden rechtlich als allgemeine Geschäftsbedingungen gesehen. Zusätzliche individuelle Vereinbarungen haben aber Vorrang vor diesen. Gerichte gehen üblicherweise dann von Formularklauseln aus, wenn sie in mehreren unabhängig voneinander abgeschlossenen Mietverträgen identisch vorkommen. (dpa)

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