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Baumängel beim Hausbau

Was können Bauherren tun, um Schäden zu vermeiden?

Beim Bau eines Eigenheims müssen viele Faktoren beachtet werden. Ein komplexes Unterfangen wie der Hausbau erfordert eine gründliche Planung.

Obwohl seit dem 01. Januar 2018 ein neues Bauvertragsrecht gilt, können Baumängel nicht ausgeschlossen werden.

Bauverträge sorgfältig prüfen

Unvollständige Bauverträge führen immer wieder zu unschönen Überraschungen. Im Bauvertrag sind die mit dem Bauunternehmen vereinbarten Leistungen festgeschrieben. Da zusätzliche Arbeiten nur schwer nachverhandelt werden können, sollte beim Vertragsabschluss unbedingt auf Vollständigkeit geachtet werden. Wenn vereinbarte Termine beim Hausbau nicht eingehalten werden, kann dies dazu führen, dass Bauherren buchstäblich monatelang auf der Baustelle leben. Zu den zentralen Punkten im Bauvertrag zählt neben einer lückenlosen Bau- und Leistungsbeschreibung auch ein Zahlungsplan, der ausgewogene Abschläge, die nach Baufortschritt bezahlt werden, enthält. Da Verträge beim Hausbau für Bauherren meist nicht zu durchschauen sind, sollten die gesamten Bauverträge vor Unterschrift von einem Fachmann für Bau- und Architektenrecht geprüft werden. Während der Bau eines Eigenheims abhängig von der Bauart mehrere Monate oder gar Jahre in Anspruch nimmt, können Bestandsimmobilien wesentlich schneller bezogen werden. Bei führenden Immobilienportalen kann auf bundesweiten und regionalen Portalen nach geeigneten Wohnimmobilien gesucht werden. Durch eine intuitive Führung können auch lokale Immobilienmärkte in die gezielte Suche eingebunden werden. Ein Hausbau beginnt in der Regel mit der Grundstückssuche. Mit den Bauarbeiten kann jedoch erst begonnen werden, nachdem das Grundstück auf den neuen Besitzer überschrieben und der Kaufvertrag vom Notar beglaubigt wurde. 

Mängel am Bau treten in jeder Bauphase auf

Zusätzlich zu den Gebühren für den Notar wird beim Erwerb eines Grundstücks eine Maklerprovision fällig, falls ein Makler an der Grundstückssuche beteiligt war. Die Höhe der Provision, die meist zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises beträgt, kann sich bei hochwertigen und großen Grundstücken auf mehrere Tausend Euro belaufen. Darüber hinaus muss nach dem Grundstückserwerb auch die Grunderwerbssteuer bezahlt werden. Da die Höhe der Grunderwerbssteuer vom jeweiligen Bundesland abhängig ist, sollten sich Bauherren rechtzeitig über die Kosten informieren. Mängel am Bau können praktisch in jeder Bauphase auftreten und sind häufig die Ursache für Terminverschiebungen und Verlängerungen der Bauzeit. Die Mängelhäufigkeit nimmt nach Einschätzung von Baufachleuten aufgrund der hohen Auslastung vieler Baufirmen und übermäßigem Zeitdruck wieder zu. Besonders folgenreiche Baufehler passieren häufig bei der Abdichtung von Kellern oder der Installierung von Sanitäranlagen. Durch Fehler am Bau kommt es unter Umständen erst Jahre später zu gravierenden Mängeln wie der Schimmelbildung oder zum Wassereinbruch und dadurch bedingt zu hohen Mängelbeseitigungskosten. Mit einer nahtlosen Bauüberwachung können Fehler am Bau rechtzeitig erkannt oder vermieden werden. Privaten Bauherren wird deshalb empfohlen, zur Unterstützung einen unabhängigen Sachverständigen oder eine professionelle Baubegleitung hinzuzuziehen. Diese Fachleute überprüfen bei regelmäßigen Baustellenterminen, ob Baufehler vorliegen. Falls die Arbeiten auf der Baustelle nicht termingerecht voranschreiten, können Bauherren in Bedrängnis geraten. Meist ist das Mietverhältnis bereits gekündigt, bevor der Einzugstermin ins neue Haus feststeht. Dann muss der Umzug verschoben oder eine vorübergehende Wohnlösung gefunden werden. 

Sind Bauwesen- oder Bauherrenhaftpflichtversicherungen notwendig?

Um unkalkulierbare Mehrkosten zu vermeiden, sollte eine feste Bauzeit mit der Baufirma vereinbart werden. Beim Hausbau sind Baufirmen gesetzlich verpflichtet, dem Kunden einen verbindlichen Zeitpunkt zur Fertigstellung des Gebäudes zu nennen. Wenn die Dauer der Baumaßnahmen verbindlich festgelegt wird, kann der Einzug ins Eigenheim verlässlich geplant werden. Entgegen einer weit verbreiteten Meinung verkürzen Eigenleistungen keinesfalls die Bauphasen. Laien und Heimwerker ohne besondere Kenntnisse und Erfahrungen im Verputzen, Streichen oder Lackieren sollten auf die Erbringung von Eigenleistungen beim Hausbau verzichten. In den meisten Fällen sind handwerkliche Versuche bei Bau des eigenen Hauses wenig erfolgreich, sodass nachgebessert werden muss. Dadurch entstehen wiederum zusätzliche Kosten und die Bauzeit verlängert sich. Damit durch Probleme beim Hausbau keine finanziellen Engpässe entstehen, wird Bauherren zum Abschluss einer Bauwesen- oder Bauherrenhaftpflichtversicherung geraten. Falls kein Versicherungsschutz vorliegt, haftet der Schadensverursacher unter Umständen mit seinem gesamten Privatvermögen. Die Versicherung schützt beispielsweise vor wetterbedingten Schäden am Rohbau sowie vor Beschädigungen durch Blitzschlag, Brand und Explosionen. Außerdem sind Schäden durch Diebstahl auf der Baustelle wie die Entwendung von Materialien, Baugeräten und Inventar versichert. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung haftet ebenfalls für Schäden, die durch Vandalismus entstehen sowie bei Beschädigungen aufgrund bestimmter Eigenschaften des Baugrundes wie dem Aufschwimmen des Rohbaus durch Grundwasser. Falls sich Teile vom Dach durch Sturm lösen und parkende Fahrzeuge beschädigen, übernimmt die Bauherrenversicherung die notwendigen Kosten. Diese Versicherung springt ebenfalls ein, falls es durch unzureichend abgesicherte Baumaterialien auf der Straße vor der Baustelle zu Unfällen kommt. Die Deckungssumme sollte nicht zu niedrig sein, damit auch Leistungen für Kinder, die sich beim Spielen auf einer nicht ordnungsgemäß gesicherten Baustelle verletzen, im Versicherungsschutz inbegriffen sind. Mit dem Begriff Deckungssumme wird der maximale Betrag, der von der Versicherung im Schadensfall übernommen wird, bezeichnet. Bei einer Bauwesenversicherung sind Schäden am Rohbau, die durch Sturm, Feuer und andere Elementargefahren verursacht werden, abgedeckt. Bei Bedarf sollte das Bauobjekt auch vor Schäden durch Glasbruch oder Erdbeben versichert werden.

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