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Betriebskostenabrechnung: Manche Posten können steuerlich geltend gemacht werden.

Tipps für Mieter

Sind meine Nebenkosten richtig berechnet?

Über die Betriebskostenabrechnung gibt es immer wieder Zoff zwischen Mietern und Vermieter. Welche Kosten darf ein Hausbesitzer auf die Bewohner umlegen? Wann ist eine Nachzahlung unberechtigt? Und welche Fristen gelten für die Abrechnung?

Von Anne Schöl

Etwa 30 Millionen Nebenkostenabrechnungen werden in Deutschland jährlich verschickt. Oft sind die Abrechnungen nicht korrekt - doch was tut man in diesem Fall? Rechtsanwältin Anne Schöl beantwortet alle Fragen zum Thema. Schöl ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Partnerin der Kanzlei Eimer Heuschmid Mehle in Bonn.

Wer trägt die Betriebskosten?

Laut Gesetz trägt der Vermieter grundsätzlich die Lasten des Mietobjektes. Hierzu gehören zunächst auch die Betriebskosten. Das sind Kosten, die dem Eigentümer durch sein Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude etc. laufend entstehen. Allerdings können die Parteien vereinbaren, dass bestimmte Betriebskosten vom Mieter gezahlt werden.

Hierzu braucht man eine konkrete und eindeutige Vereinbarung. Eine Regelung, wonach der Mieter „sämtliche Nebenkosten“ übernimmt, genügt nicht. Vielmehr muss genau festgelegt werden, welche Betriebskosten der Mieter im Einzelnen tragen soll. Eine Bezugnahme im Mietvertrag - zum Beispiel auf den Betriebskostenkatalog - reicht allerdings aus.

Welche Kosten darf man auf den Mieter umlegen?

Grundsätzlich sind im Mietverhältnis nur die in § 2 BetrKV aufgeführten Betriebskosten umlagefähig. Das sind alle Kosten, die dem Eigentümer durch sein Grundstück und die Immobilie laufend entstehen. Dazu gehört etwa die Grundsteuer, Wasserversorgung, Heizung, Straßenreinigung, Müllabfuhr, eventuell Gebäudereinigung, Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Hausstrom, Schornsteinfeger sowie die Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherung.

Verwaltungskosten dürfen dem Mieter in der Regel nicht auferlegt werden. Das gilt auch für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

Wie werden Betriebskosten abgerechnet?

In der Regel erhebt der Vermieter zur monatlichen Kaltmiete eine Vorauszahlung auf die im Mietvertrag umgelegten Betriebskosten. Der Vermieter muss über diese Vorauszahlungen jährlich abrechnen. Der Abrechnungszeitraum beträgt beim Wohnraum ein Jahr, wobei dies nicht zwingend das Kalenderjahr sein muss.

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung sollte bestimmte Angaben enthalten. Zunächst sind die Gesamtkosten anzugeben. Auch der verwendete Verteilerschlüssel wird aufgeführt und erläutert. Ferner ist der Anteil des Mieters zu berechnen. Schließlich folgen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters in die Abrechnung.

Wichtige Fristen - wann wird abgerechnet?

Der Vermieter muss die jährliche Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes zukommen lassen: Das heißt, die Frist für den Zeitraum Januar bis Dezember 2012 war am 31.12.2013 zuende. Die Abrechnungsfrist für Januar bis Dezember 2013 endet entsprechend am 31.12.2014.

Muss man nachzahlen, wenn der Vermieter zu spät abrechnet?

In der Regel nein. Versäumt der Vermieter eine fristgerechte Abrechnung, kann er aus einer verspäteten Abrechnung grundsätzlich keine Zahlungsforderungen mehr geltend machen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nach Ablauf der Jahresfrist nicht zu vertreten hat.

Was, wenn der Mieter Geld zurückbekommt? Gibt es bei zu später Abrechnung nichts mehr?

Nein. Erstens hat der Mieter weiterhin einen Anspruch auf eine Abrechnung, auch wenn der Vermieter die Abrechnungsfrist von einem Jahr versäumt hat. Wenn sich daraus zu seinen Gunsten ein Guthaben ergibt, kann der Mieter verlangen, das Geld ausgezahlt zu bekommen.

Kann man der Betriebskostenabrechnung widersprechen?

Ja, das kann ein Mieter. Seinen Einwand muss er dem Vermieter spätestens ein Jahr nachdem er die Abrechnung erhalten hat mitteilen. Danach können Mieter nichts mehr beanstanden - es sei denn, sie sind nicht selbst schuld an ihrem verspäteten Widerspruch.

Darf ein Mieter die Abrechnung überprüfen?

Ja, das darf er. Um seine Einwendungen vorzubereiten und die Abrechnung zu prüfen, kann er die Abrechnungsunterlagen mit den Originalbelegen einsehen. Die Belege muss er sich grundsätzlich beim Vermieter einsehen. Der Vermieter ist in der Regel nicht verpflichtet, ihm sämtliche Belege zu kopieren und zuzuschicken. Etwas anderes gilt nur bei preisgebundenem Wohnraum - oder wenn eine Sichtung der Belege beim Vermieter unzumutbar ist (zum Beispiel wegen großer Entfernung).

Buchtipps:

Dirk Kimmeskamp: Mietnebenkosten-Abrechnung: Ihre Rechte und Pflichten und wie Sie sich wehren.

Ulrich Ropertz: Mietnebenkosten: Abrechnung prüfen - Rechte kennen - Betriebsnebenkosten senken.

Wie man sich gegen Mieterhöhungen wehren kann, erklärt unsere Bildergalerie:

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