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Fondsmanager bauen aufs Ausland

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Von: Brigitte Scholtes

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An die Krise vor anderthalb Jahren mag die Branche nicht mehr erinnert werden. Die Offenen Immobilienfonds freuen sich vielmehr, dass die Anleger ihnen

An die Krise vor anderthalb Jahren mag die Branche nicht mehr erinnert werden. Die Offenen Immobilienfonds freuen sich vielmehr, dass die Anleger ihnen wieder wohl gesonnen sind: 3,3 Milliarden Euro flossen dieser Anlageklasse 2007 in den ersten vier Monaten zu, nachdem sie im Vorjahr Abflüsse von 7,4 Milliarden Euro verkraften mussten.

Damit verwalten die Fonds ein Kapital von 79,2 Milliarden Euro. Schon im letzten Quartal des vergangenen Jahres hatten die Anleger begonnen, wieder kräftig Anteile zu kaufen. "Die Trendwende ist gelungen", konstatiert deshalb auch Wolfgang Mansfeld, Präsident des Bundesverbandes Investment und Asset Management (BVI). Es habe keine generelle Vertrauenskrise gegeben, vielmehr sei das Verständnis dieser Produktkategorie bei Vermittlern, Beratern und Anlegern gestiegen.

Die Gesellschaften haben ihre Portfolios durchforstet: Die großen Fonds, nicht nur der Grundbesitz Invest der Deutsche-Bank-Tochter DB Real Estate, der im Dezember 2005 vorübergehend geschlossen wurde und damit die Krise der Investmentsparte ausgelöst hatte, haben sich von Immobilien in Deutschland getrennt und sich stärker international orientiert.

Deutsche Immobilien machen jetzt im Durchschnitt nur noch 38 statt wie ein Jahr zuvor 43 Prozent der Portfolios aus. Damit haben sie die Rendite wieder gesteigert, die bei einzelnen Fonds unter drei Prozent, bei einem - dem Euro Immo-Profil von III-Investments - sogar auf Null gerutscht war. Der Grundbesitz Invest hat sich durch seine stärker internationale Ausrichtung sogar zum Renditebringer entwickelt: Ende Mai zeigte er eine Wertentwicklung auf Sicht von zwölf Monaten von 16,5 Prozent. Üblich waren bisher zwischen vier und sechs Prozent.

"Wir haben bewiesen, dass wir aktive Portfoliomanager sind", meint Bärbel Schomberg, im BVI-Vorstand zuständig für die Offenen Immobilienfonds und gleichzeitig Sprecherin der Geschäftsführung der zur Allianz-Gruppe gehörenden Degi. "Für die nachhaltige Wertentwicklung des Immobilien-Portfolios sind neben der internationalen Anlagediversifizierung, die Qualität und die permanente Verjüngung der Substanz ausschlaggebend", meint auch Frank Pörschke, Sprecher der Geschäftsführung der Commerz-Grundbesitz-Gruppe. Als Beispiel gilt der Hausinvest Europa, einer der beiden Fonds aus seinem Haus. Gut die Hälfte der Objekte in dessen Bestand sind jünger als fünf Jahre, knapp 60 Prozent der Mietverträge laufen noch länger als fünf Jahre.

Spreu und Weizen getrennt

Die Anleger müssen inzwischen aber genauer als früher hinschauen, welches Produkt sie kaufen, meint die Ratingagentur Scope. Die einzelnen Anbieter seien unterschiedlich mit den Rendite-Einbrüchen umgegangen. Dadurch habe sich "Management- und Marktkompetenz, Innovationskraft und Prozessqualität in der Fondssteuerung klar herauskristallisiert", meint Scope-Analystin Sonja Knorr. Empfahl es sich früher, Anteile an jüngeren Fonds zu kaufen, weil die auch über das jüngere Portfolio verfügten, so haben die Klassiker durch die Umstrukturierung kräftig aufgeholt.

Offene Immobilienfonds werden Investoren mit langem Anlagehorizont gern als Beimischung fürs Depot empfohlen. "Sie bieten langfristig eine stabile Anlage mit geringerer Volatilität als andere Anlagen", meint Degi-Chefin Schomberg. Hinzu kommen steuerliche Vorteile vor allem für vermögendere Investoren. Doch weniger vermögende Sparer, die eine Immobilie besitzen, sollten nicht unbedingt noch weiter in die Anlageklasse Immobilien investieren, rät Thomas Bieler von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, wenn sie ein ausgewogenes Depot aufbauen wollten. Er empfiehlt als risikoarme Beimischung dann eher Rentenindexfonds mit kurzer Laufzeit.

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