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Nebenkosten schlagen mit bis zu 2,90 Euro pro Quadratmeter zu Buche. Entsprechend können sich diese für eine 90-Quadratmeter-Wohnung auf mehr als 3000 Euro im Jahr türmen. Die Nebenkostenabrechnung zu prüfen, lohnt sich allemal.

88 Prozent falsch

So erkennt man Fehler in der Betriebskostenabrechnung

Laut einer repräsentativen Auswertung sind 88 Prozent aller Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft. Für Mieter ist es nicht immer einfach, Unrichtigkeiten zu entdecken. Diese Checkliste hilft Ihnen bei der Fehlersuche.

Rund 88 Prozent aller Nebenkostenabrechnungen in Deutschland enthalten offenbar Fehler. Das ist das Ergebnis einer repräsentativen Auswertung von Mineko, einem Dienstleister für Mieter. Bundesweit wurden über 3000 Abrechnungen auf ihre Richtigkeit untersucht, teilte das Unternehmen mit. Meist lohne sich eine genaue Prüfung, denn durchschnittlich könnten Mieter 280 Euro sparen. Wie aber erkennt man, ob die Betriesbkostenabrechnung falsch ist? Wir erklären, worauf Sie achten müssen.

Bis wann sollte die Abrechnung zugestellt sein?

Eine Betriebskostenabrechnung muss gewisse Mindestanforderungen erfüllen. Dazu gehört, dass sie maximal zwölf Monate umfassen darf und spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes gestellt sein muss. Versäumt es der Vermieter, seine Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode zu versenden, steht dem Mieter frei, die Nachforderung zu verweigern.

Andersherum gilt: Selbst wenn der Vermieter verspätet abrechnet, erlischt der Erstattungsanspruch zu Gunsten des Mieters nicht.

Was sollte der Vermieter aufschlüsseln?

Außerdem sollte die Abrechnung eindeutig und nachvollziehbar sein. Das heißt: Der Vermieter muss alle Positionen einzeln abrechnen. Neben der Gesamtsumme müssen in der Nebenkostenabrechnung auch die Individualkosten ersichtlich sein. Dabei ist er dazu verpflichtet, den Umlageschlüssel anzugeben und die Rechenwege offen darzulegen Erfüllt eine Abrechnung diese Voraussetzungen nicht, ist sie unwirksam.

Die formelle Richtigkeit ist aber nicht das Einzige, auf das geachtet werden muss. Es ist zum Beispiel ratsam zu kontrollieren, ob alles korrekt berechnet ist. Gerade bei krummen Summen passieren oft Fehler. Außerdem sollten Mieter sichergehen, dass nichts in Rechnung gestellt wird, was nicht erbracht wurde – etwa Gartenpflege bei einem betonierten Hof –, und dass die angeführten Positionen auch wirklich umlagefähig sind.

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Prinzipiell müssen Mieter nur für Positionen zahlen, wenn diese auch in Paragraf 2 der Betriebskostenverordnung gelistet sind. Vermieter können sämtliche Verbrauchskosten abrechnen, worunter diese Ausgaben zählen:

  1. Wasser und Abwasser
  2. Heizung und Klimaanlage
  3. Straßenreinigung und Müllabfuhr – ggf. auch Sperrmüllgebühren: Wenn sich regelmäßig Unrat oder Schrott im Treppenhaus, Hof oder in den Kellerfluren ansammelt, kann der Vermieter diesen beseitigen lassen. Entsorgt wird der Sperrmüll auf Kosten der Mieter.

    Entscheidend hierfür ist aber, dass sich der Sperrmüll auf den Gemeinschaftsflächen des Gebäudes befindet und mehr oder weniger regelmäßig entsorgt werden muss.

  4. Hauslicht und Lift

Vermieter, die selbst Hand anlegen, können ihre Eigenleistung abrechnen. Dabei müssen die Modernisierungskosten allerdings belegt, schriftlich aufgeschlüsselt und den einzelnen Wohneinheiten zugeordnet werden. Bis zu elf Prozent dieser Kosten sind pro Jahr abrechenbar. Ein Wertverbesserungszuschlag kommt zur Jahresmiete dazu.

Überdies sind Wartungskosten und Versicherungen zum Teil umlagefähig. Darunter fallen Pflegearbeiten an Heizung, Aufzug und Elektrik, gleichermaßen wie die Ausgaben für den Hausmeister oder die Gartenpflege, sogar wenn diese etwas extravaganter ausfällt. Daneben hat der Mieter die Grundsteuer, die Gebäudeversicherung und die Grundstückshaftpflicht zu tragen.

Ein weiterer Punkt ist etwas schwammig mit „Sonstige Betriebskosten“ überschrieben. Hier können je nach Gebäude andere Positionen auftauchen, so etwa die Wartung von Brandmeldeanlagen oder die Dachrinnenreinigung. Entscheidend ist, dass sie durch die Nutzung des Hauses laufend entstehen und im Mietvertrag explizit auf sie verwiesen wird – sonst dürfen sie nicht berechnet werden.

Nicht berechnet werden dürfen Nebenkosten, die dem Vermieter durch seine Immobilie entstehen. Nicht auf seine Mieter umlegen darf er:

  1. Ausgaben für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen
  2. Verwaltungskosten
  3. Kontoführungsgebühren für das Mietenkonto
  4. Aufwendungen für die Hausrat-, Mietausfall- oder Rechtsschutzversicherung
  5. fehlende Einnahmen bei Leerstand
  6. Modernisierungskosten, sofern die Maßnahme zu einer Wohnwertverbesserung führt (Dämmung des Gebäudes, neue Fester und Türen oder der Einbau einer umweltfreundlichen Heizungsanlage). Diese werden stattdessen auf die Jahresmiete umgelegt. Abrechenbar sind sowohl die Materialkosten als auch die Handwerkerstunden – nicht aber das Material. Vermieter, die selbst Hand anlegen, können ihre Eigenleistung abrechnen. Dabei müssen die Modernisierungskosten allerdings belegt, schriftlich aufgeschlüsselt und den einzelnen Wohneinheiten zugeordnet werden. Bis zu elf Prozent dieser Kosten sind pro Jahr abrechenbar. Ein Wertverbesserungszuschlag kommt zur Jahresmiete dazu.

Findet sich eine dieser Positionen auf der Abrechnung, haben Mieter das Recht, entsprechende Nachforderungen nicht zu begleichen. Der Mieter kann der Abrechnung widersprechen und Rechnungseinblick fordern. Hierzu haben Mieter eine Frist von einem Jahr. Nachforderungen des Vermieters sollten dennoch innerhalb eines Monats beglichen werden, da der Vermieter andernfalls klagen kann.

Vorsicht: Die Höhe der Wartungskosten ist häufig strittig. So schließen Vollwartungsverträge zum Beispiel für den Fahrstuhl häufig Reparaturleistungen ein, die aber Sache des Vermieters sind. Es gilt, die Kosten exakt aufzuschlüsseln.

Stimmt der Verteilerschlüssel?

Prüfen sollten Mieter auch, ob der Verteilerschlüssel stimmt. Heizung und Warmwasser müssen vom Vermieter zu 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der Rest geht nach Wohnfläche. Was die übrigen Nebenkosten angeht, ist die Umlage entweder pro Kopf oder nach Fläche möglich.

Ist im Mietvertrag kein Schlüssel vereinbart, wird meist nach Fläche abgerechnet. Es gibt allerdings Ausnahmen: So müssen Wasser und Abwasser etwa nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn es in allen Wohneinheiten Zähler gibt.

Sind im Mietshaus auch Gewerbeeinheiten, sollte dem Rechnung getragen werden. Denn Gewerbeeinheiten verursachen teils höhere Betriebskosten. Rechtlich gesehen muss der Vermieter das berücksichtigen und die Mehrbelastung herausrechnen. Tut er das nicht, kann der Mieter es von ihm fordern. Mieter solcher gemischt genutzten Häuser sollten daher genau hinschauen.

Kann die Grundsteuer umgelegt werden?

Achten sollten Mieter in Wohnanlagen mit Gewerbe auch auf die Grundsteuer. Der Grund: Vermieter können Gewerberäume laut Mieterbund teurer vermieten als Wohnräume. Das wiederum hat Auswirkungen auf den Einheitswert und damit auf die Höhe der Grundsteuer. Daher kann es notwendig sein, dass die Grundsteuer aufgeteilt und nur der Teil auf die Wohnungsmieter umgelegt wird, der tatsächlich auf die Wohnräume entfällt.

Je nach Gewerbe können aber auch noch andere Positionen eine Rolle spielen. So hat etwa ein Fitnessstudio in der Regel einen erhöhten Wasserbedarf, und in Gaststätten fallen größere Abfallmengen an. Generell gilt: Wenn jemand auf eine Zahl stößt, die ihm extrem erscheint, kann er vom Vermieter verlangen, die Originalbelege einzusehen. Bei berechtigten Einwänden kann der Mieter die Zahlung verweigern. (gs/dpa/Biallo)

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