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Gastbeitrag

Wohnen wird zur Ware

Wohnen gehört zu den Grundbedürfnissen. Es darf nicht an der Logik kurzfristiger Rendite ausgerichtet werden. Ein Gastbeitrag.

Von Gerhard Schick und Chris Kühn

Der Wohnungsmarkt verändert sich seit einigen Jahren dramatisch. Große Immobilienkonzerne werden immer wichtiger, ihr Ziel ist vor allem die Rendite. Jüngstes Beispiele ist die Übernahme der Gagfah durch die Deutsche Annington – eine wahre Elefantenhochzeit, die den Markt verändern wird.

Die Deutsche Annington ist schon lange der größte Player auf dem deutschen Immobilienmarkt, die Gagfah nimmt derzeit den dritten Platz ein. Zusammen besitzen die Konzerne rund 350 000 Wohnungen mit mehr als einer Million Mieterinnen und Mietern. In einigen regionalen Wohnungsmärkten führt dies zu einer problematischen Dominanz. Der Wohnungsmarkt folgt einem Trend, der sich auch in anderen Branchen bemerkbar macht. Die Vermachtung der Wirtschaft schreitet voran. Es zählt nicht mehr gute Leistung, die im Wettbewerb besteht. Stattdessen wird wirtschaftlicher Erfolg über Größe und Macht erreicht.

Für den Wohnungsmarkt heißt das: Ein System entsteht, in dem es darum geht, kurzfristig so viel wie möglich herauszupressen und so wenig wie möglich hineinzugeben. Der neue Immobilienriese wird in genau diesem Spiel mitspielen. Gleichzeitig wird der neue Konzern enormen Druck auf das wirtschaftliche Umfeld, zum Beispiel die Bauwirtschaft, ausüben. Modernisierungen werden im One-Size-Fits-All-Verfahren laufen. Welches kleine Bauunternehmen wäre denn in der Lage, auf Augenhöhe mit einem solchen Giganten zu verhandeln? Deshalb führt die Konzentration im Wohnungsmarkt auch zur Konzentration in der Bauwirtschaft. Individuelle Lösungen, regionale Besonderheiten, sozialverträgliches und klimaschonendes Wohnen werden noch stärker in den Hintergrund gedrängt.

Dieser Prozess geht Hand in Hand mit einem immer stärkeren Einfluss des Finanzmarkts auf den Wohnungsmarkt – gerade in Zeiten, in denen der deutsche Immobilienmarkt als einer der wenigen sicheren Häfen für Investoren gilt. Laut einer Studie des Immobiliendienstleisters JLL war die Renditedifferenz zwischen Bundesanleihen und Mietimmobilien noch nie so hoch. Investoren streben nach Sicherheit und Rendite und treiben die Preise nach oben. Wenn Immobilien nicht wegen der langfristig zu erwartenden Mieteinnahmen, sondern einzig und allein wegen der Erwartung der Preisentwicklung gekauft werden, könnte sich die Erwartung auf Märkten mit viel Liquidität und wenig Renditemöglichkeiten schnell selbst erfüllen. Die Miete und die, die sie zahlen, spielen dann für den Investor eine untergeordnete Rolle. Die Finanzmarktlogik internationaler Investoren bestimmt dann stärker die Preise, als Angebot und Nachfrage derjenigen, die in einer Stadt zusammenleben. Wohnen wird immer mehr zur Ware und zum Spekulationsobjekt.

Eine solche Wohnungswirtschaft ist das Gegenteil von dem, was wir Grüne uns vorstellen. Wir brauchen keinen Big Player, sondern vielfältige Akteure auf dem Wohnungsmarkt. Wir brauchen Unternehmerinnen und Unternehmer, die die langfristigen Interessen der Kommunen teilen und ihre Einnahmen zum Wohle der Mieterinnen und Mieter und des Klimas reinvestieren. Wohnen gehört zu den Grundbedürfnissen des Menschen. Es darf nicht an der Logik kurzfristiger Rendite ausgerichtet werden. Einen solchen langfristigeren Fokus haben häufig kleinere Vermieter oder Genossenschaften.

Was heißt das für die Politik? Wir brauchen erstens ein Kartellrecht, das derartige Großfusionen verhindert und gegen die Vermachtung der Wirtschaft vorgeht. Eine solche Fusion darf nicht genehmigt werden. Zweitens muss der Immobilienmarkt stärker vom Finanzmarkt getrennt werden.

Die Entwicklung der letzten Jahrzehnte, die Immobilien immer stärker an die Börse gebracht hat, etwa durch die so genannten REITs, also börsengehandelte Immobilienbestände, tut dem Immobilienmarkt nicht gut. Dort muss es um langfristige Engagements gehen. Die Finanzaufsicht muss zudem den Immobiliensektor stärker in den Fokus nehmen, der bei vielen Finanzkrisen eine Schlüsselrolle spielt, und eingreifen, wenn Preistreiberei durch Renditedruck und Spekulation weiter geht.

Drittens muss die öffentliche Hand Verantwortung übernehmen. Bei Baugenehmigungen muss die Sozialorientierung des Eigentums wieder stärker betont werden. Das Konzept der sozial gerechten Bodennutzung, das in München schon seit Jahren angewandt wird, kann dazu Grundlage sein. Der Staat darf nicht durch die Städtebauförderung zum Reparaturbetrieb für Wohnkonzerne werden. Beim Verkauf öffentlicher Grundstücke muss die Marktstruktur berücksichtigt werden. So wie im Vergaberecht kleine Losgrößen genutzt werden, um auch kleineren Unternehmen Chancen bei öffentlichen Aufträgen zu sichern, könnte darauf auch beim Grundstücksverkauf geachtet werden. Viertens kann es starke Mieter nur durch ein starkes Mietrecht geben. Um Augenhöhe zwischen Mieter und Immobilienkonzern herzustellen, braucht es dringend auch ein Verbandsklagerecht für die Mieterverbände.

Es ist zudem Sache der Bundesregierung, durch eine funktionierende Mietpreisbremse die Vermieter in die Pflicht zu nehmen und Mietern faires Wohnen zu sichern. Leider ist die Minibremse der großen Koalition löchrig wie ein Schweizer Käse. So werden der Renditelogik von Annington und Co. Tür und Tor geöffnet und der Wohnungsmarkt droht, der Logik der Finanzmärkte geopfert zu werden.

Gerhard Schick ist finanzpolitischer Sprecher der Grünen im Bundestag. Chris Kühn ist Sprecher für Bau- und Wohnungspolitik der Grünenfraktion.

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