Schmuddelwetter im Ruhrgebiet
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Ungenutzt: Blick auf den ehemaligen Hochofen Phoenix-West in Dortmund. Investoren kaufen oft Grundstücke, nur um sie ohne nennenswerte Investitionen nach einer Weile mit Gewinn weiterzuverkaufen.

Gastbeitrag

Eine Steuer für bezahlbares Wohnen

  • vonBernd Belina
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Die von der SPD geforderte Abgabe auf den Wertzuwachs von Grund und Boden kann helfen, die Spekulation einzudämmen – und denen helfen, die günstig bauen.

Die neue SPD-Führung plädiert für eine Bodenwertzuwachssteuer, und Konservative, Liberale sowie die Immobilienwirtschaft reagieren so, wie es zu erwarten war: Sie wähnen die Marktwirtschaft in Gefahr. Von „Politik gegen das Eigentum“ (der FDP-Bundesvorsitzende) und „Investitionshemmnis“ (der baupolitische Sprecher der Unionsfraktion) ist die Rede. Mit einer solchen Steuer würden „diejenigen bestraft, die für Wohnraum in Deutschland sorgen“ (der Präsident des Spitzenverbandes der Immobilienwirtschaft).

Aber welche Art des Eigentums würde betroffen sein, welche Investitionen würden gehemmt und welchen Wohnraum baut die deutsche Immobilienwirtschaft zur Zeit?

Zur Art des Eigentums hilft ein Blick zurück ins Jahr 1848, als geschrieben wurde: „Man nehme den Fall an, dass eine Art von Einkommen die Tendenz habe, sich beständig zu vermehren, ohne Zutun oder Anstrengung irgendeiner Art vonseiten der Eigentümer, welche dadurch zu einer Klasse der Gesellschaft werden, die bei völliger Passivität ihrerseits der natürliche Lauf der Dinge fortwährend bereichert.“

Das befand vor über 170 Jahren nicht etwa ein Linksradikaler, und der Autor fuhr fort: „Dieser Fall besteht nun aber in Wirklichkeit bei der Bodenrente.“ Nein, diese präzise Beobachtung der Art und Weise, wie Bodenbesitz reich machen kann, stammt von einem der Begründer des Wirtschaftsliberalismus, von dem britischen Philosophen John Stuart Mill.

Wie viele andere vor und vor allem nach ihm hat Mill eine hohe Besteuerung des Bodens gefordert, insbesondere für den Fall, in dem der Bodenwert ohne eigenes Zutun steigt. Denn dazu kommt es, wenn Land durch Planungsbeschluss der Kommunen zu plötzlich wertvollem Bauland wird oder wenn in angespannten Wohnungsmärkten Bauland mit oder ohne Gebäude auf ihm aufgrund der hohen Nachfrage immer teurer wird.

Wozu das führen kann, ist in den meisten deutschen Großstädten zu beobachten: zu „Land Banking“, also dem Kaufen von Grund und Boden nicht mit dem Ziel, tatsächlich zu bauen, sondern um allein durch Warten beim Weiterverkauf Profite zu erzielen. Oder, was dieselbe Art der Spekulation darstellt, zum Kaufen von Mietshäusern, nur um sie ohne nennenswerte Investitionen nach einer Weile mit Gewinn weiterzuverkaufen.

Solche „leistungslosen Gewinne“ sind möglich, weil Bodeneigentum eine besondere Art des Eigentums ist. Das Bundesverfassungsgericht formulierte deshalb 1967: „Die Tatsache, dass der Grund und Boden unvermehrbar und unentbehrlich ist, verbietet es, seine Nutzung dem unübersehbaren Spiel der Kräfte und dem Belieben des Einzelnen vollständig zu überlassen.“ Beim Boden gelte es stattdessen „die Interessen der Allgemeinheit in weit stärkerem Maße zur Geltung zu bringen als bei anderen Vermögensgütern“.

Zu eben diesem Zweck sind die Profite mit Boden in vielen Ländern der Welt weit stärker reguliert als hierzulande. So wird in großen Teilen der Schweiz eine Abgabe fällig, wenn die Bodenwertsteigerung durch Planungsbeschlüsse bedingt worden ist. Und in Singapur, das einer Gegnerschaft zur Marktwirtschaft ebenso unverdächtig ist, wird der Boden gleich ganz dem Markt entzogen: Er gehört dem Staat, der darauf auch und gerade bezahlbaren Wohnraum errichtet.

Letzteres tun diejenigen, die als Privatunternehmen in Deutschland in den Bau von Wohnraum investieren, gerade nicht. Vielmehr bauen sie in den Groß- und Universitätsstädten, in denen Wohnraum besonders knapp ist, vor allem im Luxussegment. So kostet in Frankfurt am Main der Quadratmeter für eine Neubau-Eigentumswohnung, die sich Ende November letzten Jahres in Bau befand, im gewichteten Mittel 8100 Euro – eine Steigerung um 65 Prozent im Vergleich zu 2015. Solche Wohnungen sind vor allem für Kapitalanleger interessant, für Wohnungssuchende mit mittleren oder geringen Einkommen sicher nicht.

Die Einzigen, die für diese oft verzweifelte Klientel bauen, sind öffentliche Wohnungsbauunternehmen, Genossenschaften und andere nicht profitorientierte Akteure, die auch nicht mit Boden spekulieren. Deshalb wären sie von der Bodenwertzuwachssteuer in der vorgeschlagenen Form auch nicht betroffen.

Vielmehr könnten die Kommunen solche gemeinwohlorientierten Investoren mit den Einnahmen aus der neuen Steuer unterstützen. Formen des Eigentums an Grund und Boden, die nicht auf Spekulation aus sind, würden von ihr also profitieren – und damit genau jene Investoren, die für bezahlbaren Wohnraum sorgen.

Von Bernd Belina

In Deutschland leben immer mehr reiche Menschen. Die Zahl derjenigen, die mehr als eine Million Euro Einkommen versteuern, wächst.

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