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Verloren zwischen Ökonomie und Gesellschaft

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Von: Robert Kaltenbrunner

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Plattenbauten auf Stromkästen gesprüht in der Pallasstraße in Berlin Schöneberg.
Plattenbauten auf Stromkästen gesprüht in der Pallasstraße in Berlin Schöneberg. © Imago/F. Anthea Schaap

Wohnungsbau ist teuer, langwierig, kompliziert. Das Soziale daran muss neu definiert werden.

Folgt man Robert Musils epochalem Roman „Mann ohne Eigenschaften“, dann stellt der Wohnungsbau die neutralisierende Hülle für die „kochende Blase“ der Intimität dar. In der heutigen Konsumgesellschaft freilich gart sie nur noch lauwarm vor sich hin. Denn man kann ja kaum behaupten, dass wir über ein Habitat verfügen, das allen Ansprüchen genügt und sich problemlos an verändernde Lebenssituationen anzupassen vermag.

Im Gegenteil: Man muss konstatieren, dass sich aktuell um den Wohnungsbau in Deutschland ein ganzes Problemkonvolut rankt. Weshalb sich selbst Bundespräsident Frank-Walter Steinmeier unlängst veranlasst sah zu betonen, dass „ideologische Grabenkämpfe keine neuen Wohnungen schaffen. Sondern wir brauchen beherzte Kommunen, Investoren, Bauherren und Stadtplaner, die sich ihrer gesellschaftlichen Verantwortung bewusst sind. Und die Spielräume wirklich nutzen, die es heute schon gibt.“

Wie die jüngere Vergangenheit lehrt, haben sich Aufschwung- und Rezessionsphasen (mit besonders niedriger Bautätigkeit) abgewechselt. Der aktuelle Boom hat mit der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum zu tun. Diese ist auch auf die positive wirtschaftliche Entwicklung mit hohen Beschäftigenzahlen, niedriger Arbeitslosigkeit und steigenden Löhnen zurückzuführen.

Dass aktuell der Wohnungsbau wieder im Fokus steht, hat leicht nachvollziehbare Gründe. Aufgrund des sich durch verbreitet steigende Mieten und Kaufpreise erkennbaren Wohnungsmangels besteht weitgehend Einigkeit, dass nur ein erhöhtes Wohnungsangebot den Nachfrageüberhang und damit die Preisdynamik abbauen kann. Volkswirtschaftlich betrachtet strebt der ideale Markt zu einem Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage.

Aufgrund der Unvollkommenheit des Wohnungsmarktes und der Wohnimmobilien (immobil, nicht substituierbar, wenig fungibel etc.) ist ein Gleichgewichtszustand weder ein automatisch eintreffender Zustand noch über genau definierte Preis-Mengen-Verhältnisse beschreibbar. Um das Mengenproblem zu lösen, wird in der Regel auf den Wohnungsbedarf abgestellt. Mittels demographischer Prognosen wird berechnet, welcher Wohnungsneubau notwendig ist, um kurz- bis langfristig der Nachfrageentwicklung angemessen zu begegnen.

Der Wohnungsneubau ist jedoch nicht nur ein Reflex auf die steigende Nachfrage nach Wohnraum, sondern auch ein Abbild der modernen Wohnwünsche und Präferenzen der Haushalte sowie der technischen Weiterentwicklungen. Schließlich stellen stark veränderte Rahmenbedingungen den Wohnungsbau vor große Herausforderungen. Die Zyklen des Wohnungsbaus gingen bis vor zehn Jahren, wenn auch phasenversetzt, mit den Zyklen des Finanzmarktes – mit steigenden und fallenden Zinsen – einher. Seit es die gefühlt „ewige“ Niedrigzinsphase gibt, löst sich dieser Zusammenhang auf und es bleibt offen, ob sich die Konjunktur angesichts des billigen Geldes und der hohen Attraktivität der Immobilien als Geldanlage wieder in „normalen Bahnen“ bewegen wird.

Unterschiedliche regionale Wohnungsmarktsituationen sorgen zudem für eine neue Unübersichtlichkeit. Das dramatische und zunehmende Nebeneinander von dynamischen Wirtschaftsregionen und peripheren, strukturschwachen Räumen führt zwangsläufig zu der Frage, welche Strategien für die Wohnungsversorgung der Bevölkerung erfolgversprechend erscheinen. Rein mengenmäßig würden ja die leerstehenden Wohnungen in Deutschland ausreichen, alle Wohnungsmarktengpässe zu beheben. Sie sind jedoch „immobil“ und können nicht dorthin transferiert werden, wo sie vor allem nachgefragt werden, etwa in den Boomregionen.

In den letzten Jahren haben sich zunehmend Hemmnisse des Wohnungsneubaus herauskristallisiert. Gerade aus Investorensicht werden folgende Aspekte als besonders problematisch herausgehoben: Unzureichende Anzahl geeigneter und bezahlbarer Baugrundstücke mit einem preistreibenden Wettbewerb um Bauland; Auslastung der Bauwirtschaft und zunehmender Fachkräftemangel; steigende Baukosten; lange Planungs- und Genehmigungsverfahren; Zunahme und Komplexität der Bauvorschriften; nachbarschaftliche und zivilgesellschaftliche Widerstände, die Baumaßnahmen ausbremsen oder verhindern (Stichwort: Not in my backyard).

Sieht man einmal vom Problem der quantitativen Verfügbarkeit von Unterkünften ab, so lautet eine entscheidende Frage: Woher wollen wir wissen, wie „man“ in Zukunft wohnen will? Hinzu kommt: Die Träger des Wohnungsbaus sind – oder verstehen sich als – Teil eines Milieus, das Wohnen habituell buchstabiert. Sie folgen vermeintlich abgesicherten und tendenziell retroaktiven Vorstellungen von Behausung. Sie sind damit in den wenigsten Fällen die Träger von Innovation. Und da treffen sie sich, andererseits, mit den Bewohnern und Nutzerinnen: Mag man das bürgerliche Familien- und Wohnmodell auch als ein hegemoniales Kulturkonzept werten, so muss man doch sehen, dass die in diesem Modell implizierten Vorstellungen von Lebensqualität sich de facto bis heute als außerordentlich attraktiv erwiesen haben.

Auch die Produktion der Wohnungen selbst – die Art, wie gebaut wird – ist unbefriedigend. So rasant Gebäudehüllen oder technische Ausrüstung sich auch verändert haben mögen, einen Einfluss auf den Prozess der Herstellung von Wohnbauten übten sie kaum aus. Die Fabrikation von Häusern erfolgt auch heute meist noch altbacken, indem die Konstruktion direkt auf der Baustelle (als Mauerwerk oder in Ortbetonbauweise) erstellt wird. Neubauten werden für gewöhnlich als Unikate geplant und erzeugt. Vorgefertigte Bauteile kommen in großen Stückzahlen allenfalls vereinzelt zum Einsatz. Selbst Fenster oder Aufzüge werden zumeist individuell für die jeweilige Baumaßnahme in ihren Abmessungen hergestellt. Und auch beim Innenausbau von Wohnungen sieht es kaum besser aus. Die Folge: Der geringe Grad der Standardisierung erschwert während des gesamten Lebenszyklus spätere Modernisierungsmaßnahmen, da für jedes Projekt wiederum maßgeschneiderte Lösungen zu entwickeln sind. Und das ist teuer, langwierig und kompliziert.

Schon vor 150 Jahren befasste sich Friedrich Engels bekanntlich mit der Wohnungsfrage. Die Erklärungen des Wuppertaler Fabrikantensohns, warum sich das Finanz- mit dem Immobilienkapital für die Wohnungsspekulation verbindet, ist auf die derzeitige Wohnraumentwicklung übertragbar. Immobilien werden aufgrund des historisch niedrigen Zinsniveaus verstärkt als rentable Anlagemöglichkeit angesehen. Maßgeblich beschleunigt wurde die Spekulation auf dem Wohnungsmarkt durch verschuldete Kommunen, die in der Privatisierung ihrer Wohnungsbaugesellschaften den Ausweg aus der chronischen Unterfinanzierung der öffentlichen Haushalte sahen.

Deshalb kann man es nur begrüßen, wenn derzeit wieder von Gemeinnützigkeit die Rede ist. Denn augenscheinlich ist doch eine über das reguläre Instrumentarium zur Sicherung von preiswertem und gebundenem Wohnraum hinausgehende Intervention notwendig. Denn der Umfang der vorhandenen gebundenen Wohnungsbestände reicht nicht aus, um ein wirksames Marktkorrektiv zur Dämpfung der Preise zu bilden und um die Bedarfsgruppen angemessen zu versorgen. Der „soziale Wohnungsbau“ muss gewissermaßen wiederbelebt, vielleicht sogar neu erfunden werden. Denn zur Erhaltung oder Wiederherstellung des gesellschaftlichen Friedens braucht es Wohnraum und Wohnumfelder mit menschlichen Proportionen.

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