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Frankfurt wächst. Das wird so bleiben, solange die Wirtschaft brummt.

Wohnen in Frankfurt

Was in der Wohnungskrise hilft

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Die Mieten steigen, viele Frankfurt haben Angst, ihre Wohnung zu verlieren. Doch es gibt Möglichkeiten, gegen Spekulation und Verdrängung vorzugehen. Sieben Thesen von Christoph Manus

These: „Das Wachstum ist nicht zu steuern. Keine Wohnungen zu bauen, ist keine Lösung.“

Frankfurt wächst. Und wird wohl noch einige Jahre weiterwachsen. Das stellt die Stadt vor riesige Herausforderungen. In Frankfurt wird es lauter, voller, wärmer. Das Verkehrsnetz muss ausgebaut werden, Schulen und Kitas, Sportplätze und Grünflächen entstehen. Keine neuen Wohngebiete auszuweisen, um das Wachstum der Stadt auf diese Weise zu begrenzen, ist aber keine Lösung. Dass Jahr für Jahr Tausende nach Frankfurt ziehen, hat wenig mit dem Wohnraumangebot, aber viel mit der brummenden Wirtschaft zu tun. Die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigungsverhältnisse in Frankfurt ist in den vergangenen Jahren sogar stärker gestiegen als die Zahl der Einwohner. Und die Jobs in der Stadt sind im Schnitt gut bezahlt.

In ländlichen Regionen gibt es günstigen Wohnraum, aber nur wenige Jobs. Dass kann man beklagen, aber kaum ändern. Unternehmen aktiv zum Umziehen bewegen, kann das Land nicht.

Wer sehr gut verdient, wird in Frankfurt auch bei stagnierendem Angebot eine Wohnung finden. Menschen mit durchschnittlichen und geringen Einkommen aber werden noch mehr Schwierigkeiten bekommen. Sie werden notgedrungen noch mehr zusammenrücken, auf immer weniger Platz leben müssen. Oder die Stadt verlassen – und dann von sehr weit her zu ihrem Arbeitsplatz pendeln.

These: „Der Markt wird das Wohnungsproblem nicht lösen.“

Der Wohnungsmarkt funktioniert nicht. Er ist nicht in der Lage, die Menschen mit für sie halbwegs bezahlbarem Wohnraum zu versorgen. In Frankfurt wird so viel gebaut wie seit vielen Jahren nicht. Das Wohnungsangebot wächst deutlich. Die Mieten und Preise steigen aber kräftig weiter. Makler preisen die Dynamik, weisen auf Stadtteile hin, die noch Aufwertungspotenzial haben, sprich teuer werden könnten – und berichten dann hinter vorgehaltener Hand, dass ihre eigenen Beschäftigten keine bezahlbare Wohnung finden in der Stadt.

Investoren bauen, was gute Renditen bringt: Hochhäuser mit Wohnungen, die sich inzwischen im Schnitt für 10 000 Euro pro Quadratmeter an Menschen verkaufen lassen, für die Geld keine große Rolle spielt oder die auf Spekulationsgewinne hoffen. Oder auch Apartments, die sich möbliert zu Mondpreisen an Berufspendler vermieten lassen und an Verzweifelte, die keine normale Wohnung finden auf dem leergefegten Wohnungsmarkt. Wer eine Wohnung hat, wird schließlich den Teufel tun, umzuziehen.

Kaum ein privates Unternehmen baut überhaupt noch Mietwohnungen. Wohnungen, deren Schnitt für Familien attraktiv ist, sind beim Neubau Mangelware. Geförderten Wohnraum bauen die Investoren ohnehin nur auf massiven Druck. Sie lösen das Problem nicht, sie verschärfen es.

These: Wenn schon Äcker und Wiesen bebauen, dann bitte hoch und dicht.

Innenentwicklung, also die Bebauung früher gewerblich genutzter Flächen, oder die Nachverdichtung von Siedlungen wird nicht ausreichen, um den prognostizierten Bedarf von 90 000 Wohnungen zu decken. Auch am Stadtrand, auf Äckern und Wiesen, wird gebaut werden müssen.

Angesichts des Klimawandels, der Aufheizung von Stadt und Region ist das aber nur akzeptabel, wenn dabei so wenig Fläche wie möglich versiegelt wird. Dicht und hoch müssen die Stadtteile bebaut werden. Alles andere ist mutwillige Flächenzerstörung. Noch immer entstehen in der Region Reihenhäuser, Doppelhaushälften. Doch auf diese Weise könnte man die halbe Wetterau zubauen, ohne das Wohnungsproblem zu mindern. In den Frankfurter Gründerzeitvierteln wohnen die Menschen ganz gerne in fünf-, sechsgeschossigen Häusern. Niedriger zu bauen, sollte auch im Umland schon aus ökologischen Gründen nicht länger vertretbar sein.

Wenn die Stadt schon räumlich wächst, müssen die entstehenden Wohnungen zudem zum größten Teil auch für die Mehrheit bezahlbar sein. Bauen, bauen, bauen ist das falsche Credo. Teure Wohnungen tragen gar nichts zur Lösung des Wohnungsproblems bei. Gerade am Stadtrand muss es möglich sein, zu einem sehr hohen Anteil gefördert zu bauen.

These: Die ABG muss noch mehr geförderte Wohnungen bauen.

Zehntausend Haushalte suchen in Frankfurt eine Sozialwohnung. Tausende verdienen zu viel, um einen Wohnungsberechtigungsschein zu erhalten, aber zu wenig, um im Stadtgebiet eine für sie bezahlbare Wohnung zu finden. Der Bestand an öffentlich geförderten Wohnungen stagniert aber bestenfalls. Und das, obwohl die Stadt für sehr viel Geld Belegrechte ankauft und versucht, Investoren zum Bau geförderter Wohnungen zu zwingen. 65 Sozialwohnungen des ersten Förderwegs und 218 sogenannte Mittelstandswohnungen sind 2018 fertig geworden. Geht es in dem Tempo weiter, wird die Situation für Wohnungssuchende noch schlimmer.

Die Initiativen, die für einen Mietentscheid kämpfen, haben recht. Die städtische Wohnungsgesellschaft ABG muss mehr geförderte Wohnungen bauen. Vielleicht nicht ausschließlich, wie das die Gruppen mit einem Bürgerentscheid erzwingen wollen, aber zumindest zu zwei Dritteln. 68 Prozent der Frankfurter Miethaushalte haben Anspruch auf eine geförderte Wohnung. Genau die Versorgung dieser Menschen sollte im Fokus der ABG stehen. Für die Nassauische Heimstätte gilt dasselbe. Die Stadt Frankfurt und das Land sind finanziell in der Lage, ihre Wohnungsgesellschaften so auszustatten, dass sie ihrem eigentlichem Zweck nachkommen können.

These; Ohne eine andere Bodenpolitik werden die Grundstücke noch teurer.

In Frankfurt wird so massiv mit Grund und Boden spekuliert, dass selbst Projektentwickler die Politik auffordern, einzugreifen. Mancher Eigentümer lässt sein Grundstück lieber liegen, als es zu bebauen, und hofft auf weiter steigende Preise. Andere lassen sich von der Stadt ein Bauprojekt genehmigen, um das Areal dann deutlich teurer weiterzuverkaufen. Die Folge: Grundstücke in Frankfurt sind inzwischen so teuer, dass selbst öffentliche Unternehmen oder Genossenschaften mit geringem oder keinem Renditezwang nicht in der Lage wären, zu günstigen Mieten zu bauen. Meist kommen sie nicht mal an die Flächen. Im Poker um knappe Grundstücke haben sie gegen private Projektentwickler schlechte Karten. Die bebauen die Flächen dann so teuer wie möglich.

Diese Spirale stoppen lässt sich nur mit einer neuen Bodenpolitik. Flächen aus spekulativen Gründen liegenzulassen, muss sanktioniert werden. Die Stadt sollte ihr Planungsrecht schärfer nutzen, das Aufstellen von Bebauungsplänen an härtere Bedingungen knüpfen. Verlangt sie von Investoren eine hohe Quote an gefördertem Wohnraum, den Bau von Kitas und Schulen oder knöpft ihnen einen Großteil des Planungsgewinns direkt ab, werden Projektentwickler davor zurückscheuen, Mondpreise für Flächen zu zahlen.

These: Genossenschaften und solidarische Wohnprojekte ragen zur Entspannung bei.

Genossenschaften und gemeinschaftliche Wohnprojekte können der Stadt beim Bau und Erhalt günstiger Wohnungen sehr helfen. Das ist der Kommunalpolitik inzwischen sehr bewusst. Die Traditionsgenossenschaften beweisen seit Jahrzehnten, dass sie in der Lage sind, die Mieten günstig zu halten. Dass sie sich nun nicht länger vornehmlich darauf beschränken, ihren Bestand in Schuss zu halten, sondern ihre Siedlungen nachverdichten und Neubauten im Quartier am Hilgenfeld errichten wollen, ist ein großes Glück für die Wohnungssituation in der Stadt. Jede Wohnung, die den Genossenschaften gehört, ist dem Markt, der Spekulation entzogen.

Genau das gelingt auch den gemeinschaftlichen Wohnprojekten. Die Gruppe NiKa etwa hat ein früheres Pelzhändlerhaus im Bahnhofsviertel so umgebaut, dass dort nun mehr als 40 Menschen solidarisch zusammenleben können. Sie zahlen eine für Frankfurt inzwischen günstige Miete von im Schnitt neun Euro pro Quadratmeter im Monat. Wer mehr bezahlen kann, hat eine etwas höhere, wer weniger Geld hat, eine niedrigere Miete. Und diese wird nur steigen, wenn die Bewohner das für nötig halten. Solche Projekte werden das Wohnungsproblem nicht lösen. Jede einzelne Wohnung, die auf diese Weise entsteht, ist aber ein Schritt in die richtige Richtung.

These: Ohne den Druck der Bürgerinitiativen wäre die Lage noch viel schlechter.

Dass die Frankfurter Stadtpolitik inzwischen deutlich mehr unternimmt, um gegen Mieterverdrängung und Spekulation vorzugehen, hat zu einem sehr großen Teil mit dem Druck der Stadtteil- und Mieterinitiativen zu tun. Diese haben als Erste erkannt, in welchem Ausmaß sich die Wohnungssituation in Frankfurt zuspitzt. Viele der Aktivisten haben selbst erleben müssen, wie Eigentümer Mietshäuser aufkaufen, luxussanieren und die Bewohner verdrängen. Doch sie haben das nicht stumm erduldet, sondern sich gemeinsam gewehrt. Und versucht, Wege aufzuzeigen, wie Frankfurt eine „Stadt für alle“ bleiben oder werden kann.

Dass die landeseigene Nassauische Heimstätte nicht privatisiert wurde, die ABG nun zu mindestens 40 Prozent geförderte Wohnungen bauen soll, dass die Mieten bei der städtischen Wohnungsgesellschaft nur noch um höchstens fünf Prozent in fünf Jahren steigen dürfen: das alles ist zu einem großen Teil das Verdienst der Bürgerinitiativen. Sie waren laut und energisch genug, so dass die Parteien kaum anders konnten, als wenigstens einen Teil ihrer Forderungen aufzugreifen. Und sie zeigen Investoren, die für maximale Renditen auch vor übelsten Geschäftspraktiken nicht zurückschrecken, sehr deutlich, dass sich die Frankfurter wehren.

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