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Felix von Saucken (48) ist Geschäftsführer des Bereichs Wohninvestment bei Colliers International Deutschland. Colliers gehört zu den weltgrößten Immo-Beratungsunternehmen.

Interview

"ABG könnte mehr günstigen Wohnraum anbieten"

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Der Immobilienexperte Felix von Saucken über den Trend zum Wohnturm, Kapitalanleger aus dem Ausland und sozialen Wohnungsbau im Hochhaus.

Felix von Saucken (48) ist Geschäftsführer des Bereichs Wohninvestment bei Colliers International Deutschland. Colliers gehört zu den weltgrößten Immo-Beratungsunternehmen.    

Herr von Saucken, in Frankfurt sind in den vergangenen Jahren bereits mehrere Hundert Hochhauswohnungen entstanden, mehrere Wohntürme sind in Bau oder geplant. Wie weit kann diese Entwicklung noch gehen?
Die Entwicklung beginnt erst. Wohnen im Hochhaus ist ein Trend. Bisher wurden relativ wenige entwickelt, erst jetzt entstehen viele Hochhäuser als Wohntürme.

Bei neuen Projekten liegen die Durchschnittspreise bei 10 000 Euro pro Quadratmeter. Werden die Preise für Wohnungen im Wohnturm noch weiter steigen?
In den nächsten zwei bis drei Jahren werden bis zu 2000 Hochhauswohnungen in Frankfurt erstellt. Im Schnitt sind dabei in der Tat Verkaufspreise um die 10 000 Euro pro Quadratmeter geplant. Ich gehe allerdings nicht davon aus, dass die Mehrzahl der Wohnungen komplett auf diesem Preisniveau zu verkaufen ist, sondern rechne mit einer Preiskorrektur. Nur architektonisch hochwertige Produkte in Toplagen werden zu sehr hohen Preisen verkauft werden können.

Wer kann zu solchen Preisen kaufen?
Die Zielgruppe sind natürlich vermögende Haushalte, wie beispielsweise das Ehepaar, das aus dem Taunus in die Stadt zurückzieht, da die Kinder aus dem Haus sind, oder das junge, einkommensstarke Paar. Zudem zeigen auch Kapitalanleger aus dem Ausland Interesse. Sie sind allerdings in der Minderheit.

Man hat aber doch den Eindruck, dass die Bedeutung ausländischer Käufer für den Wohnungsmarkt zunimmt.
Sie ist lange nicht so groß, wie man vermutet. Der größte Teil der Käufer sind Deutsche, die eine Wohnimmobilie als Investment vermieten oder auch selbst nutzen.

Investoren bewerben Frankfurter Hochhäuser inzwischen in Dubai, Singapur, China. Wird noch mehr Geld aus Asien in den Frankfurter Wohnungsmarkt fließen?
Die Mehrheit der ausländischen Investoren kommt in der Tat aus Asien. Die Zahl der amerikanischen Anleger hat hingegen abgenommen. Da in den USA die Zinsen gestiegen sind, haben Investoren dort inzwischen alternative Anlagemöglichkeiten.

Wieso investieren Anleger aus Asien gerade in Frankfurt?
Die Stadt ist ihnen aufgrund des Flughafens bekannt Ein Großteil der Reisenden betritt hier zum ersten Mal deutschen Boden.

Es heißt oft, die Käufer strebten keine hohe Rendite an, sondern versuchten eher, ihr Kapital zu sichern.
Wohnungen sind eine konservative und solide Anlage, keine Renditeknaller. Eine hohe Rendite mit dem Kauf einer Eigentumswohnung zu erzielen, ist nicht realistisch.

Gibt es Anleger, die eine Hochhauswohnung kaufen und dann leerstehen lassen?
Das ist fast nie der Fall. Die meisten Wohnungen werden vermietet oder selbst genutzt. Eine Nichtvermietung, um den Standard eines Neubaus zu erhalten, ist die absolute Ausnahme.

Die Stadt Frankfurt schreibt für neue Hochhausquartiere einen Anteil von 30 Prozent gefördertem Wohnraum vor. Wie werden Sozialwohnungen in ein Projekt im Luxussegment integriert?
Darin sehe ich kein Problem. Ich halte die Auflage, 30 Prozent geförderten Wohnungsbau in einem Hochhaus zu realisieren, aber eher für Marketing.

Wieso?
Weil die Nebenkosten in einem Hochhaus bei fünf Euro oder mehr pro Quadratmeter liegen. Das kann sich niemand leisten, der auf eine Sozialwohnung angewiesen ist. Die Frage heißt doch: Wie schafft man bezahlbaren Wohnraum? Hier halte ich die Erhöhung des Wohngelds für ein sehr effektives Instrument, bei dem sichergestellt werden kann, dass es auch wirklich die Mieter erreicht, die Bedarf haben.

Bei der Weiterentwicklung des Hochhausrahmenplans sollen Wohnhochhäuser nicht im Fokus stehen. Sie trügen nicht wesentlich zur Lösung des Wohnungsproblems bei, heißt es im Planungsdezernat.
Generell gilt natürlich: Jede Wohnung, die gebaut wird, hilft. Je größer das Wohnraumangebot ist, umso mehr sinkt der Druck auf die Mieten. Zudem ist auch die Stadt Frankfurt gefragt. Sie hält beispielsweise über die Wohnungsgesellschaft ABG mehr als 52 000 Wohnungen. Hier könnte durchaus mehr günstiger Wohnraum angeboten werden.

Welche Rolle spielt die Spekulation mit Grund und Boden für die stark gestiegenen Preise in Frankfurt?
Spekulationen sind nicht der Grund für die gestiegenen Wohnungspreise. Wir haben zum einen ein zu geringes Angebot an Wohnraum, zum anderen sind die Grundstückspreise gestiegen. Der Hauptgrund aber liegt in den massiv gestiegenen Baukosten durch immer weiter zunehmende gesetzliche Auflagen wie beispielsweise die Energieeinsparverordnung.

Sehen Sie ein Szenario, in dem die Wohnungspreise in Frankfurt stagnieren oder sinken?
Wenn wir uns die historische Entwicklung anschauen, sehen wir, dass die Preise im Durchschnitt seit den 1950er Jahren nicht gesunken sind. Für das nächste Jahr sehe ich aber eher eine Seitwärtsbewegung als große Preissprünge. Es wird relativ viel gebaut in Frankfurt. Das verringert den Druck.

Interview: Christoph Manus

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