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Frankfurt: Wohnungspreise steigen trotz Pandemie sehr stark

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Von: Christoph Manus

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Gebaut wird viel in Frankfurt, wie hier im Allerheiligenviertel. Doch die Wohnungen, die entstehen, sind zum allergrößten Teil so teuer, dass sie die Lage eher verschärfen als entspannen.
Gebaut wird viel in Frankfurt, wie hier im Allerheiligenviertel. Doch die Wohnungen, die entstehen, sind zum allergrößten Teil so teuer, dass sie die Lage eher verschärfen als entspannen. © Renate Hoyer

Mehr als 6500 Euro pro Quadratmeter werden inzwischen im Schnitt für Eigentumswohnungen in Frankfurt gezahlt. Doch zumindest eine Entwicklung macht der Stadt Hoffnung.

Frankfurt - Die Corona-Pandemie hat nicht zu einer Entspannung auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt geführt. Trotz der Krise sind die Preise für Eigentumswohnungen aller Baujahresklassen im vergangenen Jahr sogar kräftig weitergestiegen. Im Schnitt wurden sie nach Zahlen des Frankfurter Gutachterausschusses für Immobilienwerte, der alle Kaufverträge im Stadtgebiet auswertet, für 6510 Euro pro Quadratmeter veräußert. Das ist ein Plus von 11,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Die Zahl der Wohnungen, die für mehr als 7500 Euro pro Quadratmeter verkauft wurden, liegt inzwischen deutlich über der Zahl der für weniger als 5000 Euro pro Quadratmeter gehandelten Objekte. Für 148 Eigentumswohnungen flossen sogar mehr als 12 500 Euro pro Quadratmeter. Ein solches Niveau war noch vor wenigen Jahren undenkbar.

Frankfurt: Investoren bauen kleinere Wohnungen als noch im Jahr 2010

Der Preisanstieg ist so massiv, dass immer mehr Investor:innen nach Beobachtung des Gutachterausschusses lieber kleinere Wohnungen errichten. Noch im Jahr 2010 waren neue Wohnungen in Frankfurt im Schnitt 97 Quadratmeter groß, nun messen sie gerade noch 73 Quadratmeter. „Man reduziert die Wohnfläche, um eine Wohnung bezahlbar zu machen“, sagte der Vorsitzende des Gutachterausschusses, Michael Debus, am Dienstag bei der Präsentation der Zahlen. Für viele Käufer:innen sei schließlich der absolute Preis einer Immobilie entscheidend. Dieser hat sich für neue Wohnungen seit 2010 im Schnitt verdoppelt. Der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche stieg im selben Zeitraum aber sogar um 179 Prozent. Er liegt nun bei 8250 Euro pro Quadratmeter.

Das sehr hohe Preisniveau für Neubauwohnungen in Frankfurt hat auch mit dem anhaltenden Bau von Wohntürmen im Europaviertel und der Innenstadt zu tun. Immerhin zwölf Prozent der neuen Wohnungen entstehen in diesem extrem teuren Segment. Im Durchschnitt wurden sie nach Zahlen des Gutachterausschusses im vergangenen Jahr für 12 850 Euro pro Quadratmeter verkauft. In den obersten Etagen liegen die Preise sogar bei 16 700 Euro pro Quadratmeter.

Frankfurt: Luxuswohnungen im Hochhaus sind bei ausländischen Käufern gefragt

Inzwischen dauert es nach Beobachtung des Gutachterausschusses zwar länger, die einzelnen Wohnungen zu veräußern. Die Nachfrage von ausländischen Erwerber:innen sei aber weiterhin relativ hoch. Unter diesen seien Menschen mit chinesischer Nationalität die im Abstand größte Gruppe, hieß es.

Bauwirtschaft läuft stabil

Das Baugewerbe in Hessen ist gerade im Branchenvergleich bisher gut durch die Corona-Krise gekommen. Die Betriebe erwirtschafteten nach einer Schätzung des Verbands baugewerblicher Unternehmer Hessen im vergangenen Jahr einen Umsatz, der mit 8,2 Milliarden Euro etwa in Höhe des Vorjahresergebnisses lag. Die Zahl der Beschäftigten stieg um vier Prozent. Und auch für 2022 rechnet der Verband mit einem „guten Baujahr“.

Gerade der Wohnungsbau läuft gut. Im vergangenen Jahr legten die Umsätze in diesem Segment um etwa drei Prozent zu. Auch im laufenden Jahr werde er eine zentrale Rolle einnehmen, heißt es. Ein Risiko für die Branche blieben neue politische Rahmenbedingungen und Kostensteigerungen. cm

Günstige neue Eigentumswohnungen entstehen nicht. Selbst in Zeilsheim und Unterliederbach liegt das Preisniveau bei 5470 Euro pro Quadratmeter, in Griesheim sind bereits Preise von fast 6600 Euro pro Quadratmeter zu erzielen. Sehr teuer ist inzwischen das Ostend, wo neue Eigentumswohnungen im Schnitt für 8920 Euro pro Quadratmeter Käufer:innen fanden.

Altbauwohnungen in Frankfurt werden immer teurer - zum Beispiel im Ostend

Auch die Preise für Bestandswohnungen steigen kräftig weiter. Besonders stark verteuerten sich im vergangenen Jahr Objekte der Baujahre 1978-1990, die bisher zu vergleichsweise niedrigen Preisen gehandelt werden, aber auch im ohnehin teuren Altbausegment. Am teuersten bleiben vor 1949 errichtete Wohnungen mit im Schnitt 8940 Euro pro Quadratmeter. Auch in Sachsenhausen, Nordend und Ostend liegen die Durchschnittspreise aber klar über 7000 Euro pro Quadratmeter.

Noch stärker als die Wohnungspreise haben sich die Preise für Reihenhäuser erhöht. Neue Objekte wurden 2021 im Mittel für 1,3 Millionen Euro veräußert, für Baujahre bis 1949 sind inzwischen im Schnitt 425 000 Euro zu erzielen. Den Anstieg erklärt der Gutachterausschuss mit dem in der Pandemie noch gewachsenen Wunsch nach Grundeigentum und dem im Vergleich zu Wohnungen geringeren Quadratmeterpreisen.

Frankfurter Planungsdezernent Mike Josef sieht Zeichen für eine Abkühlung des Wohnungsmarkts

Planungsdezernent Mike Josef (SPD) sieht trotz dieser Zahlen auch Zeichen für eine Abkühlung auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt, spricht von einer nachlassenden Dynamik beim Anstieg der Preise. Er wies am Dienstag insbesondere auf die Entwicklung der Baulandpreise hin, die sich in der Tat zumindest stark abgeschwächt hat. Grundstücke für Geschosswohnungsbau verteuerten sich in den Jahren 2020 und 2021 insgesamt um 15 Prozent, Grundstücke für Eigenheime um zehn Prozent. Zuvor waren die Anstiege deutlich rasanter gewesen.

Diese Entwicklung bei den Bodenpreisen erklärt Josef auch mit dem Baulandbeschluss, mit dem die Stadt seit Mai 2020 Investor:innen deutlich strengere Vorgaben macht, was sie in neuen Baugebieten an Wohnungen errichten dürfen. Wichtig sei nicht nur dass, sondern vor allem was gebaut werde, sagte Josef. Und ohne Vorgaben entstünden keine Wohnungen für die Mittelschicht. Der Planungsdezernent will sich zudem für sinkende Erbbauzinsen einsetzen. Er sprach sich für ein Modell aus, bei dem die zu zahlende Pacht von den verlangten Wohnungsmieten auf dem Grundstück abhängt.

Bauunternehmer: „Wir müssen günstiger bauen“

Bauunternehmer Thomas Reimann ist mit seinem Unternehmen „solide“ durch die Pandemie gekommen. Den Bauboom gibt es noch immer, bestätigt er. Aber eben auch den Preiszuwachs auf dem Wohnungsmarkt. Im FR-Interview spricht er über Wohnungspreise, Vorgaben für Investoren und das Scheitern der Günthersburghöfe im Frankfurter Nordend.

Gutachterausschuss rechnet mit langsamer steigenden Preisen für Wohnraum in Frankfurt

Auch der Gutachterausschuss sieht eine gewisse Beruhigung des Markts. Investor:innen seien inzwischen vorsichtiger, weniger bereit, extrem teure Grundstücke zu kaufen, sagte dessen Vorsitzender, Michael Debus. Er rechnet zwar damit, dass die Preise für Wohnimmobilien in den kommenden zwei, drei Jahren weiter ansteigen, das aber in gebremsten Tempo.

Die Immobilienmarktberichte für Frankfurt sind seit 1. Februar gebührenfrei unter gutachterausschuss.frankfurt.de im Unterpunkt Immobilienmarktberichte zu finden.

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