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Wohnungsnot: Nachverdichtung in Frankfurt ist schwierig

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Aufstockung, Dachausbau und Siedlungserweiterung bieten weniger Potenzial als viele denken. Die entstehenden Wohnungen sind nicht unbedingt günstig.

In Frankfurt fehlen fast 40 000 Wohnungen, um den Bedarf zu decken. Und die Nachfrage wird laut Prognosen noch steigen. Wieso stockt man nicht in großem Stil Häuser auf und verdichtet Siedlungen nach?
Gerade für die Nachverdichtung der im Vergleich locker bebauten Siedlungen der 20er Jahre und der Nachkriegszeit spricht einiges. Allein durch Aufstockung und den Ausbau der oft kaum genutzten Dachgeschosse könnten dort rechnerisch mehrere Tausend Wohnungen entstehen. Dafür müsste kein Grün versiegelt werden. Eine höhere Dichte kann manchen Vierteln zudem gut tun. Wohnen mehr Menschen pro Quadratkilometer, wächst die Chance, dass sich Läden ansiedeln, Lokale aufmachen, Treffpunkte entstehen. „Frankfurt urbaner machen“, heißt das im neuen Stadtentwicklungskonzept.

Wieso passiert dann nicht mehr?
Es passiert schon einiges. Fast alle großen Wohnungsunternehmen investieren in die Nachverdichtung ihrer Siedlungen. Die städtische Wohnungsgesellschaft ABG stockt Häuserzeilen in der zu Ginnheim zählenden Platensiedlung um jeweils sogar zwei Etagen aus Holzmodulen auf, und schafft so 380 Wohnungen. Weitere 300 sollen in neuen Tor- und Brückenhäusern unterkommen. 

Was machen die anderen  Wohnungsunternehmen?

Die mehrheitlich dem Land gehörende Nassauische Heimstätte und das börsennotierte Wohnungsunternehmen Vonovia wollen die Fritz-Kissel-Siedlung in Sachsenhausen nachverdichten. Die Nassauische Heimstätte will dort 72 Wohnungen schaffen, in dem sie Siedlungshäuser aufstockt, Vonovia 48 Wohnungen. Das Unternehmen verdichtet zudem zwei Quartiere im Gallus nach. Auch die Wohnungsgenossenschaften sind dabei, ihre Bestände durch Aufstockung und Ergänzungsbauten zu erhöhen.

Wie viele Wohnungen entstehen auf diese Weise?
Planungsdezernent Mike Josef (SPD) geht davon aus, dass 19 000 Wohnungen in Frankfurt durch Nachverdichtung entstehen könnten. Dabei sieht er ein Potenzial von etwa 7000 Wohnungen in Siedlungen, die mehrheitlich demselben Eigentümer gehören. Solche Viertel prägen etwa die Stadtteile Ginnheim, Dornbusch, Eckenheim, Preungesheim, die die Stadt prioritär weiterentwickeln will. Einzelne Eigentümer könnten durch Dachausbauten oder Aufstockungen ihrer Häuser etwa 12 000 Wohnungen schaffen, schätzt Josef. Ob diese Potenziale voll genutzt werden, ist jedoch fraglich.

Wieso? Was ist das Problem?
Nachverdichtung ist schwierig. Einige der Siedlungen stehen unter Denkmalschutz. Teils heißt das auch, dass die großen, oft relativ gering genutzten Grünflächen zwischen den Zeilen nicht angetastet werden dürfen. Die Statik der Häuserzeilen muss eine Aufstockung erlauben. In der Platensiedlung musste die ABG die Fundamente mit riesigem Aufwand extra nachträglich ertüchtigen. Teilweise ist die Gebäudesubstanz so schlecht, dass es günstiger ist, Teile der Siedlungen abzureißen und neu zu bauen. Zudem sind die Bewohner des Viertels meist wenig begeistert von Nachverdichtungsplänen.

Was bedeutet eine Nachverdichtung denn für die Mieter?
Sie beschert ihnen viel Lärm und Dreck. Zwar ist es beim Einsatz von Modulen möglich, die eigentliche Bauzeit auf wenige Wochen zu beschränken. Mieterinnen und Mieter haben aber oft noch weitere sehr gute Gründe, sich gegen eine Nachverdichtung zu wehren.

Welche?
Gerade private Eigentümer verbinden diese gerne mit Modernisierungen, die die Miete für die schon in den Häusern lebenden Menschen kräftig erhöhen. Zum Beispiel, wenn für eine Aufstockung Aufzüge angebaut werden. Auch die Stadt hält das längst für ein großes Problem. Sie dringt zudem darauf, dass die Bewohner von Siedlungen etwas davon haben müssen, wenn diese kräftig wachsen, etwa neue Kitas, Schulen, Sportangebote und Grünflächen entstehen, macht Josef klar.

Weil keine Grundstückskosten entstehen, müsste die Nachverdichtung ein günstiger Weg sein, Wohnungen zu errichten.
Nicht so günstig, wie man denken könnte. Dachaufstockungen seien an sich schon nicht die preiswerteste Form des Wohnungsbaus, heißt es etwa bei der Nassauischen Heimstätte. Derzeit würden etwa Anbieter von Holzmodulen regelrecht überrannt – und müssten nicht günstig sein, um zum Zuge zu kommen. Allgemein sind die Baukosten zuletzt zudem kräftig gestiegen.

Was heißt das für die Mieten?
Selbst wo öffentliche Wohnungsunternehmen nachverdichten, liegen sie meist deutlich über zehn Euro pro Quadratmeter. Wo Private Siedlungen aufstocken, verlangen diese für die neuen Wohnungen schnell 13 Euro pro Quadratmeter oder mehr. Bei Nachverdichtungen in Gründerzeitvierteln liegen die Preise für die entstehenden Eigentumswohnungen sogar meist im Luxussegment. Gerade in solchen Quartieren sieht die Stadt Aufstockungen eher kritisch. Denn die könnten dazu führen, dass manche Viertel noch teurer werden, heißt es.

Zuammengestellt von Christoph Manus.

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