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In Frankfurt werden häufig Wohnungen möbliert vermietet. So kann die Mietpreisbremse umgangen werden. Vermieter können Zuschläge verlangen.

Wohnungsmarkt

Wie Vermieter die Mietpreisbremse in Frankfurt umgehen können

In Frankfurt werden häufig Wohnungen möbliert vermietet. So kann die Mietpreisbremse umgangen werden. Vermieter können Zuschläge verlangen.

Frankfurt - Es ist alles da, was man zum Wohnen braucht: Möbel in allen Zimmern, Geschirrspüler, Waschmaschine, Bilder an den Wänden, Bettwäsche, Lampen, Geschirr, Besteck und ein Flachbild-Fernseher. Selbst an Zimmerpflanzen wurde gedacht. "Sie brauchen nur noch Ihren Koffer mitbringen - und los geht's", wirbt der Vermieter der Zwei-Zimmer-Wohnung in der Frankfurter Innenstadt auf dem Immobilienportal Immoscout.

Doch diese Ausstattung kostet: Für 52 Quadratmeter wird eine Warmmiete von 1380 Euro im Monat fällig. Das sind 26,50 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Im Schnitt kostet eine Wohnung in Frankfurt 13,04 Euro pro Quadratmeter.

Wer in Frankfurt eine neue Bleibe sucht, stößt unweigerlich auf solche Angebote. Immer häufiger werden Wohnungen nicht nur mit Einbauküche offeriert, sondern gleich komplett möbliert und zu hohen Preisen.

Frankfurt: Anteil deutlich gestiegen

Nach Angaben des Forschungsinstituts Empirica ist der Anteil möblierter Wohnungen in Frankfurt am Gesamtangebot deutlich angestiegen. Derzeit beziehen sich etwa 45 Prozent aller Wohnungsinserate auf voll ausgestattete Unterkünfte - vor sieben Jahren lag der Anteil noch bei 34 Prozent. Laut einer Auswertung von Empirica sind die Mieten für Wohnungen mit Küche, Bett, Couch, Tisch und Stühlen rund 81 Prozent teurer als für Unterkünfte ohne Einrichtung. "Beim Vergleich der Durchschnittswerte für die Miete ist aber zu beachten, dass wir uns bei unmöblierten Mietwohnungen auf die Nettokaltmiete beziehen, während bei möblierten Wohnungen oftmals eine Gesamtmiete einschließlich Nebenkosten vorliegt", erklärt Jan Grade von Empirica.

Nichtsdestotrotz: Das Geschäft mit den möblierten Unterkünften boomt. Doch woran liegt das? Generell gilt in Frankfurt die Mietpreisbremse. Das Gesetz soll dafür sorgen, dass Wohnungen bei Neuvermietungen nicht teurer als zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete angeboten werden dürfen. Doch bei möblierten Appartements läuft die Mietpreisbremse ins Leere. Für eine Ausstattung darf der Vermieter nämlich einen Preisaufschlag verlangen, dessen Höhe nicht pauschal festgelegt ist und der im Mietvertrag nicht transparent aufgeführt werden muss.

"Hier werden Kosten verschleiert, in dem All-inclusive-Mieten verlangt werden", sagt Kai Schönbach, Jurist und Leiter der städtischen Stabsstelle Mieterschutz. In den Kosten enthalten sind meist Wlan, GEZ-Gebühren, ein Reinigungsservice und natürlich ein Zuschlag für die Möbel. Bei der Bewertung dieses Zuschlags sei der aktuelle Zeitwert der Möbel entscheidend, sagt Schönbach. Das Landgericht Berlin ging in einem Urteil vom März 2003 von einer durchschnittlichen Nutzungsdauer der Möbel von zehn Jahren aus.

Kai Schönbach rechnet anhand eines Beispiels von Immoscout vor: Angeboten wird dort ein Ein-Zimmer-Appartement im Nordend mit Kochnische, Parkettboden und einem barrierefreien Zugang. Der Rechtsanwalt geht von einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 15,73 Euro pro Quadratmeter aus. Im Rahmen der Mietpreisbremse könnte man zehn Prozent draufschlagen, das wären dann 17,30 Euro pro Quadratmeter. Addiert man 9 Euro pro Quadratmeter für Betriebskosten hinzu (diese sind bei diesem Beispiel höher, weil es im Haus auch ein Fitnessstudio gibt), ergibt sich ein Preis von 26,30 Euro pro Quadratmeter und Monat. Der Vermieter verlangt jedoch für das 23 Quadratmeter große Appartement 1440 Euro, sprich: 62,61 Euro pro Quadratmeter - eine Differenz von 36,31 Euro. "Im Monat ist das eine Differenz von 835,13 Euro, im Jahr von 10 021,56 Euro", sagt Schönbach. Und erklärt weiter: "Legt man nun als pauschalen Ansatz steuerliche Abschreibefristen von zehn Jahren als Nutzungsdauer zugrunde, so ergibt sich ein Differenzbetrag innerhalb von zehn Jahren in Höhe von 100 215,60 Euro." Das bedeutet: So teuer müsste das Mobiliar in der Wohnung sein. "Aber sind wir mal ehrlich: Für das Inventar solch einer Wohnung gibt man nicht mehr als 30 000 Euro aus. Man muss immer damit rechnen, dass etwas kaputt geht."

"Machen den Markt kaputt"

Für Kai Schönbach sind die möblierten Appartements ein Problem. "Klar, die Nachfrage ist hoch, es gibt viele Menschen, die solche Unterkünfte brauchen und wollen", sagt er. Fachkräfte etwa, die für Projekte nur für einen gewissen Zeitraum in der Stadt sind und dann wieder weiterziehen. "Aber die möblierten Appartements machen den Wohnungsmarkt kaputt", sagt er. "Der Gesetzgeber muss schnell Verpflichtungen schaffen, dass die Vermieter die Kosten transparent machen müssen."

Der Mieterschutzverein Frankfurt fürchtet, dass sich mit "diesem für Investoren lukrativen Geschäftsmodell quasi ein paralleler Wohnungsmarkt" entwickeln könnte. "Wir gehen davon aus, dass hier am Bedarf vorbei gebaut und sich mit diesem Angebot der angespannte Wohnungsmarkt in Frankfurt zunutze gemacht wird", sagt Astrid Nembach vom Mieterschutzverein. Allerdings müsse man auch sehen, dass es einen gewissen Bedarf nach möblierten Wohnungen gebe. "Eine große Anzahl von Arbeitnehmern pendelt von weiter her nach Frankfurt und möchte vielleicht erst einmal nicht mit der ganzen Familie hierher ziehen oder arbeitet nur zeitweise in Frankfurt", sagt Nembach. Diese Menschen seien froh, wenn sie mit einer möblierten Wohnung unkompliziert eine Bleibe fänden. "Wir vermuten aber, dass es auch sehr viele Menschen gibt, die möblierte Wohnungen aus einer Notlage heraus anmieten, da sie ansonsten keine andere Wohnung in Frankfurt finden."

Deshalb sieht auch das Planungsdezernat die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt mit Sorge. "Die Preise, die für möbliertes Wohnen verlangt werden, sind teilweise jenseits von Gut und Böse", sagt Mark Gellert, Sprecher von Planungsdezernat Mike Josef (SPD). Rund 2700 solcher möblierten Appartements gibt es in Frankfurt. Das Problem: "Die Wohnungen werden dem eigentlichen Wohnungsmarkt entzogen, das wollen wir natürlich nicht", sagt Gellert. "Deshalb prüfen wir derzeit, wie wir dagegen vorgehen können und welche rechtlichen Handlungsmöglichkeiten es gibt." Eine schnelle Lösung ist nicht in Sicht.

Schaut man sich die Inserate für möbliertes Wohnen im Internet an, tauchen neben zahlreichen Privatvermietern immer wieder die gleichen Anbieter auf: City Residenz GmbH, Homelike, Betterhomes, City 4 Living und einige andere. Mal handelt es sich dabei um Unternehmen, die selbst Appartementhäuser betreiben, mal um solche, die Unterkünfte für ihre Kunden vermieten.

City 4 Living betreibt selbst Appartementhäuser unter anderem in Niederrad. Die voll ausgestatteten Unterkünfte können auf Zeit gemietet werden. Ein 27 Quadratmeter großes Appartement kostet dort im Monat 1250 Euro. Das sind rund 46,30 Euro pro Quadratmeter.

Kerstin Brückner von City 4 Living rechtfertigt die Kosten mit den allgemein steigenden Preisen in der Immobilienbranche als auch beim Unterhalt (Nebenkosten, Strom, Internet, Grundsteuer) sowie für Möbel. Zudem fänden die Kunden alles vor, was sie zum Leben, Kochen, Schlafen oder Wohnen benötigten. "Nur den Koffer mit persönlichen Habseligkeiten muss der Kunden selbst mitbringen", so Brückner. Die Appartements seien komplett ausgestattet mit Handtüchern, Bettwäsche, einer Küche, Internet und Fernsehen; Nebenkosten wie Wasser, Heizung und Strom seien ebenso inkludiert wie eine Reinigung alle vier Wochen. "Unsere Kunden zahlen keine Kaution, wir bieten kurze Buchungen und Verweildauern, daher liegt hier der Unterschied zu einer klassischen Wohnung", so Brückner.

Die Zielgruppe seien insbesondere Geschäftsleute, Projektarbeiter sowie Menschen, die sich beruflich umorientieren oder die aufgrund eines Arbeitsplatzwechsel ein möbliertes Appartement suchen. Auch Menschen, deren Wohnungen von Wasserschäden oder Ähnlichem betroffen seien, kämen dort kurzfristig unter. 

Von Julia Lorenz

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