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Mieter haben Rechte und Pflichten, wenn es ums Wohnen geht. Dennoch müssen sie sich nicht alles gefallen lassen. 

Expertentipps fürs Wohnen

Worauf Mieter jetzt besonders Acht geben müssen 

Mieter haben Rechte und Pflichten, wenn es ums Wohnen geht. Dennoch müssen sie sich nicht alles gefallen lassen. 

Frankfurt - Von der fristgerechten Kündigung über dringend notwendige Versicherungen bis zur ordnungsgemäßen Wohnungsübergabe. Als Mieter gibt es einiges zu beachten. Dennoch müssen sich die Bewohner einer Mietwohnung nicht alles gefallen lassen. Denn auch Vermieter sind grundsätzlich an bestimmte Regeln gebunden.

Mieter sollten auf Mängel hinweisen

Wenn eine passende Wohnung oder ein Haus auf Online-Portalen oder durch Zeitungsanzeigen gefunden wurde, steht kurz danach meist eine Besichtigung an. Schon hier gilt es, aufmerksam zu sein. Alle Räume sollten begutachtet werden: Auch Keller, Garage oder Waschküche. "Mieter sollten ebenfalls darauf achten, dass die Anzahl der Räume und die Quadratmeter mit den Daten im Angebot übereinstimmen", sagt Rolf Janßen, Geschäftsführer vom Mieterschutzverein Frankfurt. 

Fallen den potenziellen Mietern schon bei der Besichtigung Mängel auf, sollen die später bei der Übergabe durch ein Protokoll festgehalten werden. Wenn im Laufe des Mietverhältnisses weitere Mängel hinzukommen, ist es die Pflicht des Mieters, den Vermieter rechtzeitig darauf hinzuweisen. Von E-Mails, SMS oder Anrufen rät Janßen ab. Die sicherste Methode sei der klassische Brief oder eine schriftliche Übergabe im Beisein eines unbeteiligten Zeugen.

Mieter: Richtig versichern

Eine Haftpflichtversicherung und Hausratversicherung sollte jeder Mieter abgeschlossen haben, rät Nikolaus Jung, Geschäftsführer des Frankfurter Eigentümerverbandes Haus und Grund. Mit einer privaten Haftpflichtversicherung sind Schäden abgesichert, die der Versicherte an der Mietsache verursacht: Beispielsweise Brandlöcher im Teppichboden, Dellen an Türen oder Schäden an Fenstern, Dusche oder Toilette. "Beim Abschluss einer Haftpflichtversicherung unbedingt darauf achten, dass sie Schäden an der gemieteten Sache umfasst. Das ist nicht immer inklusive", sagt Rolf Janßen. 

Normale Abnutzungen, die beim Wohnen entstehen, werden nicht als Schäden gezählt und sind deshalb auch nicht vom Mieter zu ersetzen. Die Hausratversicherung schützt das Eigentum des Versicherten vor Schäden bei Einbruch, Vandalismus, Feuer, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasserschäden, Sturm- und Hagelschaden. Bei manchen Versicherungen sind auch Wertsachen und Fahrräder inbegriffen. Schäden an der Substanz des Mietshauses sind durch die Gebäudeversicherung des Vermieters abgedeckt.

Mietvertrag überprüfen

Der Mietvertrag sollte von den Mietern genau durchgelesen werden. "Ganz wichtig ist, dass im Vertrag eine richtige Adresse mit ladungsfähiger Anschrift steht", sagt Rolf Janßen. Name und Handynummer reichen nicht aus. Janßen rät Mietern außerdem, den Mietvertrag überprüfen zu lassen - bevor die Unterschrift daruntergesetzt wurde. Entweder von einem Rechtsanwalt oder durch den Mieterschutzverein. "So viel Zeit muss einem der Vermieter geben. Wenn nicht, sollte man vorsichtig sein." Vier zentrale Dinge muss ein Mietvertrag laut Janßen haben: 

Die Mietvertragsparteien und die Mietsache müssen klar benannt sein. Es muss enthalten sein, ab wann das Mietverhältnis beginnt, und die Miethöhe muss benannt sein. Laut Nikolaus Jung sollte der Mietvertrag immer ein aktuelles Formular sein, da Mietrecht sehr dynamisch ist. Auch eine Regel hinsichtlich Verpflichtungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, Reinigung und Winterdienst sind laut Jung nützlich für beide Seiten.

Miete mindern

Der Mieter kann die Miete mindern, wenn die Mietsache einen Mangel hat. Das ist zum Beispiel bei Schimmel, einem Ausfall der Heizung oder Lärmstörungen der Fall. Die Mietminderung sollte "in einem angemessenen Umfang sein", sagt Janßen. Das sieht auch Jung so: "Wenn das Mietobjekt einen Mangel hat, besteht das Recht zur Mietminderung im Umfang der Beeinträchtigung." Die Höhe hängt von der Größe des Raums ab, in dem der Mangel vorliegt, und davon, welche Bedeutung der Raum hat. "Ein Schlafzimmer hat einen anderen Stellenwert als das Bad", sagt Janßen. 

Der Mieter kann die Miete nur mindern, wenn er den Vermieter rechtzeitig über den Mangel informiert und ihm die Minderung mitgeteilt hat. Wenn der Mieter nicht sofort einen konkreten Betrag berechnen will, kann er dem Vermieter mitteilen, dass er die Miete künftig unter Vorbehalt zahlt. Je nachdem, wie lange der Mangel vorliegt, kann nach der Beseitigung ein angemessener Betrag ausgerechnet werden. Bei schweren Mängeln kann der Mieter fristlos kündigen.

Mieter: Sich gegen Erhöhungen wehren

Die Miete kann vom Vermieter erhöht werden "bei einer Modernisierung und bei einer Miete, die unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, aber nicht mehr als 15 Prozent in einem angespannten Wohnungsmarkt", fasst Haus-und-Grund-Geschäftsführer Jung zusammen. (Diese 15 Prozent beziehen sich auf drei Jahre.) Das ist aber nur bei frei finanzierten Wohnungen oder Häusern der Fall, nicht bei Sozialwohnungen. Ortsüblich ist die Miete, die für vergleichbare Objekte am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird.

Festgehalten ist das etwa im Mietspiegel. Der Mieter muss über eine Erhöhung informiert werden, falls das nicht schon vertraglich festgelegt wurde (Staffelmiete). "Eine Mieterhöhung darf aber erst 15 Monate nach Einzug erfolgen", sagt Janßen. Eine Modernisierung muss dem Mieter vorab mit einer ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung schriftlich mitgeteilt werden, drei Monate vor Beginn der Arbeiten. Nach der Modernisierung kann der Vermieter acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen.

Miete rechtzeitig zahlen

Wenn der Mieter seinen Pflichten nicht vertragsgemäß nachkommt, ist das ein Grund zur Kündigung. Vertragswidriges Verhalten kann zum Beispiel sein, wenn die Miete überhaupt nicht, aber auch wenn sie zu spät gezahlt wird. "Wenn die Miete mehrfach zu spät beim Vermieter eingeht, ist das ein Kündigungsgrund", sagt Rolf Janßen. Aber auch eine gewerbliche Nutzung der Wohnung kann zu einer Kündigung führen. In der Regel muss vor einer Kündigung eine Abmahnung erfolgen.

Mieter: Eigenbedarfskündigung widersprechen

Eigenbedarf ist ein häufiger Grund, aus dem Mietern gekündigt wird. Das heißt, dass der Vermieter das Heim entweder selbst beziehen möchte oder ein Angehöriger dort einzieht. Je nachdem, wie lange das Mietverhältnis bestand, hat der Mieter eine gestaffelte Kündigungsfrist. Bei einer Vertragsdauer bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters drei Monate. Nach mehr als fünfjähriger Dauer verlängert sie sich auf sechs Monate und nach acht Jahren Dauer auf neun Monate. 

Der Vermieter muss die Wohnung benötigen. Er muss nachvollziehbare Gründe vorweisen, warum er oder ein Mitglied seiner Angehörigen einziehen soll. "Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Vermieter selbst in der gekündigten Wohnung seinen Altersruhesitz begründen oder wenn der Vermieter seinem Kind die gekündigte Wohnung zur Verfügung stellen will, weil sonst die Gefahr besteht, dass sich das Kind vom Elternhaus löst", heißt es auf der Homepage des Mieterbundes. 

"Bei Eigenbedarf wird viel gemogelt", sagt Janßen. Die Vermieter geben Eigenbedarf oft als Scheingrund an. "Es macht Sinn, sich gegen solche Kündigung zu wehren, vor allem, wenn es vorab einen Streit zwischen Mieter und Vermieter gab", sagt Janßen. Er rät, in solchen Fällen rechtlichen Rat einzuholen.

Wirtschaftliche Probleme des Vermieters

Der Vermieter kann jedoch als Kündigungsgrund auch angeben, dass sich die Wohnung oder das Haus für ihn nicht mehr wirtschaftlich lohnt und er durch das Mietverhältnis erhebliche Nachteile erleiden würde. Mangelnde wirtschaftliche Verwertbarkeit nennt sich dieser Fall. 

"Der Vermieter will zum Beispiel mit der Wohnung etwas ganz anderes machen, als sie zu vermieten", sagt Janßen, "bei diesem Kündigungsgrund muss der Vermieter dem Mieter genaue Berechnungen vorlegen, die zeigen, dass sich für den Vermieter dieses Objekt nicht mehr wirtschaftlich rentiert."

Als Mieter fristgerecht kündigen

Wenn sich ein Mieter zum Auszug entschließt, muss er den Vertrag ordnungsgemäß und fristgerecht kündigen. Bei unbefristeten Verträgen können Mieter meist mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Ein Grund muss nicht angegeben werden. Das Ende des Mietverhältnisses ist dem Vermieter schriftlich mitzuteilen. Kündigungen, die per SMS, Anruf oder Mail ausgesprochen werden, sind unwirksam. 

Ein Einwurf-Einschreiben bietet sich an. Ebenfalls muss die Kündigung an alle Vertragsparteien gehen und die Namen aller Mieter enthalten, die den Vertrag unterzeichnet haben. Bis spätestens am dritten Werktag eines Monats muss die Kündigung beim Vermieter vorliegen, sonst verschiebt sich der Auszugstermin um einen Monat. Das gilt auch, wenn der Vermieter dem Mieter kündigt. Ist der dritte Werktag ein Samstag, endet die Frist am nächsten Werktag.

Der Mieter sollte die Wohnung richtig übergeben

Wie Wohnung oder Haus dem Vermieter übergeben wird und wann, kann unterschiedlich sein. Oft ist die Übergabe am letzten Tag der Mietdauer. "Wohnung oder Haus müssen im vertragsgerechten Zustand zurückgegeben werden", sagt Nikolaus Jung, Geschäftsführer von Haus und Grund. Oft muss sie leer und besenrein sein. In manchen Mietverträgen wird auch eine Vereinbarung abgeschlossen, dass die Wände beim Auszug weiß gestrichen oder ohne Tapeten abgegeben werden müssen. 

Der Mieter übergibt dem Vermieter alle Wohnungsschlüssel. Bei der Wohnungsübergabe füllt der Vermieter ein Protokoll aus. Darin werden die Beschädigungen und Mängel in der Wohnung notiert. Gleichzeitig wird festgestellt, welche dieser Schäden der ausziehende Mieter bezahlt. Das Protokoll sollte sorgsam und ausführlich ausgefüllt werden. Wenn beide Parteien zufrieden sind, wird es unterschrieben. Mit der Unterschrift werden alle Schäden akzeptiert. Der Mieter übernimmt die Kosten der nötigen Reparaturen. 

Von Sven Weidlich

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