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Frankfurt: „Der Hotelbranche geht die Luft aus“

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Von: Christoph Manus

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Luxushotels, hier der Frankfurter Hof in der Frankfurter Innenstadt, leiden wegen ihrer hohen Kosten eher stärker unter der Krise als andere Häuser.
Luxushotels, hier der Frankfurter Hof in der Frankfurter Innenstadt, leiden wegen ihrer hohen Kosten eher stärker unter der Krise als andere Häuser. © Monika Müller

Der Frankfurter Immobilienexperte Alexander Trobitz spricht im FR-Interview über das Aus für die Villa Kennedy, die fehlenden Geschäftsreisenden und die Chancen von Neubauprojekten in Zeiten der Pandemie

Herr Trobitz, hat Sie das Aus für die Villa Kennedy überrascht?

Nein.

Wieso nicht?

In der Hotelinvestmentbranche war nach dem Verkauf der Villa Kennedy an Conren Land klar, dass der neue Eigentümer Alternativen zum Betrieb der Immobilie als Luxushotel prüft. Selbst in der Boomzeit war die Villa Kennedy kein einfach zu führender Luxushotelbetrieb. Das Haus ist wunderbar, aber es liegt ein bisschen abseits der Innenstadt. Auch die Mikrolage an einer riesigen Kreuzung ist nicht so super.

Worin hat sich das niedergeschlagen? War die Auslastung zu gering? Waren nicht die nötigen Zimmerpreise zu erzielen?

Sowohl als auch. Schon vor der Krise lag die Auslastung unter den Werten, die man zwingend benötigt. Frankfurt war immer eine Vier-Tage-Destination. Das Wochenende ist für die Hotels in der Stadt traditionell die schwache Zeit gewesen. Auch die Villa Kennedy war zwar stark unter der Woche gebucht, gerade zu Messezeiten. Sie hatte aber nie ein starkes Freizeitgeschäft. Hinzu kommt eine starke Konkurrenz: Touristen aus dem mittleren Osten sind eher im Jumeirah abgestiegen, amerikanische im Marriot oder Hilton. Dann gibt es den Frankfurter Hof als Institution mitten in der Innenstadt.

Schon der Hessische Hof hat dichtgemacht. Trifft die Krise das Luxussegment stärker?

Ja. Die mangelnde Auslastung trifft alle Hotelsegmente ungefähr gleich. Sie lag in Frankfurt im vergangenen Jahr im Schnitt nur bei etwa 29 Prozent. Die Luxushotellerie hat aber eine ganz andere Kostenstruktur als andere Betriebe. Dort sind die Pachten deutlich höher. Zudem muss man den Gästen, die noch kommen, wenigstens ein paar der erwarteten Services anbieten. Ein Luxushotel muss etwa sein Restaurant offen halten. Das ist zur Zeit alles andere als wirtschaftlich.

Kommen die Eigentümer den Betreibern bei der Pacht entgegen?

In der breiten Masse gab es eine große Bereitschaft, Lösungen zu finden, die beiden Parteien Luft zum Atmen lassen. Wir haben sehr viele Prozesse begleitet, Eigentümer und Betreiber beraten. Und wir haben alles gesehen: von wenigen Fällen, wo Eigentümer streng auf die Erfüllung des Vertrags gepocht haben, bis hin zu längerem Pachtverzicht. Je länger die Krise anhält, desto schwieriger wird es aber für beide Seiten, Kompromisse zu schließen. Der Hotelbranche geht die Luft aus.

Werden noch viel mehr Hotels in Frankfurt schließen?

Das wäre Glaskugelleserei. Aber natürlich wird es Hotels geben, die geschlossen werden, weil sie keine Nachfrage mehr finden. Manche der Immobilien könnten umgewandelt und dann etwa für Serviced Apartments oder Seniorenwohnen genutzt werden. Schon jetzt sind immer noch zahlreiche Hotels in Frankfurt zumindest temporär geschlossen.

Zum Beispiel an der Messe ...

Ja, rund um die Messe zum Beispiel und am Flughafen. Dabei ist nicht klar, wann und in welchem Umfang etwa das Messegeschäft wiederkommt.

Trotz der Krise sind in Frankfurt einige große Hotels im Bau oder geplant. Im Allerheiligenviertel entsteht ein Ruby mit 284 Zimmern, am Osthafen ein Scandic mit mehr als 500 Zimmern. Sind das nicht riskante Vorhaben?

Viele dieser Projekte sind vor der Corona-Zeit angestoßen und vertraglich vereinbart worden. Wir wissen aber auch von mehreren Projekten, die noch umgeplant wurden. Ich denke zum Beispiel an ein Vorhaben im Europaviertel, wo nun stattdessen Büros entstehen. Andere versuchen, die Projekte ein bisschen hinauszuzögern in der Hoffnung, dass sich die Situation in zwei, drei Jahren wieder verbessert hat. Viele Neubauprojekte wird es aber zunächst nicht geben.

Wie lang könnte es dauern, bis die Übernachtungszahlen wieder über die Zehn-Millionen-Marke steigen?

Das kann niemand seriös vorhersagen. Die Branche rechnet damit, dass es vor 2025 keine Rückkehr zu einer Vor-Corona-Normalität gibt. Wie schnell es geht, wird gerade in Frankfurt stark vom internationalen Reiseverkehr abhängen. Der wird erst richtig anziehen, wenn es wieder Messen, Kongresse und Veranstaltungen gibt.

Nun laufen Konferenzen am Bildschirm, Messen und Tagungen fallen aus. Daran gewöhnen sich viele. Kann es nicht sein, dass es auch künftig viel weniger Präsenzveranstaltungen gibt als vor der Pandemie?

Ja. Meine persönliche Meinung ist, dass das Geschäftsreisesegment nicht mehr so stark wird wie vor der Krise. Ich kann mir vorstellen, dass etwa ein Fünftel der bisherigen Geschäftsreisen durch virtuelle Meetings ersetzt wird.

Auch wegen der Kosten?

Die Kostenfrage spielt eine Rolle. Wir dürfen auch den Umweltaspekt nicht außen vor lassen. Viele Unternehmen stellen die Frage, wie nötig manche Geschäftsreisen sind. Zumal sich Videokonferenzen in der Krise bewährt haben. Ich würde nicht mehr für einen einzigen Termin nach Berlin reisen.

Was heißt es, wenn das Geschäftsreisesegment an Bedeutung verliert? Muss der hiesige Tourismus noch mehr versuchen, neue Zielgruppen zu erschließen?

Das A und O ist, mehr Freizeittouristen anzuziehen. Frankfurt ist eine hochattraktive Stadt, bestens angebunden, mit kurzen Wegen. Vielleicht muss noch mehr kommuniziert werden, dass Frankfurt ein tolles Städtereiseziel ist.

Interview: Christoph Manus

Der Hotelexperte Alexander Trobitz (45) ist Geschäftsführer bei BNP Paribas Real Estate.
Der Hotelexperte Alexander Trobitz (45) ist Geschäftsführer bei BNP Paribas Real Estate. © BNP Paribas Real Estate

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