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Urteil des Verfassungsgerichts Die Grundsteuer muss reformiert werden

Die Richter machen Schluss mit der unfairen Besteuerungspraxis - sie geben dem Gesetzgeber aber auch sehr viel Zeit für eine Reform.

Altbauten in Freiburg
Die Grundsteuern für 35 Millionen Immobilien müssen neu berechnet werden. Foto: imago

In Deutschland müssen die Grundsteuern für 35 Millionen Immobilien neu berechnet werden. Das Bundesverfassungsgericht hat die geltende Berechnung am Dienstag für verfassungswidrig erklärt. Denn Basis der Grundsteuer sind noch immer die Werte von 1964 (in den neuen Ländern sogar die von 1935). Eine regelmäßige Anpassung war zwar geplant, erfolgte aber nie.

Die Einheitswerte von früher hätten mit der Realität nichts mehr zu tun, entschied das Bundesverfassungsgericht. Dass die Verkehrswerte von Immobilien in Citylagen rasant gestiegen seien, die in Randlagen aber weniger, werde überhaupt nicht berücksichtigt. „Die Schere zwischen den Bewertungen der einzelnen Grundstücke geht wegen solcher Verzerrungen immer weiter auf. Die Besteuerung entfernt sich immer weiter von aktuellen, realen Verhältnissen“, so der Vizepräsident des Gerichts, Ferdinand Kirchhof, wörtlich.

Das Karlsruher Urteil betrifft keineswegs nur Immobilien-Eigentümer, sondern auch Mieter. Denn die Grundsteuer wird über die Nebenkosten auf die Mieter abgewälzt. Ob die Grundsteuer in Zukunft steigt – und damit auch die Warmmieten – muss der Bundestag entscheiden, der das neue Gesetz verabschieden muss.

Neue Grundlagen müssen bist Ende 2019 stehen

Das Bundesverfassungsgericht verlangt keine höheren Einheitswerte, es stellt dem Gesetzgeber auch frei, ganz auf Einheitswerte zu verzichten und andere Maßstäbe zu wählen. Bis zu einer Neuregelung werden aber noch Jahre vergehen. Denn das Bundesverfassungsgericht gibt dem Gesetzgeber wegen des hohen Verwaltungsaufwands ungewöhnlich viel Zeit. Die neuen Grundlagen der Grundsteuer müssen bis Ende 2019 verabschiedet sein. Dann haben die Finanzämter weitere fünf Jahre Zeit, um neue Einheitswerte festzusetzen. Spätestens Ende 2024 müssen die Kommunen dann aber die neuen Grundsteuerbescheide erlassen.

Die lange Übergangsfrist liegt daran, dass die Grundsteuer mit 14 Milliarden Euro jährlich die drittgrößte Einnahmequelle von Städten und Gemeinden ist. Würde die Verfassungswidrigkeit dazu führen, dass die Grundsteuer ab sofort nicht mehr erhoben werden kann, wären deren Haushalte ruiniert. Da Neuberechnungen zudem einen erheblichen Aufwand erfordern, brauchen die Kommunen zur Umsetzung Zeit.

Die Grundsteuer wird bisher in drei Stufen festgelegt. Zunächst stellt das Finanzamt den Wert einer Einheit fest, den sogenannten Einheitswert. Der basiert eben auf den Zahlen von 1964. Dieser Wert wird dann mit einer Messzahl multipliziert. In der dritten Stufe wird das Zwischenergebnis mit dem Hebesatz der Kommune multipliziert, in dem das Grundstück liegt. Die Kommunen sind frei, den Hebesatz festzulegen. Aus diesen drei Faktoren ergibt sich dann die Grundsteuer.

Wertschwankungen bislang unberücksichtigt

Zwar kann sich der Hebesatz verändern, aber der Einheitswert steht als Basis fest. Ein Anwalt aus Berlin nannte in der mündlichen Verhandlung das Beispiel eines Grundstücks in der Hauptstadt nahe der früheren Mauer. Vor der Wende hatte dieses Grundstück kaum einen Wert, heute befindet es sich in der Mitte der City und sein Wert hat sich verzehnfacht. Nur der Einheitswert – und die darauf basierende Grundsteuer – ist dieselbe. Auf der anderen Seite gibt es Immobilien in Regionen mit Bevölkerungsschwund. Ihr Verkehrswert sinkt tendenziell, auch das blieb bislang unberücksichtigt. Folge ist, dass die Grundsteuer gleichheitswidrig ist.

Es gab bereits mehrfach Versuche, die Grundsteuer zu reformieren. Auch verschiedene Bundesländer haben eine Gesetzesnovelle vorgeschlagen. Aber eine Verabschiedung erfolgte nicht. Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts erzwingt nun die Reform. Über das Wie wird noch gestritten werden.

Tübingens grüner Oberbürgermeister Boris Palmer plädierte für einen gänzlichen Verzicht auf Einheitswerte. Man solle die Bodenrichtwerte heranziehen und so die Grundsteuer berechnen. Auch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung nannte ein solches Vorgehen pragmatisch.

Hamburgs Bürgermeister Peter Tschentscher (SPD) warnte schon in der Verhandlung – damals noch als Finanzsenator – vor höheren Belastungen für Mieter durch höhere Grundsteuern. Es bestehe die Gefahr, dass langjährige Mieter ihre Wohnungen aufgeben müssten. Der Mieterbund verlangt seit langem, die Grundsteuer nicht mehr auf Mieter abzuwälzen. Denn sie ist eine Abgabe für Grundbesitz, und Grundbesitz haben Mieter ja gerade nicht. Die Gegenposition vertritt, dass die Grundsteuer für die Infrastruktur erhoben werde, von der auch Mieter profitierten.

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