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Mietpreise Städte muss man sich leisten können

Die Mieten steigen – dennoch müssen die Menschen in Großstädten relativ gesehen weniger Geld fürs Wohnen ausgeben. Grund sind gestiegene Einkommen. Es gibt aber auch Verlierer der Entwicklung. Die Analyse.

Blick auf die Reichstagskuppel: Auch in Berlin steigen die Mieten. Foto: dpa

Wohnen in deutschen Großstädten“, meldet das arbeitgebernahe Institut IW, „ist in den letzten Jahren erschwinglicher geworden.“ Kann das sein? Sind denn Mieten und Immobilienpreise nicht in die Höhe geschossen. Sind sie, so das IW. Gleichzeitig aber stiegen die Einkommen der Städter noch schneller, Wohnen sei daher relativ billiger geworden. Ist damit alles gut, ist die Mietenexplosion kein Problem? Nicht ganz.

Die Entwicklung von Mieten und Immobilienpreisen sind eines der Hauptgesprächsthemen in Deutschlands Metropolen. Die einen sehen die Teuerung als Investitions-chance, die anderen als Bedrohung ihres Lebens. Zwischen 2010 und 2015 sind laut IW die Preise für Eigentumswohnungen in den Großstädten teilweise um 50 Prozent geklettert. Gestiegen sind auch die Mieten, in Berlin zum Beispiel um 21 Prozent, in Frankfurt um zehn Prozent. Das sind allerdings Durchschnittswerte – Wohnen in den beliebten Lagen ist deutlich teurer geworden.

Nun sind Mieten und Kaufpreise nur die eine Seite. Die andere Seite sind die Einkommen. Wenn die Menschen immer mehr verdienen, müssen Immobilienpreissprünge kein Problem sein. Das IW hat daher die Wohnkosten-Steigerung ins Verhältnis gesetzt zur Entwicklung der Kaufkraft, die von der GfK erhoben wird.

Das erwartbare Ergebnis dieses Vergleichs: Großstädter müssen relativ mehr von ihrem Einkommen für den Wohnungskonsum ausgeben. Gemessen am gesamtdeutschen Durchschnitt lag der Preisaufschlag 2010 für München, Hamburg und Frankfurt bei über 50 Prozent.

Die zunächst überraschende Erkenntnis des IW: Betrachtet man das Verhältnis von Einkommen und Mieten, so ist die Kostenbelastung seit 2010 nicht gestiegen, sondern gesunken. Aus dem Verhältnis Einkommen/Mieten verfertigt das IW einen Indexwert, der in Frankfurt zum Beispiel seit 2010 von 151,7 auf 143,1 geschrumpft ist. Ausnahme ist jedoch Berlin, wo der Index von 133,3 auf 138,7 zulegte, sprich: Mieten stiegen schneller als die Einkommen.

Gesunken in allen Großstädten ist die Belastung für Wohnungskäufer, was neben den höheren Einkommen vor allem an den niedrigen Zinsen für Immobilienkredite liegt. Fazit des IW: „Auch in den Großstädten ist der Erwerb von Wohneigentum über alle Städte hinweg deutlich günstiger geworden.“ Ganz so rosig ist die Lage allerdings nicht.

Denn erstens werden jene abgehängt, die von der Einkommensentwicklung nicht profitieren, zum Beispiel Studenten, Geringverdiener und Arbeitslose. Abgehängt werden auch jene, die kein Eigenkapital für den Wohnungskauf aufbringen können, so das IW.

Zweitens verbergen die Durchschnittswerte des IW zum einen, dass innerhalb der Städte die besser Verdienenden die Ärmeren aus den beliebten Gegenden in die schlechteren Randlagen oder kleinere Wohnungen verdrängen; zum anderen, dass ein wichtiger Grund für die steigenden Durchschnitts-Einkommen der Städter darin liegt, dass Gutverdiener in die Metropolen ziehen und Ärmere wegziehen müssen.

Drittens zeigen die Zahlen des Kölner IW, dass Mieten und Wohnungspreise weiter steigen werden. Schließlich hören Wohnungseigentümer erst dann auf, immer mehr zu verlangen, wenn Käufer und Mieter nicht mehr bezahlen können. Gemessen am durchschnittlichen Einkommen der Haushalte allerdings ist in den Großstädten noch Luft nach oben.

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