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Kredit An der Stellschraube Tilgung drehen

Viel spricht angesichts der Niedrigzinsen für einen Hauskauf. Doch Vorsicht: weil Kredite so günstig sind, dauert es viel länger, bis die Schulden abbezahlt sind. Eine geringe Tilgung kann zum Kreditrisiko werden.

Wer einen Kredit mit niedrigen Zinsen abschließt, sollte auch auf die Tilgung achten. Foto: imago/McPHOTO

Wer eine Wohnung oder ein Haus finanziert, macht sich in der Regel Gedanken über das Risiko steigender Zinsen in der Zukunft. Das ist auch vernünftig, schließlich ist kaum anzunehmen, dass die Phase der ultraniedrigen Zinsen auf Dauer anhält. Spätestens wenn die Inflation wieder anzieht, werden die Notenbanken weltweit wieder ihre Leitzinsen anheben, und dann verteuern sich auch Kredite wieder. Hauskäufer müssen in diesem Fall eine höhere Belastung schultern, wenn die Zinsbindung für den eigenen Immobilienkredit ausläuft. Ob sie dieses Risiko tragen können, prüfen die Banken vor der Kreditvergabe – schon im eigenen Interesse.

Doch die historisch niedrigen Zinsen bergen ein weiteren Risiko, und das ist den meisten Menschen, die über den Bau oder Erwerb der eigenen vier Wände nachdenken, nicht bewusst: Die geringen Zinssätze, zu denen die Banken aktuell ihre Hypothekenkredite vergeben, führen nämlich dazu, dass die Tilgung des Kredits, also die Rückzahlung der Schulden, deutlich länger dauert, als zu Zeiten mit hohen Zinsbelastungen. Das klingt zunächst unlogisch, ist es aber nicht. Es handelt sich vielmehr um das Tilgungsparadox.

Die Erklärung dafür liegt in der Natur des häufigsten Kredites, zu dem hierzulande Wohnungen und Häuser finanziert werden: Annuitätendarlehen mit festen monatlichen Raten für die Dauer der Zinsbindung. Diese Raten bestehen aus zwei Komponenten: Dem Zins für den Kredit und der Tilgung desselben. Letztere führt dazu, dass der Betrag, den der Immobilienkäufer seiner Bank schuldet, mit jeder Rate immer kleiner wird. Weil aber die monatliche Summe, die er zahlt, fix ist, steigt die Tilgung im gleichen Maße, wie die Zinsbelastung sinkt. Ist der Zins hoch, macht sich dieser Tilgungseffekt deutlich stärker bemerkbar, als wenn der Zins niedrig ist und der Abtrag der Schulden deutlich weniger ins Gewicht fällt.

Stellschraube Tilgung

Hans Kauth, Geschäftsführer des auf Immobilienfinanzierungen spezialisierten Kreditvermittlers Hypo Help, rechnet vor, dass bei einer einprozentigen Tilgung ein aktueller Hauskredit erst in mehr als 55 Jahren abgetragen wird, während ein Kredit, der Anfang der 2000er Jahre aufgenommen wurde, als der durchschnittliche Zinssatz noch bei fünf bis sechs Prozent lag, binnen 30 bis 35 Jahren abbezahlt wurde. „Wenn Sie einen höheren Zinssatz von 5,5 Prozent haben, dann sparen Sie pro 100 Euro Tilgung 5,50 Euro Zins. Bei einem Zins von 1,5 Prozent und einer Tilgung von 100 Euro, so haben Sie nur eine Zinsersparnis von 1,50 Euro“, sagt Kauth.

Es gibt aber einen Ausweg: Eine höhere Tilgung als die üblichen ein Prozent aus den vergangenen Jahren. So lässt sich auch bei niedriger Zinsbelastung vermeiden, dass sich die Rückzahlung des Immobiliendarlehens zu einer Sisyphusaufgabe auswächst. Anders als beim Zinsänderungsrisiko haben Banken übrigens weniger Interesse, ihre Kunden vor langen Tilgungszeiten zu bewahren. Gleichwohl haben auch die Kreditinstitute das Risiko der Tilgungsfalle längst realisiert. Thomas Hein, der bei der Direktbank ING-Diba den Partnervertrieb verantwortet, sieht aktuell ein höheres Risiko darin, dass Kunden ihre Immobilienkredite langfristig nicht zurückzahlen können, als dass die Zinsen ihnen über den Kopf wachsen.

Wer also eine Immobilie finanziert, sollte sich zeigen lassen, wie sich die Zeit bis zur Schuldenfreiheit verändert, wenn man an der Stellschraube Tilgung dreht. Viele Verträge erlauben auch eine nachträgliche Anpassung der monatlichen Kreditraten.

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