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IW-Studie Zu viele Neubauten auf dem Land

1. Update Auf dem Land werden mehr Häuser gebaut als nötig. Viele Käufer müssen mit einem deutlichen Wertverlust rechnen.

Eingerüstetes Haus
Deutschlands Häuslebauer bauen in ländlichen Regionen nach Einschätzung des Instituts der Deutschen Wirtschaft viel zu viel. Foto: Andreas Gebert/Illustration

In Städten wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main oder Köln explodieren die Mieten, weil die Nachfrage nach Wohnraum riesig ist. Auf dem Land hingegen stehen zunehmend Wohnungen und Einfamilienhäuser leer. Doch nicht nur das: In vielen ländlichen Regionen wird weiterhin im großen Stil gebaut – und zwar viel mehr, als eigentlich nötig wäre. Das geht aus einer neuen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) hervor.

So sind nach den Berechnungen der IW-Experten in den deutschen Landkreisen zwischen 2011 und 2015 etwa ein Fünftel mehr Wohnungen entstanden, als aufgrund der demographischen Entwicklungen hätten gebaut werden müssen. „Bei den Einfamilienhäusern sind es sogar mehr als doppelt so viele“, schreiben die Forscher.

Zwei Beispiele: Im Landkreis Ostprignitz-Ruppin (Brandenburg) hätte im genannten Zeitraum der Bau von 69 Wohnungen ausgereicht. Tatsächlich sind 202 Wohnungen entstanden. Damit wurde der Baubedarf zu 295 Prozent gedeckt. Besonders krass ist der Fall des nordhessischen Landkreises Waldeck-Frankenberg: Hier sind 197 Wohnungen gebaut worden – gereicht hätten ganze sieben. Die Überdeckung betrug 2.764 Prozent. In weiten Teilen Ostdeutschlands gibt es überhaupt keinen Neubaubedarf. In den Metropolen des Landes und vielen Universitätsstädten wird hingegen regelmäßig weniger gebaut, als eigentlich nötig wäre. Generell wird im Osten mehr am Bedarf vorbei gebaut als im Westen.

All das spielt sich vor dem Hintergrund der zunehmenden Landflucht und des tief greifenden demographischen Wandels ab: Die Provinz in Deutschland blutet vielerorts aus. Junge Leute wollen nicht mehr auf dem Land oder in Kleinstädten leben. Sie ziehen in die Metropolen, wo das Leben aufregender ist und es gute Jobs gibt. In den Städten wird’s eng, die Mieten steigen. Auf dem Land hingegen lassen sich Häuser und Wohnungen immer schlechter vermieten. Die Bevölkerung dort altert rapide. Das trägt dazu bei, dass sich vor allem größere Immobilien immer schlechter vermarkten lassen.

Das IW Köln nennt mehrere Ursachen für die Diskrepanz zwischen Bedarf und Neubautätigkeit auf dem Land. „Sehr stark wirken hier die Niedrigzinsen, welche die Finanzierung günstiger und damit den Kauf einer Immobilie attraktiver machen“, schreiben die Experten. Damit sei auch die Erschwinglichkeit von großen Einfamilienhäusern in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen.

Hinzu komme, dass auf dem Land reichlich Bauflächen vorhanden sind. Viele Bürgermeister versuchten „nach wie vor durch die großzügige Ausweisung von Bauland neue Einwohner anzuziehen“. Dies gelinge in der Regel jedoch nicht. Angesichts der günstigen Finanzierung würden auf dem Land Neubauten gegenüber Altbauten bevorzugt. „Damit entstehen neue Leerstände“, heißt es in der IW-Studie.

Für Bauherren und Investoren haben diese Entwicklungen dramatische Folgen: Wer heute seinen Traum von den eigenen vier Wänden auf dem Land erfüllt, muss vielerorts damit rechnen, dass die Immobilie in Zukunft deutlich an Wert verlieren wird. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) prognostizierte unlängst, dass in einem Drittel aller deutschen Landkreise die Marktwerte für Wohnungen bis 2030 um mehr als ein Viertel zurückgehen werden. In einigen abgelegenen Regionen scheinen sogar Wertverluste von 50 Prozent oder mehr möglich.

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