Lade Inhalte...

Immobilien Die Stadtplaner wiederholen alte Fehler

Angesichts von Wohnungsnot und Flüchtlingszahlen sollen in Deutschland wieder Großunterkünfte wie in den 70er Jahren entstehen. Vorhandene Leerstände werden oft ignoriert.

Die Plattenbausiedlung Jena-Lobeda. Solche Wohnsilos sollen wieder neu entstehen. Foto: Imago

Die Bauwut grassiert in Deutschland. Vor allem, seit klar ist, dass die „Flüchtlingswelle“ so schnell nicht wieder abebben wird. Die Warnungen sind schrill: Alleine bis 2020 müssten mehr als zwei Millionen Wohnungen neu entstehen, forderte das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) bei der Präsentation einer Studie, die Folgen der Zuwanderung für den Wohnungsmarkt beschreibt. Pro Jahr sollen also 400.000 Wohnungen gebaut werden – 150 000 mehr, als es in den letzten Jahren der Standard war. Allein die Nachfrage von Asylberechtigten oder geduldeten Asylbewerbern steigere den Bedarf bis 2020 im Schnitt um 100.000 Wohnungen jährlich, so die IW-Experten. Sie legten dabei eine Zuwanderung von 800.000 Flüchtlingen pro Jahr ab 2016 zugrunde, zusätzlich zu der einen Million von 2015.

Die Wohnungsnot ist groß – Politiker, Bauwirtschaft und Mieterverbände sind sich da einig. Auch Deutschlands oberste Baupolitikerin, Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) kalkuliert ähnlich wie das arbeitgebernahe IW und die Baulobby. „Wir brauchen mindestens 350 000 neue Wohnungen jährlich, um den Bedarf zu decken“, sagt sie. Dabei betont die Ministerin immer wieder: Es gehe nicht darum, Häuser nur für Flüchtlinge zu bauen. Sondern darum, „mehr bezahlbaren Wohnraum für alle“ zu schaffen“. Aber Hendricks ist auch Umweltministerin, und in dieser Eigenschaft ergänzt sie: Die neu zu bauenden Häuser müssten „zukunftsfähig“ sein. „Wir dürfen Baukultur, Ausstattung und Klimaschutz nicht vernachlässigen.“

Nur: Es ist mehr als wahrscheinlich, dass genau das passiert. Bis vor kurzem lautete das Credo von Stadtplanern, Kommunal- und Landespolitikern, dass ein Siedlungsbau wie in den 1960er und 1970er Jahren unbedingt vermieden werden müsse. Damals betonierten westdeutsche Wohnungsbaugesellschaften und die DDR-Planwirtschaftler mit Wohnsilos respektive Plattenbauten gegen den Wohnungsmangel an, womit sie den Boden für Problemviertel ohne soziale Durchmischung bereiteten. Unter dem Eindruck der Flüchtlingskrise werden nun vielerorts die alten Rezepte wiederbelebt, weil das eine vergleichsweise schnelle „Problemlösung“ verspricht. Die Federführung dafür liegt meist bei den großen kommunalen und privaten Wohnungsbaugesellschaften, die sich auf solche Projekte verstehen.

Hamburg plant Komplex für 3000 Menschen

Hamburg zum Beispiel plant in allen sieben Stadtbezirken Großunterkünfte für Flüchtlinge. In Neugraben-Fischbeck soll ein solcher Komplex für 3000 Menschen entstehen, direkt neben zwei weiteren Flüchtlingsunterkünften. In Rissen will man 800 Wohnungen auf einem freien Gelände bauen, geplant waren dort ursprünglich einmal 250. Kritiker warnen, dass damit die bisherigen Konzepte für die Stadtentwicklung aufgegeben werden. Berlin plant Eingriffe in den Naturschutz, um schneller Häuser hochziehen zu können, die Stadt will Bauen sogar auf Waldflächen und Friedhöfen erlauben. Aber auch in einem Flächenland wie Nordrhein-Westfalen werden im Zeichen der Flüchtlingskrise Bauprogramme aufgelegt, die der „Leipzig-Charta zur nachhaltigen europäischen Stadt“ widersprechen, die seit 2007 als Leitlinie der Stadtentwicklung gilt. Darin ist das Ziel ausgegeben, „die soziale Balance innerhalb und zwischen den Städten aufrechtzuerhalten, ihre kulturelle Vielfalt zu ermöglichen und eine hohe gestalterische, bauliche und Umweltqualität zu schaffen“.

In vielen Kommunen und den betroffenen Stadtteilen regt sich Widerstand gegen die Pläne, die zu neuen Gettos führen könnten. In Hamburg haben sich die Bürgerinitiativen zu einem Dachverband „Initiativen für erfolgreiche Integration“ zusammengeschlossen. Dieser plant einen Volksentscheid gegen Massenunterkünfte. Ist dieser erfolgreich, muss sich die Hamburger Bürgerschaft erneut mit den Plänen beschäftigen. Doch es gibt auch ganz grundsätzliche Einwände gegen die grassierende „Neubau-Wut“, wie sie der Architektur-Kritiker Daniel Fuhrhop formuliert. Der Betriebswirt, Architekturexperte, Ex-Verleger und Autor („Verbietet das Bauen – eine Streitschrift“) vertritt die These, Neubau sei weder wirtschaftlich noch ökologisch zu vertreten, solange es noch so gigantische Leerstände gibt wie derzeit in Deutschland. Auch die Flüchtlingskrise ändere nichts daran. Motto: besser Wieder- und Um-Nutzung statt Neubau.

Alternativen zum Neubau

Noch viel Platz gibt es laut Fuhrhop in aufgegebenen Kasernen, geschlossenen Schulen und Krankenhäusern, aufgelassenen Gewerbeimmobilien. Die größte Reserve aber bilden laut dem Experten die vielen hierzulande leerstehenden Geschosswohnungen. Die Schätzungen gehen zwar weit auseinander. Bis zu 1,8 Millionen werden genannt, die niedrigste Zahl – vorgelegt vom Forschungsinstitut Empirica – liegt bei 650.000. Fuhrhop rechnet vor: Selbst dann reicht das bei einem Schlüssel von zwölf Quadratmetern pro Person für mindestens vier Millionen Flüchtlinge. Hinzu kommen allein in den 19 größten deutschen Bürostandorten wie München, Düsseldorf oder Frankfurt acht Millionen Quadratmeter nicht vermietete Fläche, die zumindest theoretisch für Wohnnutzung umgebaut werden könnte – gut für weitere 100.000 Wohnungen à 80 Quadratmeter.

Nun verteilen sich die leerstehenden Wohnungen und Büros nicht gleichmäßig über die Bundesrepublik. Die meisten gibt es in ländlichen Regionen sowie in schrumpfenden Städten, die es vor allem im Ruhrgebiet – Beispiel Duisburg – sowie in den neuen Bundesländern – Beispiel Frankfurt an der Oder – gibt. Fuhrhop und andere Experten wie Reiner Braun und Harald Simons von Empirica schlagen vor, mehr Menschen dorthin zu schicken, wo bereits leere Wohnungen warten, anstatt mit hohem finanziellen Aufwand neue Häuser in den bereits jetzt überlasteten Regionen zu bauen. „Begleitet werden sollte das durch eine Express-Integration, besonders für Familien mit Kindern, die gerade in Kleinstädten positiv auf die Demographie wirken“, meint Fuhrhop. Es gebe bei kluger Verteilung durchaus gute Chancen, dass sie ein Teil der städtischen Gemeinschaft werden. Der Experte verweist auf Beispiele, wie sich überalterte, vom Leerstand gezeichnete Kleinstädte verjüngten – etwa in Nordhessen. „Dort füllen sich leer stehende Hotels und alte Kurhäuser mit jungen Menschen aus Syrien oder Afghanistan“.

Wichtigste Stellschraube für den Umbau: Die Bundesländer müssten die Verteilung der Flüchtlinge neu regeln. Bislang gilt dafür der „Königsteiner Schlüssel“. Dabei entscheiden die Einwohnerzahl und vor allem die Wirtschaftskraft der Länder über die Zuteilung. Wo Wohnungen leer stehen, spielt dabei keine Rolle. Fuhrhop fordert, den Leerstand künftig ebenfalls zu berücksichtigen. Natürlich müsse dann die Finanzierung der Unterkünfte neu geregelt werden – um ärmere Regionen bei der Bewältigung der Aufgaben zu unterstützen. Die Chance dafür sieht er durchaus, denn auch in anderen Bereichen, die vorher nicht angepackt wurden, bewege sich etwas. „Seit dem Zuzug der Flüchtlinge erleben wir, dass Kommunen endlich entschlossen gegen Leerstand vorgehen, indem sie sogar leere Büros beschlagnahmen.“ Trotz des dramatischen Anlasses sei das erfreulich, meint der Experte.

Wohnfläche pro Person steigt

Doch Fuhrhops Kritik ist noch weit grundsätzlicher. Das eigentliche Problem auf dem Wohnungsmarkt, sagt er, seien gar nicht die ein oder zwei Millionen Flüchtlinge, die nun untergebracht werden müssen, sondern „unsere Art des Wohnens“. Er rechnet vor: In den letzten 20 Jahren ist die Zahl der Wohnungen in Deutschland von 35 auf 41 Millionen gestiegen, obwohl die Zahl der Einwohner mit 81 Millionen in etwa gleich blieb. Die Wohnfläche pro Person beträgt inzwischen im Schnitt 45 Quadratmeter, dreimal so viel wie noch in den 1950er Jahren. Die von Lobbyisten beauftragten Wohnungsnot-Studien sprächen von einem weiter hohen Neubau-Bedarf, weil sie die bisherigen Trends einfach fortschrieben – etwa beim Flächenverbrauch pro Person. „Es ist aber kein Naturgesetz, dass wir immer mehr Platz verschwenden und etwa eines Tages 60 Quadratmeter pro Kopf brauchen.“ Der Experte rechnet vor: „Würden wir noch so wohnen wie vor 20 Jahren, stünden jetzt sechs Millionen neu gebaute Wohnungen bereit. Dies böte sogar 15 Millionen Flüchtlingen Platz.“

Eine solche Zeitmaschine gibt es freilich nicht, das weiß auch Fuhrhop. Er hat deswegen in seinem Buch „50 Werkzeuge, die Neubau überflüssig machen“ aufgeführt. Darunter: die systematische Erfassung und Vermarktung des Leerstands, Kauf und Weiterverkauf heruntergekommener Häuser an Selbstnutzer, Umbau von Büros in Wohnungen, neue platzsparende Wohnformen wie das Mehrgenerationen-Wohnen und „als letzten Schritt“ eine Zuweisung von Mietern an Eigentümer lange leerstehender Häuser. Er ist sich sicher: Bei Umsetzung dieser Maßnahmen ist „sogar mehr Fläche frei, als wir nun wegen der Flüchtlinge brauchen“.

Und Sorgen um die Jobs in der Baubranche muss man sich auch nicht machen, wenn Fuhrhop Recht hat. Für die Sanierung und Modernisierung bestehender Gebäude brauche man nämlich „tendenziell zwar weniger Baustoffe, aber mehr Personal als beim Neubau“.

Die Zeitung für Menschen mit starken Überzeugungen.

Multimedia App E-Paper
App
Online Kundenservice Abo-Shop
  • Nutzungsbasierte Onlinewerbung
  • Mediadaten
  • Wir über uns
  • Impressum