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Immobilien als Geldanlage Vom Sparer zum Vermieter

Eine Immobilie kann eine gute Geldanlage sein. Doch es gibt auch zahlreiche Risiken. Denn wenn die Immobilie an Wert verliert oder plötzlich unerwartet hohe Renovierungskosten entstehen, droht im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung.

Mietwohnungen in einem Plattenbau in Berlin (Archivfoto). Foto: dpa

Sparbuch, Festgeld und Anleihen bringen schon lange nur noch Mini-Zinsen. Aktien wiederum erscheinen den meisten deutschen Anlegern als zu riskant. Viele sehen deshalb im Kauf einer Immobilie die einzige sinnvolle Alternative, um ihr Erspartes gewinnbringend anzulegen.

Oft denken Anleger dabei nur an den Kauf eines Eigenheims. Doch kann der Erwerb einer Immobilie auch sinnvoll sein, wenn eine Selbstnutzung nicht in Frage kommt und das Objekt vermietet werden soll. Anleger müssen hier allerdings genau rechnen. Zwar sind die Zinsen derzeit sehr niedrig, was die Finanzierung stark erleichtert, doch sind die Preise vor allem in begehrten städtischen Wohnlagen bereits kräftig gestiegen.

Zwei entscheidende Vorteile hat der Käufer, wenn er vermietet, statt das Objekt selbst zu bewohnen: Zum einen bekommt er eine bereits vermietete Wohnung oder ein Haus meist deutlich günstiger als eine bezugsfreie Immobilie. Zum anderen kann er die Zinsen, die er für die Finanzierung aufwendet, sowie den rechnerischen Wertverlust, den die Immobilie im Lauf der Jahre erleidet, in Form von Abschreibungen von der Steuer absetzen. Doch es gibt auch einen Nachteil: Die Mieteinnahmen muss er versteuern.

Keine Garantien

„Grundsätzlich eignet sich die Immobilie als Kapitalanlage für jeden, der eine hohe Arbeitsplatzsicherheit hat“, sagt Kurt H. Flesch, Geschäftsführer von Hansen & Heinrich Immobilienservice in Berlin. Ganz ähnlich sieht das Uwe Zimmer, Vorstand der Meridio Vermögensverwaltung in Köln: „Immobilien als Kapitalanlage eignen sich im Prinzip für jeden, der genügend Eigenkapital hat und darauf auch eine Zeit lang verzichten kann“. Skeptischer ist Claus Stahl, Vermögensverwalter bei der Michael Pintarelli Finanzdienstleistungen AG in Wuppertal. Interessenten müssten sich immer folgende Frage stellen: „Ist die Lage so gut, dass die Wohnung oder das Haus auch noch in 20 Jahren ohne Probleme vermietbar ist?“ Die besten Chancen auf Wertsteigerung gebe es derzeit in Wachstumsregionen oder funktionierenden Mikrolagen, so Stahl. Doch eine Garantie ist das natürlich nicht.

Eine Fehleinschätzung kann hier fatale Folgen haben. Denn wenn die Immobilie an Wert verliert, sich die erwarteten Mieteinnahmen nicht realisieren lassen, oder plötzlich unerwartet hohe Renovierungskosten etwa für das Dach oder die Fassade entstehen, droht im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung.

Uwe Eilers, Vorstand der Geneon Vermögensmanagement in Königstein, empfiehlt aufgrund der Risiken, dass Immobilien nicht mehr als 30 Prozent des Gesamtvermögens ausmachen sollten, „damit noch eine vernünftige Diversifikation gegeben ist“. Wer sich an diese Regel hält und zum Beispiel noch über Spareinlagen oder Wertpapiere verfügt, riskiert dann wenigstens nicht die Privatinsolvenz, wenn sich das Immobilienengagement am Ende als Fehlinvestition herausstellt.

Neben der Lage sei das entscheidende Kriterium natürlich der Kaufpreis, so Lothar Koch, Portfoliomanager bei GSAM + Spee Asset Management in Langballig. In den Zentren der großen Städte gingen die Preise oftmals schon durch die Decke: „Viele kaufen heute, bloß weil die Zinsen niedrig sind und sich aus ihrer Sicht keine Alternative darstellt. Langfristig entstehen so Blasen am Markt“, warnt er.

Attraktive Randlagen

Eilers macht darauf aufmerksam, dass auch die Nebenkosten einkalkuliert werden müssen, die inzwischen rund 15 Prozent ausmachen können. Am Ende müsse die zu erwirtschaftende Rendite (inklusive Bewirtschaftungs-, Leerstands, Rechts- und Renovierungskosten) deutlich über den Renditen liquider Geldanlagen wie zum Beispiel Unternehmensanleihen guter Bonität liegen. Die besten Lagen in deutschen Großstädten seien preislich mittlerweile ausgereizt. In den Randlagen von Großstädten wie Frankfurt, Berlin und Hamburg gebe es aber häufig noch Immobilien zu vernünftigen Preisen. „Gebiete mit Bevölkerungsschwund sollte man aber dauerhaft meiden“, so Eilers.

Zimmer dagegen rät weiter zu den besten Lagen in Großstädten wie Berlin und Köln, die noch deutlich günstiger seien als München oder Hamburg. Ist das passende Objekt gefunden, könne man versuchen, den Preis durch Verhandlungen mit dem Verkäufer zu drücken: „Im Einkauf steckt der Gewinn“, sagt Flesch. „Ein zu hoher Preis kann den positiven Zinseffekt schnell zunichte machen.“

Was die Finanzierung angehe, könne der Kreditanteil bei einer funktionierenden Immobilie durchaus bis zu 80 Prozent betragen, rät Stahl. „Allerdings sollte die Zinsbindung bei dem aktuellen Zinsniveau mindestens 15 Jahre und die anfängliche Tilgung eher drei Prozent aufwärts betragen.“ Auch sei es von Vorteil, sich von der Bank die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten, einräumen zu lassen. Zu eher niedrigen Tilgungsraten rät dagegen Flesch: „Fremdgenutzte Immobilien sollte man unter Renditegesichtspunkten betrachten, also wenig Eigenkapital und eine niedrige Tilgung vorsehen. Doch Vorsicht: Wenn die Zinsen wieder ansteigen und die Preise fallen, drohen Eigenkapitalnachforderungen und Nachbesicherung durch die Banken.“

Eilers zufolge kann es angesichts der rekordniedrigen Zinsen derzeit sogar sinnvoll sein, eine Immobilie komplett fremd zu finanzieren. Allerdings rechne sich das nur, wenn die Mieteinnahmen dauerhaft höher als die Raten für Tilgung und Zinsen seien, ergänzt Zimmer: „Am Ende muss unbedingt noch ein Rest als Reserve übrig bleiben.“

Doch selbst wenn ein passendes Objekt gefunden und die Finanzierung geklärt ist, sollten sich die Vermieter in spe über eines im Klaren sein: „Sie müssen eine gewisse Leidensfähigkeit mitbringen“, sagt Stahl. „Auseinandersetzungen mit den Mietern oder anderen Wohnungseigentümern sind nicht jedermanns Sache.“

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