Lade Inhalte...

Immobilienfonds Zu großer Hebel

Massive Wertverluste bei Immobilienfonds bereiten immer mehr Geldhäusern Probleme.Anna Sleegers informiert über Immobilienfonds.

20.04.2010 00:04
Anna Sleegers
Offene Immobilienfonds Foto: FR

Morgan Stanley, Goldman Sachs, Deutsche Bank: Massive Wertverluste bei Immobilienfonds bereiten immer mehr Geldhäusern Probleme. Was bedeutet das für Privatanleger?

Für den Otto-Normal-Investor dürften die Verluste zunächst keine große Rolle spielen. In die betroffenen Immobilienfonds haben in erster Linie institutionelle Anleger investiert - also Banken, Pensionsfonds und Versicherungen. Um als Privatanleger mit von der Partie zu sein, müsste man schon über ein sehr großes Vermögen verfügen.

Aber es gibt doch auch eine ganze Reihe Publikumsfonds, die in Gewerbeimmobilien investiert haben. Leiden diese jetzt nicht ebenfalls unter der Wirtschaftskrise?

Natürlich machen die Leerstände bei Gewerbeimmobilien auch den offenen Immobilienfonds nach deutschem Recht zu schaffen. Einige von ihnen haben jedoch noch kurz vor dem Ausbruch der Finanzkrise Objekte an ausländische Investoren verkauft, die zum Teil damals schon leer standen und heute kaum zu einem vernünftigen Preis zu vermieten sind.Was waren das für Objekte?Die damalige Dresdner Bank-Tochter Degi verkaufte zum Beispiel im Mai 2008 das teilweise leerstehende FBC-Hochhaus in der Frankfurter Innenstadt zusammen mit anderen Gewerbeimmobilien an den von Goldman Sachs verwalteten Whitehall Street Fonds. Auch den heutigen Sitz der Europäischen Zentralbank konnte sie loswerden, obwohl damals bereits bekannt war, dass die Notenbanker einen ambitionierten Neubau im Frankfurter Osten vorantreiben. Käufer war ein Immobilienfonds von Morgan Stanley, der auch Union Investment Real Estate mehrere teilweise leerstehende Objekte abkaufte. Inzwischen hat der Fonds mehr als fünf Milliarden Dollar an Wert eingebüßt.

Die Krise zeichnete sich damals doch schon ab. Warum haben dann ausgerechnet Fonds am Bankenstandort Frankfurt investiert, die den Finanzprofis der Investmentbanken so nahestanden?

Arroganz gepaart mit dem Druck, hohe Renditen zu erzielen. "Viele angelsächsische Investoren dachten, dass sie geschickter darin wären, die Bürogebäude zu vermieten", sagt der Immobilienexperte Nils Warnecke, der früher für Degi arbeitete. Angesichts der hohen Renditeerwartung der Anteilseigner hätten die meisten Fondsmanager den Leerstand nicht als Risiko, sondern als Chance begriffen. Dementsprechend hätten sich um die leeren Büroräume im Frankfurter Bankenviertel regelrechte Bietergefechte entwickelt. "Allerdings standen die Fonds auch extrem unter Druck, das ihnen anvertraute Geld irgendwo anzulegen", räumt Warnecke ein.

Gilt das nicht auch für Immobilienfonds nach deutschem Recht?

Natürlich müssen auch deutsche Publikumsfonds irgendwo Immobilien kaufen. Im vergangenen Jahr haben sie angesichts der Krise ihr Engagement auf dem deutschen Immobilienmarkt aber deutlich zurückgefahren. Deutsche Fonds dürften Objekte, die sie kaufen wollen, in der Regel aber ohnehin gründlicher prüfen als es die nun in die Schieflage geratenen Fonds taten.

Weshalb?

Weil sie mehr Eigenkapital verwenden. Denn anders als die von den großen Investmentbanken verwalteten Fonds unterliegen sie strengen Finanzierungsvorschriften, dürfen maximal 50 Prozent mit Krediten finanzieren. Und zwar nur dann, wenn die Fremdfinanzierung dem Schutz vor Wechselkursrisiken dient - etwa bei Immobilien außerhalb der Eurozone. Nach Angaben des Branchenverbands BVI liegt der Anteil der Fremdfinanzierung jedoch weit unter 50 Prozent.

Und wie hoch war der fremdfinanzierte Anteil bei den Immobilienfonds der Investmentbanken?

Sie operierten in der Regel mit einem sehr großen Hebel: Bis zu 90 Prozent des Kaufpreises wurde mit Krediten finanziert. Sehr häufig kam der Kredit von der Investmentbank, die dem Immobilienfonds nahestand und sich meist auch selbst finanziell beteiligte. Aufgrund der meist günstigen Kreditkonditionen sorgte der Hebel im Boom dafür, dass die Immobilienfonds gigantische Renditen ausweisen konnten. Bis zum Ausbruch der Finanzmarktkrise saß den Banken das Geld für solche Geschäfte im allgemeinen sehr locker, weil sie die Kreditrisiken auf dem Verbriefungsmarkt einfach weiterverkaufen konnten. Der hohe Fremdkapitalanteil macht diese Fonds in der Krise nun besonders anfällig. Denn trotz fehlender Mieteinnahmen und Wertminderungen müssen sie weiter Zinsen zahlen.

Zur Startseite

Die Zeitung für Menschen mit starken Überzeugungen.

Multimedia App E-Paper
App
Online Kundenservice Abo-Shop
  • Nutzungsbasierte Onlinewerbung
  • Mediadaten
  • Wir über uns
  • Impressum