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BGH-Urteil Dämmung muss nicht sein

Das BGH urteilt: Vermieter müssen einen Altbau nicht modernisieren.

Schimmel in der Wohnung
Die Miete kann nicht gemindert werden, weil in einer Wohnung die Gefahr von Schimmelbildung herrscht, sagt der BGH in einem Grundsatzurteil. Foto: dpa

Mieter in Altbauwohnungen haben keinen Anspruch auf Wärmedämmung, um Schimmelgefahr auszuschließen. Die Miete kann auch nicht wegen der Gefahr der Schimmelbildung gemindert werden. Dieses Grundsatzurteil hat am Mittwoch der Bundesgerichtshof (BGH) verkündet. Ein anders lautendes Urteil des Landgerichts Lübeck hob der für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH auf. Die Lübecker Richter hatten zwei Mietern im sozialen Wohnungsbau Mietminderung zugesprochen.

Nach dem Lübecker Urteil hätten Millionen von Mietern die Miete mindern beziehungsweise Dämmungen verlangen können. Denn alle zwischen 1947 und 1978 erbauten Häuser haben sogenannte Wärmebrücken an den Außenwänden, sofern sie nicht nachträglich gedämmt wurden. Denn bei der Errichtung dieser Gebäude galten die heutigen  Vorschriften noch nicht. So war es auch im Streitfall. 

Es handelt sich um zwei Sozialwohnungen in Glinde (Schleswig-Holstein). Die Häuser waren 1968 beziehungsweise 1971 gebaut worden. Schimmel, der durch die damals geltende Bauweise verursacht war, gab es noch nicht. Zentral war die Rechtsfrage, ob die Gefahr von Schimmelpilzbildung allein aufgrund alter Bauweise einen Anspruch der Mieter auslöst. Laut Gutachten bestand vor allem in den Herbst- und Wintermonaten ein konkretes Risiko, wenn nicht mehrmals täglich gelüftet und die Raumtemperatur nicht über 20 Grad beziehungsweise über 16 Grad im Schlafzimmer gehalten wurde.

Das Landgericht Lübeck befand, dass damit ein Mangel der Wohnung vorliege. Auch wenn es sich um Altbau handele, dürfe ein Mieter einen „Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens“ erwarten, der heutigen Maßstäben gerecht werde.

Diese Auffassung teilte der BGH nicht. Er blieb bei seiner Rechtsprechung, dass ein Mieter den Standard erwarten könne, der beim Bau des Hauses galt, nicht jedoch den eines Neubaus. Andernfalls laufe das darauf hinaus, dass ein anderer Mangelbegriff geschaffen werde. Wohnungen seien nämlich dann mangelhaft, wenn sie nicht Neubaustandard entsprächen. „Dies ist ersichtlich rechtsfehlerhaft“, so der BGH-Senat in Karlsruhe. 

Mieterhöhungen drohen 

Es werde den Mietern auch nicht zugemutet, die Wohnung dreimal täglich zu lüften, um Schimmel zu vermeiden. Feuchtigkeit in der Wohnung entstehe vor allem beim Duschen und bei Betrieb der Waschmaschine. Dann seien die Bewohner anwesend und könnten auch lüften. In ihrer Abwesenheit entstehe keine nennenswerte Feuchtigkeit und somit auch keine Notwendigkeit zum Lüften, wandten die BGH-Richter in der Verhandlung ein.

Die Vorsitzende Richterin Karin Milger bezweifelte, dass man Mietern einen Gefallen tue, wenn sie einen Anspruch auf Wärmedämmung beziehungsweise Mietminderung hätten: „Dann würden die Wohnungsgesellschaften Außendämmungen in Auftrag geben und die Kosten auf die Miete umlegen“, so Milger. Die Folge wäre ein „unglaublicher Anstieg der Mieten“. 

AZ: VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18

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