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Bezahlbarer Wohnraum Schärfere Mietpreisbremse

Miet- und Immobilienpreise steigen stetig weiter. Die Koalition bringt nun eine Reform auf den Weg, damit die Mietpreisbremse tatsächlich greift.

Hinweis an einem Hochhaus
Wohnung in einem Hochhaus zu vermieten. Häufig steigen bei einer Neuvermietung die Mietpreise kräftig an. Foto: Tim Brakemeier (dpa)

In der vergangenen Legislaturperiode haben sich Union und SPD ziemlich ratlos gezeigt mit Blick auf die Frage, wie den schnell steigenden Miet- und Immobilienpreisen in deutschen Ballungsräumen Einhalt geboten werden kann. Nun aber wollen die Koalitionäre zeigen, dass sie bei diesem Thema handlungsfähig sind: Ein halbes Jahr nach der Neuauflage des Regierungsbündnisses bringen sie die lang erwartete Mietrechtsreform auf den Weg. Das Kabinett wird voraussichtlich am Mittwoch einen Beschluss dazu fassen. Die Reform soll vor allem sicherstellen, dass die umstrittene Mietpreisbremse in Zukunft tatsächlich greift. Zudem soll das gezielte Herausmodernisieren von Mietern erschwert werden.

„Mit dem Mieterschutzgesetz werden wir die Transparenz für Mieter erhöhen, sie vor Verdrängung schützen und die Folgen von Modernisierungen begrenzen“, sagt die zuständige Justizministerin Katarina Barley (SPD). Sie ergänzt: „Die hohen Mieten sind die neue soziale Frage. Wir müssen jetzt handeln.“

Auskunftspflicht der Vermieter 

Die wesentlichen Eckpunkte für die Mietrechts-Novelle finden sich bereits im schwarz-roten Koalitionsvertrag. Nun sollen sie in ein Gesetz gegossen werden. Wichtigster Punkt: Bei Neuvermietung bestehenden Wohnraums muss der Vermieter künftig von sich aus angeben, wie hoch der Mietzins war, den der bisherige Mieter zu entrichten hatte.

Bisher ist das nicht der Fall – weshalb die seit 2015 geltende Mietpreisbremse relativ leicht umgangen werden kann. In Gegenden mit Wohnungsmangel dürfen Eigentümer bei Neuvermietungen eigentlich nur einen Betrag verlangen, der die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal zehn Prozent übersteigt. Das gilt aber nicht, wenn bereits der Vormieter eine Miete zahlte, die über dieser Grenze lag. In diesem Fall kann der Vermieter wieder denselben Betrag fordern. Bislang kann der neue Mieter nicht ohne weiteres feststellen, wie viel Geld sein Vorgänger jeden Monat überwies. Er weiß also häufig auch gar nicht, ob seine eigene Miete rechtmäßig ist. 

Beweislast liegt künftig beim Vermieter

Das soll sich nach dem Willen der Koalitionäre nun ändern. Künftig muss der Vermieter schon vor Unterzeichnung des Vertrags zwingend mitteilen, wie viel der bisherige Mieter zahlte. Im Referentenentwurf ist von einer „vorvertraglichen Auskunftsverpflichtung“ die Rede. Hegt der neue Mieter den Verdacht, dass er vom Vermieter übers Ohr gehauen wird, reicht eine einfache Beschwerde („Rüge“). Die Beweislast soll beim Vermieter liegen.

Wichtig ist, dass die Regeln der Mietpreisbremse auch künftig nur bei Bestandswohnungen greifen werden, nicht aber bei Neubauten oder kernsanierten Objekten. Neubauten sind solche Wohnungen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt wurden. Diese Regelung soll sicherstellen, dass die Preisbremse den Wohnungsbau nicht abwürgt.

Weitere Neuerung im künftigen Mietrecht: Schwarz-Rot will es Vermietern erschweren, ihre Mieter über teure Modernisierungen loszuwerden. In Gebieten mit Wohnungsmangel soll der Umlagesatz, den die Eigentümer an die Mieter weitergeben können, von derzeit elf auf künftig acht Prozent sinken. Auf diese Weise sollen die Mieten nach Modernisierungen weniger schnell steigen. Die Regierung will diese Absenkung zunächst auf fünf Jahre befristen. Auch der Betrag, den der Vermieter nach einer Modernisierung auf seinen Mieter umwälzen kann, soll gedeckelt werden: Die Quadratmetermiete darf innerhalb von sechs Jahren höchstens um drei Euro steigen.

Neue Anreize für Investoren 

Um zugleich neue Anreize für den Wohnungsbau zu setzen, plant die schwarz-rote Koalition umfangreiche Sonderabschreibungen: Sie sollen für Neubauten gelten, für die zwischen dem 31. August dieses Jahres und dem 31. Dezember 2021 ein Bauantrag gestellt wurde. Bauherren dürfen die steuerlichen Anreize aber nur in Anspruch nehmen, wenn die Kauf- oder Herstellungskosten 3000 Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten. Das soll sicherstellen, dass nicht auch Luxuswohnungen vom Fiskus gefördert werden. Bereits jetzt gibt es einen allgemeinen Abschreibungssatz von zwei Prozent pro Jahr. Künftig sollen weitere fünf Prozent dazu kommen – aber nur bis zu einer Grenze von 2000 Euro pro Quadratmeter. Befristet wäre dies auf das Jahr der Anschaffung sowie die folgenden drei Jahre.

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